Инвестиции в недвижимость.

Приезд в Манхэттен.

Начало работы в Манхэттене было нелегким. Одному из крупных ньюйоркских дельцов в области недвижимости приписывают слова: «С дерьмом у Трампа хорошо получается, а вот как будет с кирпичами и известкой?» Как видите, встретили меня не слишком ласково, но я, по крайней мере, знал, с кем мне предстоит иметь дело. Оглядываясь назад, я думаю, что это они не представляли себе, с кем связываются. Я – тот человек, который избрал себе девиз «Никогда не сдавайся» и неуклонно ему следует. Я до сих пор на этом рынке и чувствую себя увереннее, чем когда-либо.

Правда, в начале 1970х годов все обстояло совсем иначе. Я был новичком, а город по уши утопал в долгах. Поговаривали даже, что он вот-вот обанкротится. Короче говоря, обстановка для застройщика была не самой благоприятной. Однако передо мной стояла настолько ясная цель, что это меня не смущало. Я был уверен, что даже на самом плохом рынке можно найти удачные возможности. Рынок тогда находился просто в ужасающем состоянии, но моя решимость была столь велика, что я проигнорировал этот факт и с головой окунулся в работу. Я понял, что такого места, как Манхэттен, больше нигде не найду, и решил остаться.

Первым делом меня заинтересовали заброшенные сортировочные железнодорожные станции площадью около ста акров в районе 34й и 60й улиц на берегу Гудзона. Я всеми силами пытался убедить городские власти, что комплекс для проведения конференций (ныне известный как Центр Джекоба Джевитса) необходимо строить именно здесь, в западной части 34й улицы, а не в Бэттери-Парке, как планировалось изначально. Вспоминая эту битву 1977 года, я писал в своей первой книге «Искусство сделки» («Тhе Аrt оf thе Dеаl»), изданной в 1987 году: «Мы не сдавались, мы взяли всех измором…». В 1978 году городская администрация, в конце концов, приняла решение строить центр на 34й улице, и это стало моей победой.

И все же, когда я попытался взять на себя общее руководство этим проектом, руководство города и штата отклонило мою кандидатуру. В результате бюджет строительства был превышен почти на 700 миллионов долларов. Куча денег была потрачена впустую, и сегодня мы видим, как быстро этот центр приходит в упадок. Но в то время я уже занялся новым проектом на 60й улице, где решил построить жилой комплекс с видом на Гудзон. Я знал, что здесь будет масса разногласий между департаментом планирования и жильцами прилегающих районов и мне придется преодолевать серьезное сопротивление со стороны города, переживавшего финансовый кризис. В 1979 году этот проект был отклонен, но я был уверен, что однажды еще вернусь к этой сортировочной станции на 60й улице. Так и произошло. Сегодня здесь раскинулась площадь Трампа, и спустя тридцать лет строительство все еще продолжается. Но это уже другая история.

Пока тянулась эпопея с железнодорожными станциями, я искал в Манхэттене и другие возможности. В частности, на глаза мне попался старый отель «Соmmоdоrе», находившийся неподалеку от вокзала Гранд Сентрал. Отель, да и весь район в целом переживали не лучшие времена. В то время люди старались не заходить туда без особой надобности.

Я решил купить отель и реконструировать его. Моя идея вновь была встречена без энтузиазма. Даже мой отец сказал: «Покупать “Соmmоdоrе” в то время, как обанкротилось здание “Крайслера” – это то же самое, что сражаться за место на “Титанике”». Он прекрасно осознавал степень риска.

Я тоже понимал, на что иду, но считал, что это будет шагом к возрождению города, который прозябал в нищете. Весь район находился в полном запустении, и строительство отеля могло вдохнуть в него новую жизнь, создав хотя бы некоторое количество рабочих мест. На любую ситуацию можно взглянуть по-разному, но ваши взгляды должны быть достаточно обоснованными, чтобы противостоять оппозиции.

Пока я вел переговоры относительно отеля, его задолженность по одним только налогам составила 6 миллионов долларов. Незадолго до того там был проведен ремонт, который обошелся в 2 миллиона (что было явно недостаточно). Владельцы отеля были настроены выйти из игры. Чтобы купить его за 10 миллионов долларов, мне требовалось добиться отсрочки по уплате налогов, получить финансирование и заручиться поддержкой опытной управляющей компании. Кроме того, нужно было еще заинтересовать в этой сделке партнеров, что было, мягко говоря, совсем нелегко. Переговоры тянулись несколько лет.

