Инвестиции в недвижимость.
- Слова благодарности.
- Предисловие Роберта Кийосаки. Зачем понадобилась книга о недвижимости?
- Часть 1. Недвижимость как бизнес.
- 1. Том Уилрайт. Недвижимость как бизнес.
- Принцип бизнеса № 1: стратегия.
- 1й шаг: Воображение.
- 2й шаг: Финансовые цели.
- 3й шаг: Планирование денежного потока.
- 4й шаг: Определение величины нынешних активов.
- 5й шаг: Перспектива, миссия и ценности.
- Личные перспективы, миссия и ценности Тома.
- 6й шаг: Инвестиционная ниша.
- 7й шаг: Критерии.
- Принцип бизнеса № 2: Команда.
- Советы по комплектованию команды.
- Принцип бизнеса № 3: Учет.
- 1. Цель учета.
- Реальная история: моя команда берет на себя все хлопоты.
- 2. Аккуратное ведение документации.
- 2А. План счетов.
- 2Б. Скрупулезное внесение данных.
- 2В. Книжный учет.
- 3. Последовательность.
- 4. Периодичность.
- 5. Электронные банковские операции.
- Принцип бизнеса № 4: Отчетность.
- Отчет № 1: Денежные потоки.
- Отчет № 2: Анализ коэффициентов.
- 1. Норма капитализации.
- 2. Коэффициент прибыльности инвестированного капитала.
- Отчет № 3: Сравнительный анализ.
- Принцип бизнеса № 5: Налоги.
- Совет № 1: Налоговая стратегия.
- Совет № 2: Форма собственности.
- Совет № 3: Поездки, угощения и развлечения.
- Совет № 4: Амортизация.
- Совет № 5: Документация.
- * * *
- 2. Чарлз Лотцар. Комплектование команды и управление ею с точки зрения юриста.
- Три правила игры.
- Три правила игры, выработанные Чаком.
- Юрист, специализирующийся на недвижимости.
- Реальная история.
- Вы ищете юриста?
- На что надо обращать внимание и чего следует избегать.
- Как правильно оформить договорные отношения в команде.
- Брокер по недвижимости.
- Реальная история: как определить, что брокер работает на вас?
- Бухгалтер.
- Архитектор.
- Опыт – это всё.
- Инженер-строитель.
- Три наиболее распространенные опасности в работе с инженерами-строителями.
- Геодезист-землеустроитель.
- Инженер-эколог.
- Посредники в сделке.
- Ипотечный брокер.
- Страховой агент.
- Посредник, необходимый при использовании статьи 1031.
- Генеральный подрядчик.
- Дорогостоящие риски при проведении строительных работ.
- Несколько слов в заключение.
- * * *
- 3. Уэйн Палмер. Путь к невиданному богатству.
- Б = [ОП (Т + С)]: В.
- Благосостояние (Б).
- Обмен (О).
- Потенциал (П).
- Фильтр Уэйна: десять вопросов.
- Сумма таланта и собственности (Т + С).
- Талант (Т).
- Собственность (С).
- Преимущества частного финансирования для покупателя.
- Преимущества частного финансирования для продавца.
- Реальная история: какую пользу вам может принести частное финансирование.
- Время (В).
- Ключевые факторы скорости.
- * * *
- 4. Росс Маккалистер Доходы с нуля.
- Ясное видение.
- Планируйте на длительную перспективу.
- Сосредоточьтесь на своей рыночной нише.
- Где строить?
- Прежде чем начать проектировать многоквартирный жилой дом, задайте себе несколько вопросов.
- Выбор участка под застройку.
- Команда разработчиков.
- Архитектор.
- Подрядчик.
- Наиболее распространенные виды договоров.
- Строительная команда.
- Титульная компания.
- Компания, управляющая недвижимостью.
- Финансовые партнеры.
- Бизнес-план.
- Получите ли вы кредит?
- Краткосрочные и долгосрочные кредиты.
- Несколько слов в заключение.
- * * *
- 5. Крейг Коппола. Изучите мир, в котором вы живете.
- Совершите поездку по городу.
- Ищите точки роста.
- Трудно подниматься в условиях спада.
- Смотрите на все глазами инвестора.
- О чем говорят здания.
- Категории коммерческой недвижимости.
- Многоквартирные жилые дома.
- Торговые сооружения.
- Офисные здания.
- Промышленные сооружения.
- Учреждения здравоохранения.
- Складские помещения.
- Здания гостиничной и развлекательной направленности.
- Азбука коммерческой недвижимости.
- Циклы рынка коммерческой недвижимости.
