Инвестиции в недвижимость.

Юридическая экспертиза.

Присутствие юриста в команде – абсолютная необходимость. Я не призываю тратить немыслимые суммы на его услуги, но при решении проблем, связанных с правом собственности, заключении контрактов, получении кредитов, с которыми вы обязательно столкнетесь, лучше иметь в команде хорошего юриста. Если вы уже опытный инвестор и покупка недвижимости не отягощена какими-либо проблемами, то, возможно, справитесь и своими силами. Но все же правовые вопросы – это не та область, на которой стоит экономить.

Если вдобавок ко всему юрист способен вести переговоры, то ему можно поручить темы, в которых он лучше всего разбирается. Однако я не раз наблюдал, как возникают проблемы, когда юрист берет на себя все переговоры по сделке. Помните, что вы – лидер команды, а все остальные ее участники должны отчитываться перед вами. Только тогда юрист, как и все остальные члены команды, может принести пользу.

Как-то раз в Портленде, штат Орегон, я финансировал проект по преобразованию жилого дома в кондоминиум. Заемщик нанял очень уважаемого юриста, чтобы тот проверил документацию, касающуюся прав собственности на недвижимость. Обнаружилось, что один из прежних ее владельцев в свое время выдвинул условие, запрещавшее создание кондоминиума без его согласия. Нечего было даже и думать о распродаже квартир поодиночке. Не было также никакой возможности вручить покупателям квартир «чистые» свидетельства о праве на собственность.

Мой клиент не мог продолжать работу над проектом, не убрав этот пункт из титула собственности. Единственное решение состояло в том, чтобы обратиться к прежнему владельцу и попросить его снять требование. К чему это привело? Прежний владелец выразил готовность пойти навстречу, но не бесплатно. Мой клиент заплатил 48 миллионов долларов за недвижимость, чтобы вдруг обнаружить, что проект не может быть доведен до конца, пока не будет устранено препятствие.

Продавец недвижимости и бывший владелец все же договорились, и клиент смог реализовать проект без дополнительных затрат. К счастью, юрист клиента оказался на высоте и обнаружил негативный момент в документах. В этом и состоит суть юридической экспертизы сделки: обнаружить проблему прежде, чем она станет неразрешимой, и предложить выход из создавшегося положения. Только представьте, что могло бы произойти, если бы клиент завершил сделку и только потом обнаружил, что не может преобразовать недвижимость в кондоминиум. На какие расходы ему бы пришлось пойти, чтобы задним числом убрать это условие из титула! Ведь покупатель полностью оказался бы во власти прежнего владельца.

Я, в первую очередь, ипотечный брокер по коммерческой недвижимости. Мне часто приходится иметь дело с финансированием сделок по приобретению недвижимости в масштабах всей страны, и я могу утверждать, что кредитные документы и соглашения с инвесторами о предоставлении средств очень сложны. Вам обязательно нужен человек, который не только сам хорошо разбирается в них, но и может разъяснить их суть вам.