Первым делом я занялся поисками дизайнера, который бы понимал, что мне требуется, и испытывал такой же энтузиазм по отношению к проекту, как и я. Мне удалось найти молодого архитектора Дера Скатта, который прекрасно подходил на эту должность. Он понял мой замысел – одеть все здание в стекло, в котором отражались бы соседние дома. Кое-кто может посчитать, что я поспешил с архитектором, так как сама судьба сделки была еще под большим вопросом, но я был уверен, что добьюсь своего. Теперь у меня был союзник, разделявший мои взгляды и веривший в них точно так же, как и я.

Мне еще нужно было найти опытную компанию, которая взяла бы на себя управление отелем. Я знал, что в Нью-Йорке действует множество компаний, владеющих крупными сетями отелей, но среди них не было той, которая нравилась мне больше других – «Нуаtt». Я позвонил туда и выяснил, что эта фирма проявляет интерес к моему предложению. Соглашение было заключено довольно быстро, и в мае 1975 года мы проинформировали об этом прессу. Итак, теперь у меня был еще один партнер.

Но оставались главные нерешенные задачи – финансирование и отсрочка налогов. Я решил нанять пожилого и опытного брокера по недвижимости. Мне было двадцать семь лет, и, на мой взгляд, наличие такого брокера в команде должно было произвести впечатление на городские власти. Имея команду, укомплектованную архитектором, управляющей компанией и опытным брокером, я готов был начать борьбу.

Очень скоро мы уперлись лбом в стену. Пока у нас не было финансирования, городская администрация даже не хотела обсуждать вопрос о налоговой отсрочке, а без нее банки не торопились давать финансирование. Обсуждая эту проблему, мы неизменно упирали на то, что наш проект поможет городу, находящемуся в кризисной ситуации, и надеялись, что у банкиров, препятствующих нашим конструктивным намерениям, заговорит совесть. К сожалению, эта тактика не сработала. Но мы не сдавались и в конце концов нашли банк, который вроде бы проявил интерес к нашему проекту.

Однако после того, как мы потратили много времени и сил на переговоры с ним, один из руководителей банка внезапно поменял свое мнение. Он выдвигал смехотворные и мелочные аргументы, явно стараясь утопить сделку. Мы делали все, что могли, но он уперся, и переубедить его не было никакой возможности.

В этот момент, не имея уже никаких сил, я готов был сдаться. Однако мой юрист Джордж Росс убедил меня сделать еще одну попытку, сказав, что после таких затрат на этот проект уходить было бы просто глупо. Поэтому я, не имея финансирования, в очередной раз пошел в городскую администрацию, чтобы прояснить ситуацию. Мне было ясно, что «Нуаtt» очень заинтересован в том, чтобы обосноваться в Нью-Йорке, но расходы были слишком велики. Без освобождения от налогов проект был обречен на неудачу. Я настаивал на том, что наш отель станет катализатором, который даст начало возрождению и обновлению всего района вокруг вокзала Гранд-Сентрал.

Мой план сработал. Городские власти пошли навстречу, и между нами было заключено взаимовыгодное соглашение. Я получил отсрочку на сорок лет от уплаты налога на недвижимость и приобрел в собственность «Соmmоdоrе» за 10 миллионов долларов, из которых 6 миллионов отходили городской казне для погашения задолженности по прежним налогам. Затем я продал отель городу за один доллар, а администрация сдала его мне в аренду на девяносто девять лет. В результате этого соглашения мы получили финансирование от двух банков.

Все это было очень непросто, и, оглядываясь назад, я понимаю, что от меня требовалась недюжинная сила воли, чтобы сражаться так долго. Но дело того стоило. Отель «Нуаtt» запустил процесс возрождения, и сегодня Гранд-Сентрал – один из самых красивых и процветающих районов Нью-Йорка. Окружающие дома отражаются в четырех зеркальных стенах отеля, которые заменили прежние унылые фасады «Соmmоdоrе». На этом здании нет моего имени, но я уверяю вас, что там все сделано на совесть. В этом отеле сочетаются качество, удачный замысел и отличные финансовые показатели.