- Несколько слов в заключение.
- * * *
- 6. Гарретт Саттон. Десять правил защиты недвижимости.
- Правило № 1: Страхование не гарантирует полной защиты активов, или Никогда не позволяйте людям, работающим за комиссионные, указывать вам, как защищать свое имущество.
- Реальная история: случай с Полом.
- Правило № 2: Две самые распространенные формы собственности на недвижимость не способны защитить ее, или Почему следует избегать совместного владения и нераздельного совладения.
- Правило № 3: Никогда не оформляйте недвижимость в собственность корпорации типа с, или Гоните прочь советчика, который предлагает вам подобные вещи.
- Правило № 4: Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США, или В своем ли вы уме?
- Реальная история: неудачный день Джона.
- Правило № 5: Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя, не обеспечивает защиту имущества, или Когда вы прекратите слушать проходимцев?
- Реальная история: ошибка Марио.
- Правило № 6: Земельный траст обеспечивает анонимность, но не защищает имущество, или Почему одной только анонимности недостаточно.
- Правило № 7: ТОО и коммандитное товарищество (КТ) – прекрасные средства защиты недвижимости, или Зачем вам нужен приказ об обращении взыскания на долю должника.
- Правило № 8: Разделение активов приносит пользу, или Не кладите все яйца в одну корзину.
- Правило № 9: Переведите титул собственности на юридическое лицо, или Что может случиться, если вы этого не сделаете.
- Правило № 10: Не учреждайте больше фирм, чем это необходимо, или Опасайтесь советчиков, которые рекомендуют вам обратное.
- Важные советы.
- * * *
- 7. Уэйн Палмер. О стеклянных шариках и капитале.
- Возьмите на заметку.
- Сбережения.
- Займы.
- Практическая осуществимость.
- Кредитная заявка.
- Как готовить кредитную заявку.
- Получение денег от инвесторов.
- Несколько слов о соблюдении законов.
- Несколько слов о формах собственности.
- Составляющие успеха.
- * * *
- 8. Берни Бейс. Как избегать споров по поводу недвижимости и улаживать их.
- Как избежать споров.
- Работайте с хорошими и опытными брокерами.
- Почаще консультируйтесь с опытным юристом.
- Добивайтесь ясности и четкости в договорах, защищающих ваши интересы.
- Тщательно оговаривайте и ограничивайте в договоре средства правовой защиты.
- Избегайте проблемных людей.
- Избегайте проблемных сделок.
- Тщательно проводите подготовительные мероприятия, включая и юридическую экспертизу.
- Как избежать споров по поводу недвижимости.
- Как улаживать разногласия, возникающие по поводу недвижимости.
- Проконсультируйтесь с опытным адвокатом, ведущим дела в суде.
- Если разногласия уже появились, делайте все, что в ваших силах, чтобы уладить их.
- Попробуйте прибегнуть к услугам посредника.
- Подумайте об арбитраже.
- Судебное разбирательство как последний выход.
- Не оставляйте попыток прийти к мирному соглашению, на какой бы стадии процесса вы ни находились.
- Как уладить споры, возникающие в сделках с недвижимостью.
- Заключение.
- * * *
- Часть 2. Сделки с недвижимостью.
- 9. Мэл Шульц. Покупайте по акрам, продавайте по футам.
- Учитесь понимать реальные потребности, финансовую логику и задавайте вопросы.
- Соотносите предлагаемый продукт с потребностями рынка.
- Реальная история: урок 32й стрит.
- Реальная история: взгляд с горы.
- Начинайте с математики.
- Покупайте по акрам, продавайте по футам.
- Три непременных условия, позволяющих покупать по акрам, а продавать по футам.
- Знания, полученные на месте.
- Как определить наиболее перспективное направление использования земли и возможности его изменения?
- Какие специалисты должны войти в команду и чем они будут заниматься?
- Эксперты, определяющие возможность реализации проекта.
- Бухгалтер.
- Инженеры-строители, экологи, подрядчики.
- Где найти землю, которую можно перепланировать так, чтобы извлечь из нее максимум дохода?
- * * *
- 10. Кертис Оукс. Все дело в добавленной стоимости.
- Моя история.
- Как найти нужную недвижимость.
- Категории недвижимости.
- Классы недвижимости.
- С чего начинать поиск.
- 1й шаг. Досконально изучите конкретную местность.
- 2й шаг. Выделите самые дешевые районы.
- 3й шаг. Ищите проблемную недвижимость.
- Рекомендации по поиску недвижимости.
- Критерии и анализ недвижимости.
- Финансовый рычаг.
- Положительный денежный поток.
