Экзамен на адвоката.

Вопрос 148. Особенности рассмотрения споров о вселении в жилое помещение и о выселении из жилого помещения.

Решая вопросы о вселении в жилое помещение и выселении из него необходимо учитывать, находится ли данное помещение в собственности или лицо пользуется им на основании договора социального найма.

Согласно ст. 70 ЖК наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – другихграждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Собственник имеет право вселять в жилое помещение родителей, супруга, детей и иных граждан.

Определенные проблемы возникают, когда лицам на праве собственности принадлежат комнаты в коммунальной квартире. В этом случае собственник имеет право вселять граждан в принадлежащее ему на праве собственности помещение, при этом согласие соседей не требуется, что существенно может ущемлять их права.

Согласно ст. 35 ЖК в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Лицо, пользующееся помещением на основании договора социального найма, может быть выселено на основании решения суда по следующим основаниям:

- невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

Случаи выселения собственника жилого помещения встречаются на практике довольно редко, однако в соответствии со ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. В противном случае суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Особенности рассмотрения споров о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными:

Договоры купли-продажи, дарения, мены жилых помещений могут быть признаны недействительными по общим основаниям, предусмотренным в ГК для сделок.

Иск о недействительности договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений может подать лицо, непосредственно совершившее сделку, либо третьи лица, чьи права были затронуты в результате этого. Договоры купли-продажи, дарения, мены могут быть признаны недействительными в случае, если:

- договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов;

- сделка купли-продажи, дарения или мены является мнимой (совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) или притворной (совершена с целью прикрыть другую сделку);

- сделка совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства; несовершеннолетним, если не будет доказано, что она является выгодной для него; ограниченно дееспособным без согласия попечителя; лицом, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в гаком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;

- договор купли-продажи, дарения, мены был заключен под влиянием заблуждения либо обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

При рассмотрении вопросов о возможности признания договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными следует обратить внимание на ст. 35 СК, в соответствии с которой при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.Для совершения сделок с недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.