* * *

Дональд Трамп – председатель правления и президент «Тrumр Оrgаnizаtiоn», частной нью-йоркской компании, которая специализируется на разработке глобальных строительных проектов, лицензировании, продажах и маркетинге недвижимости и управлении ею. Помимо этого Трамп является автором бестселлеров, продюсирует и ведет телевизионное реалити-шоу «Кандидат», в партнерстве с телекомпанией NВС владеет правами трансляции конкурсов красоты «Мисс Вселенная», «Мисс США» и «Мисс США среди подростков». Это непревзойденный бизнесмен и страстный филантроп.

26. Дональд Трамп-младший, Эрик Трамп. Какой самый главный урок относительно недвижимости вы получили от отца?

Возможно, сейчас я скажу банальность, но меня всегда поражает, как часто люди упускают фантастические возможности только из-за того, что боятся о чем-то попросить. Конечно, они опасаются, что им откажут. Их пугает слово «нет». Причиной может быть робость, слабость или, наоборот, чрезмерная гордость, не позволяющая о чем-то просить или торговаться. Таким людям нечего делать в мире недвижимости. Но у вас есть шанс переосмыслить свою точку зрения.

Люди, не умеющие договариваться друг с другом и просить то, чего они хотят, упускают массу возможностей. Им никогда не удастся добиться того, к чему стремятся все выдающиеся бизнесмены – купить товары и услуги по более низкой цене. Еще в детстве отец учил меня, что в бизнесе надо использовать любую возможность. Эту истину я познал не в домашних беседах с ним. Для этого мне понадобилось два года подряд поработать в поте лица.

В первый год я был смотрителем пристани для яхт, которая входила в состав принадлежавшего отцу казино «Саstlе» в Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси. Мне было четырнадцать лет, и в течение двух месяцев я должен был швартовать яхты, подключать к ним электричество и воду и выпол нять еще кучу других работ за минимальную зарплату и чаевые. Думаю, каждому хотя бы раз в жизни надо попробовать поработать за чаевые. Ни на какой другой работе вы не сможете познать в полной мере этику жизни, услуг и труда. Работа за чаевые – это прекрасный жизненный урок.

На следующее лето меня отправили в одно из наших поместий ухаживать за территорией. Ответственность здесь была куда выше. Я должен был ездить на тракторе, управляться с бензопилой и делать массу других дел, чтобы участок выглядел пристойно. Я получал все ту же минимальную зарплату, но здесь не было подвыпивших владельцев яхт, которые порой совали мне в карман двадцатидолларовые купюры. Только зарплата, и ни доллара больше.

Поначалу я не поднимал этого вопроса. Мне не хотелось казаться жадным, да и гордость не позволяла заводить разговор о деньгах. Однако к концу лета я все же подошел к отцу и спросил, почему мне не дали прибавки к жалованью, хотя работа здесь сложнее и труднее, а чаевых никто не дает. Ответ был очень краток: «Ты не получил прибавки потому, что не просил о ней. Почему я должен платить больше, если ты согласен работать и за такие деньги?» Мне все стало ясно. Урок был весьма болезненным, но совершенно очевидным: если хочешь чего-то добиться, надо отставить в сторону свои эмоции, страхи и гордость.

С тех пор я стараюсь больше не попадать в подобные ситуации. Тяжелая работа сама по себе не доставляла мне неприятных эмоций, но было обидно, что я попусту потратил целое лето, работая за гроши, хотя мог бы заработать и больше, если бы попросил. Этот урок я помню до сих пор.

Обычно болезненные уроки запоминаются лучше всего. Работа за минимальную зарплату в течение целого лета помогла мне накрепко усвоить эту истину. К счастью, это произошло еще тогда, когда ставки были не слишком высоки. Если уж вы теряете доход, то лучше, чтобы он был совсем маленьким. Поэтому и вам лучше усвоить этот урок до того, пока в цифрах еще не слишком много нолей.

Я больше не боюсь слова «нет». Мне понравилось договариваться и торговаться. Я оглашаю то, на что претендую, а потом начинаю вести переговоры и практически всегда получаю что-то сверх того, на что рассчитывал. С моей точки зрения, если я экономлю на чем-то несколько долларов, то тем самым добавляю дополнительную стоимость этому «чему-то». А ведь добавочная стоимость – это основа основ бизнеса!

