Конспект лекций по курсу «Ценообразование».

41. Виды стоимости и цены земли.

Стоимость объекта недвижимости – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции или при совершении другой подобной операции (страхование). В качестве объекта недвижимости могут выступать земельный участок или долговременные права на его аренду. Стоимость объекта недвижимости еще называют рыночной стоимостью.

Нормативная цена земли – это стоимость земельного участка, обладающего определенным набором качественных характеристик и определенным местоположением, рассчитанная на основе потенциального дохода за расчетный период окупаемости.

Нормативная цена земли определяется на основе:

1) ставки налога на землю, причем должны учитываться повышающие коэффициенты;

2) уровня цены.

При определении нормативной цены не учитываются: льготы по налогу на землю, повышение налога за превышение норм отвода земель.

По конкретным участкам нормативная цена рассчитывается как 200 –кратная ставка налога на землю на единицу площади участка с соответствующим целевым назначением.

Субъекты РФ имеют право устанавливать повышающие коэффициенты к нормативной цене земли, но таким образом, чтобы она в конечном итоге не была больше, чем 75 % рыночной цены земель данной категории и зоны.

Местная власть может изменять установленную нормативную цену земли не более чем на 25 %.

Необходимо учесть также, что при продаже заложенных участков по суду для цен не устанавливается ограничений.

Нормативная цена земли применяется в следующих случаях:

1) при передаче земли в собственность;

2) при установлении сверх неоплачиваемой нормы общей совместной собственности;

3) при передаче по наследству;

4) при дарении;

5) при использовании участка в качестве залога для получения кредита;

6) при изъятии земельного участка для государственной или общественной необходимости;

7) при распространении прав собственности на строение или жилой дом;

8) в других случаях, предусмотренных законом. Понятие нормативной цены земли и алгоритм ее.

Расчета утверждены в Законе РФ «О плате за землю».

Рыночная стоимость земельного участка – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции и осознанных рациональных действий покупателей и продавцов, получающих полный объем достоверной информации и избавленных от воздействия непредвиденных чрезвычайных обстоятельств.

На рыночную стоимость влияют:

1) полезность;

2) спрос;

3) отчуждаемость;

4) дефицитность;

5) ликвидность.

Равновесная рыночная стоимость определяется взаимодействием перечисленных факторов. Ее можно считать объективной характеристикой земельного участка на данный период времени и для сложившейся рыночной ситуации.

Оценочная цена земельного участка – это цена уже заключенной конкретной сделки по купле—продаже. На цену сделки, кроме объективных факторов, могут также влиять: особая заинтересованность покупателя именно в этом участке, реклама, недостаточная информация о конъюнктуре рынка и т. д.