- Двузначный показатель денежной рентабельности.
- Норма капитализации – 7 процентов и выше.
- Мультипликатор валового дохода – 9 и ниже.
- Сильные и слабые стороны, возможности и риски.
- Тенденции.
- Демографические данные.
- Демографические данные, способствующие инвестициям.
- Ключевой фактор успеха – отличная команда.
- Проблемы… или возможности?
- «Извлекай прибыль из проблем».
- * * *
- 11. Джон Финни. Анализ сделок, или Приключения в мире недвижимости.
- Мой мир.
- Мой мир.
- Понравится ли это собакам?
- Понравится ли это «собакам»?
- Что заложишь, то и получишь.
- Что заложишь, то и получишь.
- Главное – построить, а клиенты придут (или не придут).
- Главное – построить, а клиенты придут (или не придут).
- Чем дальше, тем хуже.
- Чем дальше, тем хуже.
- Сделка – это прыжок с парашютом.
- Сделка – это прыжок с парашютом.
- Чем руководствоваться при продаже недвижимости?
- Чем руководствоваться при продаже недвижимости?
- Где получить дополнительную информацию?
- * * *
- 12. Скотт Макферсон. Подготовка к приобретению недвижимости.
- Элементы подготовительного периода.
- Осмотр недвижимости.
- Юридическая экспертиза.
- Проверка прав собственности.
- Анализ отчетов сторонних организаций.
- Экологическое обследование.
- Проверка состояния недвижимости.
- Оценка.
- Изучение рынка.
- Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности.
- * * *
- 13. Ким Далтон. Ценность растет изнутри.
- Комплектование команды.
- Как сформировать команду.
- Реальная история: команда, на которую можно рассчитывать.
- Участник № 1 – Архитектор.
- Участник № 2 – Дизайнер по интерьерам.
- Участник № 3 – Ландшафтный дизайнер.
- Участник № 4 – Генеральный подрядчик.
- Действенные стратегии повышения стоимости жилья.
- Как продать дом за 15 секунд или даже меньше.
- Реальная история: все дело в опыте.
- Успешные инвестиции в многоквартирные жилые дома.
- Коммерческая недвижимость, которая выдержит испытание временем.
- Обязательные требования к коммерческой недвижимости.
- Экология.
- Что необходимо учитывать в «зеленом» строительстве.
- Несколько слов в заключение.
- * * *
- 14. Скотт Макферсон. Источники финансирования для инвестиций в недвижимость.
- Как все начиналось.
- Три самых важных шага для понимания и получения финансирования.
- Составьте бизнес-план!
- Реальная история: две квартиры, или финансирование финансированию рознь.
- «Для чего я покупаю недвижимость?».
- Разработайте несколько запасных стратегий.
- Возможные стратегии выхода из сделки.
- Создайте команду, которой можно доверять.
- Как найти участников команды?
- Покажите мне деньги!
- Как получить доступ к кредиторам?
- Внебанковские источники капитала.
- Первым делом наймите хорошего ипотечного брокера.
- Где получить дополнительную информацию?
- * * *
- 15. Крейг Коппола. Сдача недвижимости в аренду.
- Виды аренды.
- Аренда – это маркетинг.
- Аренда сродни продаже.
- Аренда – это кропотливая работа.
- Что способствует и что мешает сдаче недвижимости в аренду.
- Какой агент по сдаче недвижимости в аренду вам нужен.
- Хорошие взаимоотношения с коллегами.
- Взаимопонимание.
- Знание рынка.
- Способность проконсультировать.
- Репутация.
- Заключительное слово.
- Пять правил Копполы по сдаче недвижимости в аренду.
- * * *
- 16. Кен Макэлрой. Подводные камни неумелого управления недвижимостью.
- Взгляд со стороны.
- Знание – ключ к успеху.
- Тройной подход.
- Доходы.
- Доход – Расход = Чистая операционная прибыль.
- Квартплата.
- Чистая операционная прибыль: Рыночная норма капитализации = Стоимость.
- Как это делается.
- Как чистая операционная прибыль влияет на стоимость недвижимости.
- 740 000 долл.: 7 % = 10 571 428 долл.
- Степень заселенности жилья.
- Другие возможности денежных поступлений.
- Реальная история: как 288 стиральных и сушильных машин принесли 1,9 миллиона долларов.
- 288 квартир 40 долл. в месяц = 11 520 долл. в месяц.
- 11 520 долл. х 12 месяцев = 138 240 долл. чистой операционной прибыли в год.
- 138 240 долл.: 7 % нормы капитализации = 1 974 857 долл. прибавки к стоимости.