Если говорить о недвижимости и о жизни в целом, то не надо стесняться просить. Самое худшее, что может при этом случиться, – это то, что вам ответят отказом. Но и в этом случае ваша позиция будет не хуже изначальной. Задать вопрос нетрудно, это займет у вас всего две секунды, и можете мне поверить, что хорошие бизнесмены ожидают этого вопроса. Обратившись с просьбой, вы даете себе и собеседнику время и возможность улучшить свою финансовую позицию и создать добавочную стоимость. Если вам ответят отказом, в этом нет ничего плохого. Конечно, вы не получите всего, о чем просите, но зачастую обе стороны останавливаются где-то посередине, что-то уступая и что-то получая взамен. В этом и заключается смысл переговоров. Даже при таком сценарии вы все равно что-то выигрываете.

Реальность такова, что всегда необходимо о чем-то просить и на чем-то настаивать. Если человек в здравом уме, то он не откажется продать вам вещь по первоначальной цене только из-за того, что вы попросили о скидке. В самом худшем случае вы всего лишь вернетесь на исходную позицию. Со временем вы поймете, что отказ – это, в конце концов, далеко не самое худшее, что может случиться. Это просто часть игры. Услышав «нет», в будущем вы с большей легкостью будете обращаться с просьбами.

Это добавит вам смелости. Вы обнаружите, что если попросить человека о чем-то выходящем за пределы его сил или возможностей, то он с большей готовностью пойдет на компромисс и уступки, которых вы не ожидали. В некоторых случаях он может даже согласиться на ваши немыслимые просьбы и целиком заглотит наживку вместе с крючком, леской и грузилом. Главное только – не свалиться со стула, если такое вдруг произойдет, потому что вы же не хотите, чтобы ваш собеседник осознал свою ошибку. Не исключено, что в этом случае он пойдет на попятную и удача уплывет у вас из-под самого носа.

Аналогичным образом и продавец может запросить с вас абсолютно нереальную цену. Не надо сразу принимать его слова за чистую монету. Начните переговоры, поторгуйтесь. Даже после того, как вы вроде бы пришли к согласию, попросите его уступить еще хоть какую-нибудь мелочь, чтобы у него создалось впечатление, будто он выжал из вас все что можно. Таковы правила игры при заключении сделок. Бывают времена, когда надо проявить и щедрость, но только не за столом переговоров. Здесь надо быть максимально сдержанным, чтобы собеседник чувствовал, что это он добился от вас максимума возможных уступок, а не наоборот. Поступая так, вы закладываете основу для всех будущих переговоров, в которых вновь и вновь будете добиваться выигрыша.

И наконец, чем чаще вы о чем-то просите, тем легче вам будет обращаться с просьбами и в будущем. В отказе нет ничего страшного. Вскоре вы обнаружите, что привычка просить и настаивать все чаще будет создавать благоприятные возможности для вас и ваших проектов. Постарайтесь торговаться в любых обстоятельствах. Я делаю это постоянно, даже совершая покупки в магазине. Когда продавец отвечает мне отказом, я прошу разрешения поговорить с его начальством. Если вы проявите хоть немного настойчивости, скидка на 10 процентов вам практически гарантирована. Вы считаете, что такого не может быть? Попробуйте сами и убедитесь. А 10 процентов экономии – это 10 процентов дохода.

Когда вы приобретете уверенность в переговорах, выработаете гибкость в отстаивании своей позиции и хорошо усвоите некоторые приемы, то переговоры будут проходить легче и быстрее. Попробуйте. Вы ведь ничего не теряете, а приобрести можете очень многое.

* * *

Дональд Трамп-младший занимает лидирующие позиции среди сегодняшних молодых бизнесменов. Будучи исполнительным вице-президентом «Тrumр Оrgаnizаtiоn», он, вместе с сестрой Иванкой и братом Эриком, старается расширить активы компании в области недвижимости, торговли и гостиничного дела как в масштабах страны, так и за ее пределами. Его опыт в разработке строительных проектов, основательное образование и врожденное деловое чутье придают нынешним и будущим планам компании Трампа новые и свежие черты. Помимо бизнеса Дональд часто и охотно выступает с лекциями и является ассистентом отца в знаменитом шоу телекомпании NВС «Кандидат».

