Инвестиции в недвижимость.

Избегайте проблемных сделок.

Одни сделки изначально таят в себе больше проблем, чем выгод. Другие становятся все более сложными и запутанными по мере их реализации. И чем сложнее они становятся, тем больше вероятность, что впоследствии между сторонами могут возникнуть трудноразрешимые противоречия. Когда возникает ситуация, которая с каждым днем начинает доставлять все большую головную боль, необходимо задать себе вопрос: действительно ли эта сделка так хороша и выгодна, чтобы тратить на нее нервы и брать на себя подобный риск? Возможно, какой-то проект действительно стоит того, чтобы продолжить его реализацию, но в большинстве случаев это не так, поэтому лучше отказаться от своей затеи. Пусть кто-нибудь другой не спит по ночам и решает возникшие проблемы. Если же у сделки большой потенциал и вы решили продолжить работу по ее реализации, то важность советов хорошего юриста и потребность в ясно и четко составленных договорах возрастает во много раз. Правда, даже хороший юрист не всегда может справиться с проблемами, которые свойственны сложным сделкам.

Несколько лет назад я помогал своему другу приобрести крупное ранчо. Сделка оказалась очень сложной и запутанной. Владельцем ранчо было коммандитное товарищество, а его генеральный партнер, которому ранчо принадлежало раньше, продал свои права постороннему человеку, который оказался втянутым в судебные распри с арендатором пастбища. Чтобы купить ранчо, другу необходимо было сформировать новое товарищество, в которое вошли бы партнеры из первоначального товарищества, владевшего этим поместьем, и новые инвесторы. Надо было также получить федеральный сельскохозяйственный кредит, заново перезаключить все договоры с арендаторами, некоторые из которых имели срок действия в двадцать пять лет, уладить судебную тяжбу между генеральным партнером и арендатором, а также разногласия между членами товарищества по поводу того, как это лучше сделать. Ответственность за решение всех этих задач была возложена на меня. Оглядываясь назад, я могу с полной уверенностью сказать, что сделка не стоила того труда и нервов, которые были на нее потрачены. В конце концов она рухнула под своей собственной тяжестью как раз в тот момент, когда покупатель, считая, что дело уже сделано, отправился со всей семьей в месячный отпуск. К счастью, все это не имело для него никаких юридических последствий. Мы просто потратили массу времени и денег на затею, которая с самого начала представлялась слишком сложной и запутанной.

Необходимо также учитывать, что проблемные сделки зачастую идут рука об руку с проблемными людьми. В данном случае ясные и четкие контракты могут лишь помочь удерживать проблемных людей в рамках проблемных сделок. Вероятность серьезных разногласий, которые будет трудно, а порой и невозможно уладить во внесудебном порядке, возрастает во много раз. Опытные застройщики и инвесторы в один голос скажут вам, что никакая сделка с проблемными партнерами не оправдывает риска, а также потраченных времени и эмоций. От себя могу только добавить, что в данном случае проблемы будут более многочисленными и сложными, чем вы можете ожидать, поэтому лишний раз подумайте, нужно ли вам это. Лишь немногие сделки стоят таких затрат, от большинства же можно со спокойной душой отказаться.