- Расходы.
- Система.
- Нравится ли вам эта работа?
- Пять мудрых советов Кена.
- Несколько слов в заключение.
- * * *
- Часть 3. Творческие способы зарабатывания денег на недвижимости.
- 17. Гэри Горман. Путь от А до Б без уплаты налогов.
- Четыре типа недвижимости и их налогообложение.
- 100 000 + 300 000 = 400 000 долларов.
- Реальная история: как 5 тысяч долларов превратились в 200 тысяч.
- Шесть правил применения статьи 1031.
- Правило № 1: Приобретение с целью инвестирования.
- Правило № 2: Сорок пять дней на поиск новой недвижимости.
- Правило № 3: 180 дней на завершение сделки.
- Правило № 4: Независимый посредник.
- Правило № 5: Сохранение права собственности.
- Правило № 6: Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.
- * * *
- 18. Карлтон Шитс. Как купить недвижимость, не внося собственных денег?
- Продавец сам может профинансировать вашу покупку.
- Как использовать продавца в качестве источника финансирования.
- Сама недвижимость может стать источником финансирования.
- История успеха Карлтона № 1.
- Инвесторы всегда заинтересованы в приобретении недвижимости.
- История успеха ученицы № 1.
- Партнеры готовы внести свою долю.
- История успеха Карлтона № 2.
- Возьмите в долг у брокера его комиссионные. Я не шучу.
- Ваши собственные услуги, опыт и ресурсы.
- История успеха ученика № 2.
- Самая лучшая стратегия – аренда с правом выкупа.
- История успеха ученика № 3.
- Используйте все средства.
- Выдвигайте несущественные условия.
- Высказывайте сразу несколько предложений одновременно.
- Варианты предложений.
- Что можно и чего нельзя делать.
- Волна будущего.
- Деньги можно заработать на любом рынке.
- * * *
- 19. Дин Грациози. Маркетинг – ваш путь к выгодным сделкам с заложенной недвижимостью.
- Моя первая сделка.
- Автоматический маркетинг при инвестировании в заложенную недвижимость.
- 1й шаг: Разработайте поисковые стратегии.
- 2й шаг: Выступите в роли адвоката.
- Что важно учитывать, записывая сообщение на автоответчик.
- 3й шаг: Устраните эмоциональные барьеры.
- Как привлечь к себе внимание домовладельца.
- Сведем все воедино.
- Не забывайте об интернете.
- Реальная история: маркетинг эффективен!
- Реальная история: найди хорошую сделку и выиграй.
- Знание + Действие = Результат.
- Знание без действий – это чепуха.
- Что надо и чего нельзя делать, вкладывая деньги в заложенную недвижимость.
- Знание + ДЕЙСТВИЕ = Результат – в этом и есть вся сила!
- * * *
- 20. Скотт Ширмер. Получение разрешений на строительство, или Спящий гигант прибыльности.
- Возлюби ближнего своего?
- Двадцать самых распространенных возражений соседей против строительства.
- Мир локальной политики.
- Реальная история: политик, который не был политиком.
- Реальная история: политик, который был политиком.
- Распоряжение собственностью = прибыль.
- Детальный процесс получения разрешений на строительство.
- Ознакомьтесь с планами развития вашего города, нормами, предписаниями и принятыми правилами ведения бизнеса.
- Будьте в курсе политических событий в городе.
- Сотрудники администрации.
- Назначенные члены различных комиссий и представители общественных групп.
- Департамент планирования.
- Городской совет.
- Реальная история: умейте расшифровывать коды.
- Опережайте оппозицию.
- Составьте график и вооружитесь терпением.
- Реальная история: как гора превратилась в кротовую кучу.
- Установите отношения с девелоперами и строителями.
- Поймите, чего хотят девелоперы и строители.
- Несколько полезных сведений о покупателях и строителях.
- Ваш первый проект и его планирование.
- Стартовый план скотта.
- Реальные истории.
- Почему право распоряжения землей важнее собственности.
- Как добиться выгодного для себя соглашения.
- Необходимая подготовительная работа.
- Реальная история: уборка камней с участка может быть приравнена к добыче полезных ископаемых.
- Обследования и отчеты.
- Исследование грунтов.
- Реальная история: дешевая земля может принести большие убытки.
- Первичное экологическое обследование.
- Прохождение коммуникаций.
- Дренажная система.
- Археологическое обследование.
- Реальная история о том, как строитель нашел клад.
- Соответствие нормам Федерального Авиационного Агентства (ФАА).
- Грунтовые воды.
- Подача заявки.