Эрик Трамп.

Сколько я себя помню, каждое утро начиналось одним и тем же. Перед тем как идти в школу, я заходил в спальню к отцу, чтобы поцеловать его. На прощание он всегда говорил мне: «И помни, Эрик, никому нельзя верить на слово». Вряд ли это можно считать обычным напутствием отца сыну-первокласснику. Истинный смысл этих слов дошел до меня лишь намного позже. И сегодня, уже будучи бизнесменом, я в полной мере осознаю всю важность этого совета.

Впервые я понял ценность этого урока после одного эпизода с братом Доном, который до сих пор остается не только моим лучшим другом, но и наставником в жизни. Как-то раз после школы Дон предложил поменяться монетками из своих копилок. Я с удовольствием поменял свои четвертаки на несколько блестящих одноцентовых монеток и был чрезвычайно доволен тем, что получил больше, чем дал. Зайдя к отцу с целой пригоршней мелочи, я похвастался, какую удачную сделку провернул. Отец понял, что Дон меня надул, и объяснил, что дело не в количестве монеток, а в их стоимости. Свое объяснение он подытожил словами: «Эрик, что я тебе всегда говорил? Никогда никому не верь на слово». Только теперь до меня начало доходить, что он имел в виду.

Сегодня, работая вице-президентом «Тrumр Оrgаnizаtiоn» по вопросам развития и приобретения недвижимости, каждый день я сталкиваюсь с ситуациями, которые заставляют вспоминать об этом отцовском напутствии. Я понял, что главным качеством в бизнесе является умение полагаться только на себя. Возьмем конкретный случай. Я завязал контакты с очень известным владельцем ресторанов, который должен был стать партнером в одном из наших проектов. После нескольких месяцев нудных переговоров уже перед самым подписанием соглашения я завел разговор с одним из архитекторов, и тот случайно проговорился, что хозяин ресторана дал ему поручение разработать проект, который намного превосходил по стоимости согласованный нами бюджет.

Будучи в шоке от такого мошенничества и нечестных намерений своего потенциального партнера, я немедленно прервал все переговоры и расторг предполагаемую сделку. Я твердо верю, что любые события не случайны, а имеют какой-то смысл. Я был очень расстроен, что попусту потратил несколько месяцев, однако сегодня могу снова улыбаться, зная, что мы приняли правильное решение. Вскоре было заключено соглашение с другим ресторатором, и сегодня наше заведение считается одним из лучших в городе.

Мой отец как-то рассказывал об одном преуспевающем бизнесмене, который пообещал пожертвовать 40 миллионов долларов своему колледжу. Переводы должны были осуществляться четырьмя равными долями. Сделав два первых платежа, бизнесмен оказался в тяжелом финансовом положении и попросил руководство колледжа об отсрочке уплаты оставшихся 20 миллионов. Вместо того чтобы поблагодарить бизнесмена за 20 миллионов пожертвованных долларов, колледж обратился с иском в суд по поводу невыполнения договорных обязательств. Бизнесмен вынужден был объявить о своем банкротстве. В конечном итоге он все же сумел восстановить свое состояние и выйти из этой передряги даже богаче, чем раньше, но поклялся, что никогда больше не даст этому колледжу ни цента.

Мне повезло, что я родился в богатой семье, и чрезвычайно благодарен своим родителям за полученное образование и воспитание. Однако не думайте, что в жизни у меня не было трудностей. Человек по своей натуре всегда испытывает зависть к тем, кто имеет больше, чем он. Порой эта зависть может приобретать самые разнообразные формы. Ребенок не всегда понимает, кто богат, а кто беден, и поэтому легко становится мишенью для людей со злыми намерениями. Подобное случалось и со мной, но напутствие отца помогало мне видеть мир таким, как он есть, и понимать, что люди в своих поступках обычно руководствуются собственными интересами, порой даже во вред окружающим.

