Инвестиции в недвижимость.

Расходы.

Расходы по управлению недвижимостью обычно меньше всего поддаются контролю. Причина в том, что их сумма в большинстве случаев диктуется извне. Самые типичные статьи – реклама и маркетинг, ремонт и обслуживание, зарплата персонала, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страхование.

Налоги, страхование и коммунальные услуги – самые большие статьи расходов, на которые вы практически никак не можете повлиять.

Однако кое-что все же можно сделать. Например, профессиональная управляющая компания за счет величины своих активов может добиться лучших условий при заключении договора страхования и получить кредит под более низкий процент, чем индивидуальный инвестор. Кроме того, часто удается выторговать определенные налоговые льготы и вычеты. Уплату налогов можно частично возложить на жильцов.

Мы уже говорили о проверке кредитной истории и криминального прошлого квартиросъемщиков. Посмотрим, с какими расходами это связано. Справку об отсутствии кредитной задолженности, которая стоит обычно меньше 50 долларов, должен представлять сам потенциальный жилец.

Сэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию. Вот типичный сценарий. Вы тратите с трудом заработанные деньги на то, чтобы привести в порядок квартиру, после того как оттуда съехал предыдущий квартиросъемщик. Скажем, потребуется 500 долларов на уборку, покраску, мелкий ремонт и химчистку ковровых покрытий. Вселяется новый жилец, которого вы не удосужились проверить. Через некоторое время он перестает платить за квартиру. Вы в убытке до тех пор, пока он не покинет квартиру. Расходы на меры по судебному выселению в среднем составляют где-то 500 долларов. В конце концов жилец покидает дом, а вы остаетесь в минусе: задолженность по квартплате, судебные издержки и ущерб, причиненный имуществу. Вам предстоит снова готовить квартиру к заселению, что потребует еще 500 долларов.

Названные цифры весьма приблизительны, но и они показывают, что не стоит экономить на проверке потенциальных жильцов. Вы потеряли 1000 долларов только на том, чтобы дважды подготовить квартиру к заселению. Судебные издержки составили еще 500 долларов. Задолженность по квартплате оценим в 800 долларов. Упущение обошлось вам в 2300 долларов, из которых 1500 составляют прямые издержки, а оставшаяся сумма – это потерянный доход. К этому добавьте ущерб от пустующей еще некоторое время квартиры. Приплюсуйте также зря потраченное время.

И заметьте, речь идет только об одной квартире. А представьте, что такое будет регулярно происходить в доме на двести квартир. Плохое управление приведет к существенному снижению стоимости недвижимости.