- Как разговаривать с жильцами.
- Одновременно с этим…
- Конец игры.
- Знания, знания и еще раз знания.
- Будущее.
- Действия администрации в тяжелые времена.
- * * *
- 21. Том Уилрайт. Залоговое право на имущество как инструмент инвестиционной политики.
- Что такое инвестиции в залоговое имущество.
- Шаг № 1: Выбор инвестиционной стратегии.
- Стратегия получения процентов.
- Стратегия приобретения земли.
- Шаг № 2: Определение инвестиционных критериев.
- Критерии инвестиций для получения процентов.
- Критерии инвестиций для приобретения земли.
- Шаг № 3: Оценка инвестиции.
- Инвестиции для получения процентов.
- Инвестиции для приобретения земли.
- Шаг № 4: Подготовительный период.
- Риски залога.
- Риски, связанные с владельцем.
- Реальная история: подготовка себя окупает.
- Процедурные риски.
- Реальная история: готовиться надо тщательнее.
- Риски недвижимости.
- Экологические риски.
- Ценность недвижимости.
- Шаг № 5: Формирование команды.
- Шаг № 6: Выработка инвестиционных систем.
- Система проведения подготовительных мероприятий.
- Система контроля инвестиций.
- Аукционная система.
- Процедура изъятия имущества за долги.
- Процедура продажи недвижимости.
- Примечание автора.
- * * *
- 22. Уэйн Палмер. Торговля лошадьми: оригинальный путь к богатству.
- Двенадцатилетний Джон Пол.
- Сотрудничество заменяет конкуренцию.
- Как превратить кислый лимон в сладкий лимонад.
- Преимущества важнее, чем цена.
- Обмен недвижимости = быстрый путь.
- Двусторонние, трехсторонние и многосторонние обмены.
- Другие преимущества членства в группах эксчейнджеров.
- Связи.
- Кладезь мудрости.
- Взаимная выгода.
- Деловое партнерство.
- Образование.
- * * *
- 23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров.
- Компонент № 1: Хорошие связи.
- Отношения с арендаторами.
- Отношения с покупателями.
- Чего хотят женщины.
- Компонент № 2: Отличное здание.
- Хорошая видимость.
- Нужное количество нужных покупателей.
- Удобство.
- В центре событий.
- Доступность.
- Подбор арендаторов.
- Торговые бренды в «Саsа Раlоmа».
- Развлечения.
- Компонент № 3: Большое внимание к деталям.
- Перечень мероприятий.
- Перечень мероприятий.
- Результат.
- * * *
- Часть 4. Усвоенные уроки.
- 24. Ким Кийосаки. Чему учит недвижимость.
- Майами, Флорида.
- Первый из многих уроков.
- Хорошие и плохие стороны.
- С самого начала.
- Пора садиться в самолет.
- Телефонный звонок.
- Что же все-таки произошло?
- Что теперь?
- На следующее утро.
- Новая сделка.
- Заключение сделки.
- Недвижимость, которая продолжает преподносить уроки.
- Деньги? Какие деньги?
- По-настоящему серьезная ошибка.
- Юрист может стать вашим другом.
- Терпение как непрекращающийся урок.
- Мы все еще ждем.
- Настоящее и будущее.
- Терпение и подготовка ведут к прибылям.
- Будущее нашей недвижимости.
- Подводя итог.
- * * *
- 25. Дональд Трамп. Как все начиналось.
- Моя первая крупная сделка.
- Приезд в Манхэттен.
- Часто цитируемые высказывания Дональда Трампа.
- Десять маленьких шагов, ведущих к большому успеху.
- * * *
- 26. Дональд Трамп-младший, Эрик Трамп. Какой самый главный урок относительно недвижимости вы получили от отца?
- * * *
- Эрик Трамп.
- * * *
- 27. Роберт Кийосаки. Не бойтесь ошибок.
- Причины бедности.
- Причина № 1: Отсутствие знаний.
- Причина № 2: Лень.
- Причина № 3: Страх перед неудачами.
- Самое убийственное слово.
- Сила образования.
- Богачи и трусы.
- Причина № 4: Все вместе взятое.
- Отговорка № 1: Отсутствие знаний о недвижимости.
- Больше, чем починка туалетов.
- Продажа как способ решения проблемы.
- Чем больше проблема, тем лучше усваивается урок.
- Больше недвижимости – больше проблем – больше денег.
- Как найти хороших консультантов и наставников.
- Как преодолеть страх перед неудачами?
- Реальная история: извлекайте уроки из ошибок.
- Сноски.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
Роберт Тору Кийосаки.