Инвестиции в недвижимость.

Правило № 5: Сохранение права собственности.

Субъектом статьи 1031 является налогоплательщик, который владеет недвижимостью, продает ее и затем совершает обмен. Тот же самый налогоплательщик должен отчитаться о полученном от продажи доходе и приобрести новую недвижимость. Многие клиенты в процессе сделки высказывают желание изменить юридическую форму собственности на недвижимость, но этого-то как раз делать и нельзя.

Предположим, что Фред и Сью Джонс продают свой жилой дом, записанный на их имя как физических лиц, а новую недвижимость хотят приобрести уже на имя корпорации «Jоnеs Invеstmеnts, Inс.», владельцами которой они являются. Но корпорация имеет другой учетный номер налогоплательщика, и это делает всю операцию по обмену недействительной.

А что будет, если Фред и Сью передадут своей корпорации право собственности на продаваемый дом перед самой продажей (в этом случае продавец старой недвижимости и покупатель новой будут одним и тем же юридическим лицом)? Этот вариант тоже не проходит, потому что, если вы помните правило № 1, недвижимость должна находиться в собственности год плюс один день, чтобы считаться приобретенной в целях инвестирования. Если передача собственности происходит незадолго до продажи, то налоговая служба сочтет, что корпорация приобрела дом не для инвестиций, а для перепродажи.

Основная цель, заставляющая наших клиентов менять форму собственности в ходе обмена, состоит в том, чтобы уменьшить степень своей ответственности. Я полностью поддерживаю подобные намерения, но делать такие вещи посреди операции обмена недопустимо. Правда, есть способы, которые могли бы помочь Фреду и Сью реализовать свои замыслы, но их подробное описание выходит за рамки данной главы. Самый лучший совет, который я могу дать вам прямо сейчас: если вы хотите избрать для недвижимости иную форму собственности с соблюдением требований статьи 1031, то лучше делать это уже во время покупки.