Пророчество богатого папы.

Тройная нетто-аренда недвижимости.

Такая же крупная, но немного другая сделка с недвижимостью называется тройной нетто-арендой. Нам с Ким такие инвестиции нравятся по следующим причинам:

1. Недвижимость, сдаваемая в тройную нетто-аренду, часто имеет великолепное коммерческое месторасположение, например на углу оживленного перекрестка.

2. Арендаторами часто являются акционерные компании: большие аптеки, закусочные или национальные сети розничных магазинов. Это, как правило, означает бесперебойность и гарантированность притока денег.

3. Арендатор отвечает за все. Тройная нетто-аренда означает, что в дополнение к арендной плате арендатор оплачивает техническое обслуживание, страховку, налоги и реконструкцию здания. Для тех, кто ненавидит идею управления недвижимостью и ухода за ней, инвестиции такого типа просто клад. Проблема в том, что они требуют богатого инвестора.

При идеальной стабильности денежного потока риск минимален, а налоговые льготы велики. Но главная причина наших с Ким инвестиций в такую собственность — это владение землей на углу перекрестка. Через 15–20 лет после сдачи в аренду этот кусочек земли на углу оживленного перекрестка невероятно вырастет в цене. Одна из причин невероятного богатства фирмы «МсDоnаld's» не в том, что она продает больше всех гамбургеров, а в том, что она владеет землей на самых лучших перекрестках в мире.

Один мой знакомый недавно досрочно ушел на пенсию и успел обналичить свой план 401 (к) стоимостью в три миллиона долларов до краха 2000 года. Он взял один миллион и купил открыто продававшуюся франшизу закусочной знаменитой компании быстрого питания (не «МсDоnаld's») в тройную нетто-аренду. Он не брал заем. Он просто заплатил один миллион долларов и вернулся домой. Его инвестиция в один миллион долларов приносит ему 8,5 процентов годовой прибыли, то есть к нему притекает денежный поток объемом примерно в 85 тысяч облагаемых льготным налогом долларов в год, который каждые пять лет увеличивается. Другими словами, его 8,5 процента прибыли при льготном налоге равнозначны 17 процентам прибыли на фондовом рынке, и он будет получать их каждый год, что бы ни случилось.

Кроме того, он может рассчитывать на эти деньги независимо от взлетов и обвалов на фондовом рынке. Каждый месяц деньги перечисляются на его банковский счет, а через 20 лет он будет владеть великолепной недвижимостью, которую сможет передать своим детям и внукам. И хотя меня лично 8,5 процента прибыли не слишком впечатляют, для него это разумный и надежный доход. Я не знаю, что он сделал с остальными двумя миллионами, но полагаю, что большая часть утла на налоги и на новый катер.

Бели вы устали от взлетов и спадов на фондовом рынке и хотите узнать, почему богатые чувствуют себя в безопасности, просто придите на любой оживленный перекресток и посмотрите на коммерческие здания на каждом из углов. Вполне вероятно, что этими зданиями (включая аптеку, супермаркет и закусочную быстрой еды) владеет один и тот же инвестор. Он не владеет бизнесом, а только зданием и часто — землей, на которой оно размещается, и поэтому управление предприятием и обслуживание здания — это не его головная боль. Вместо этого каждый месяц, пока миллионы следят за колебаниями фондового рынка, этот инвестор в тройную нетто-аренду получает чек. На мой взгляд, в этом гораздо больше инвестиционного смысла.

Вся прелесть инвестиции такого типа заключается в том, что деньги притекают к вам ежемесячно, ваши арендаторы оплачивают все связанные с собственностью долги, а в конечном итоге вы становитесь владельцем недвижимости и получаете выгоду от ее переоценки за период аренды.

В таких сделках тройной нетто-аренды есть два нюанса. Во-первых они обычно требуют солидного залога. Во-вторых, большинство финансовых пла-нировщиков, которые продают взаимные фонды и страховки, не рекомендуют делать подобные инвестиции, потому что не получают с них комиссионные. Я своими ушами слышал, как финансовые планировщики говорили, что такие инвестиции в недвижимость рискованны, и вместо этого рекомендовали диверсифицированные портфели взаимных фондов, что, с моей точки зрения, исключительно рискованно. Чтобы сделать подобную инвестицию, вам нужно будет найти опытного брокера по коммерческой недвижимости, по крайней мере, с пятилетним стажем работы, и попросить о встрече с довольными клиентами этого брокера, если таковые у него имеются. Как в случае с любой инвестицией, существуют хорошие и плохие тройные нетто-аренды.