Могу оформить покупку квартиры в ипотеку без нотариуса с августу 19 года? квартира с долями и детьми.
Добрый день. подскажите важный вопрос по приобретению квартиры в ипотеку. Если я беру квартиру в ипотеку, а продавец имеет доли на себя, жену и несовершеннолетних детей (тоже была ипотека), то теперь с 1 августа 2019 г. я могу оформить сделку без нотариуса? Сейчас мне банк говорит, что не слышал о правках в законе ст. 42 ФЗ-218 или в этой ситуации закон мне не поможет обойтись без затрат на нотариуса? Большое спасибо за ответ!
Комментарии:
Комментарий юриста.
Здравствуйте. Для банка выгодно заключить с Вами сделку сейчас, а не в августе, поэтому не исключено, что именно по этой причине в банке не слышали о поправках в законе (но это лишь мнение), а может и законы не читают.
Так, в соответствии со ст.5 федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика" указано, что:
В части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 23, ст. 3296; N 27, ст. 4248, 4284; 2017, N 27, ст. 3938; N 31, ст. 4766; 2018, N 32, ст. 5131) третье предложение изложить в следующей редакции: "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.".
Согласно указанной правовой норме, в том случае если все продавцы-дольщики согласны продать Вам свою квартиру, и купля-продажа недвижимого имущества будет оформлена одной сделкой, то есть путем подписания одного договора с актом приема-передачи (по одному экземпляру для каждого участника сделки и регистрирующего органа соответственно), то обращаться к нотариусу не обязательно (по желанию).
Согласно ст.6 данный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования. То есть с 1 августа 2019 г.
!Так же обращаю Ваше внимание, что в сделке присутствует несовершеннолетний собственник доли, а это в 90% случаев (исключений очень мало) означает, что родителям ребенка для продажи его доли квартиры - в органах опеки и попечительства необходимо получить разрешение на продажу несовершеннолетним его доли квартиры. Этот момент обязательно уточните у продавцов, поскольку в противном случае регистрирующий орган не будет иметь права зарегистрировать Вашу сделку, что означает, что квартиру в собственность Вы не оформите.
Даже в том случае, если Вы совершите сделку "каким-либо способом" без получения разрешения от органов опеки, то в последствии, когда ребенок достигнет совершеннолетия – у него будут все основания оспорить сделку купли-продажи и вернуть квартиру.