Это убеждение стало для меня путеводным. Обычно я стараюсь доверять людям, но по мере взросления все чаще ловлю себя на том, что ожидаю от них худшего, и это помогает мне избегать неприятных сюрпризов и разочарований. Возможно, это и не самая лучшая, но необходимая жизненная позиция. Я все больше убеждаюсь, как прав был отец, внушая мне эту мысль еще в раннем детстве. Понимание приходит с опытом.

Реальность бизнеса и жизни такова, что есть хорошие люди и есть плохие. Так было и всегда будет. Необходимо усвоить один урок: доверяй в первую очередь себе, а не другим. Спустись с небес на землю, и тебе всегда будет сопутствовать успех.

* * *

Будучи вице-президентом компании «Тrumр Оrgаnizаtiоn» по вопросам развития и приобретения недвижимости, Эрик Трамп активно участвует в разработке всех национальных и международных проектов, связанных с недвижимостью. Он играет одну из центральных ролей в процессе приобретения недвижимости, планирования проектов, строительства, продажи и маркетинга. Кроме того, он участвует в конференциях по проблемам недвижимости и публикует статьи в «Nеw Yоrк Роst». Телеканалы СNВС, «Fох» и NВС часто приглашают его для участия в своих программах. Наряду с работой в «Тrumр Оrgаnizаtiоn» Эрик с увлечением занимается благотворительностью, помогая детям, оказавшимся в беде.

27. Роберт Кийосаки. Не бойтесь ошибок.

Вот уже много лет я езжу по миру, выступая с лекциями по проблемам предпринимательства и инвестирования. Моя цель состоит в том, чтобы обратить внимание людей на важность финансового образования, которое необходимо для обретения независимости и безопасности. Когда меня спрашивают, во что я сам вкладываю деньги, я всегда отвечаю: «Я добился финансовой независимости, инвестируя в недвижимость».

Независимо от того, где я нахожусь – в США, Австралии, Южной Африке, Европе или Азии – и с кем беседую, в ответ я чаще всего слышу одно и то же:

«Я не хочу чинить туалеты».

«У меня нет денег».

«У меня нет на это времени».

«Недвижимость – это слишком рискованно».

«А что, если я потеряю деньги?».

«Недвижимость не может давать таких доходов, о которых вы рассказываете».

Я считаю, что это просто отговорки, которыми люди пытаются замаскировать более глубокие и скрытые причины своего нежелания заниматься недвижимостью. На мой взгляд, истинными причинами являются:

1) отсутствие знаний о недвижимости;

2) лень;

3) боязнь неудачи;

4) все вместе взятое.

Я могу это утверждать, потому что большинство людей стремятся к финансовой свободе. Они хотят обеспечить себе безопасное будущее. Им хочется, чтобы деньги текли в карман независимо от того, работают они или нет. Многие люди с удовольствием бросили бы работу и занялись тем, что им действительно нравится.

Для меня недвижимость означает свободу. Она позволяет полностью контролировать свою жизнь и будущее. Я не завишу от пенсионных программ с их акциями, облигациями и паями инвестиционных фондов, которыми управляют какие-то чужие люди. Я хочу сам определять свою финансовую судьбу.

Именно поэтому, когда я слышу от человека, что у него нет денег или он не хочет чинить туалеты, я знаю, что это всего лишь отговорки. Люди, как правило, обращают больше внимания не на цель, а на путь, ведущий к ней. У одного моего друга есть два любимых выражения по поводу этой человеческой слабости: «Каждый хочет попасть на небеса, но не все готовы для этого умереть» и «Большинство трогаются с места, только когда загорится зеленый свет».

К сожалению, слишком многие люди позволяют себе, чтобы самооправдания стали помехой на пути к той жизни, которой им хотелось бы. Вместо того чтобы думать об инвестировании в недвижимость и как это может изменить их жизнь к лучшему, они видят только трудности на этом пути. Их больше волнуют не мечты и желания, а страхи. Страх и лень заслоняют им видимость и возводят преграды на пути к лучшей жизни.

Мне хотелось бы ответить на все их возражения по порядку.

Причины бедности.

Причина № 1: Отсутствие знаний.

У большинства людей вполне хватает ума, чтобы заниматься инвестированием в недвижимость. Это вовсе не так трудно. Каждый, кто покупал себе дом или снимал квартиру, занимался инвестициями в недвижимость. Таким образом, вкладывать деньги в недвижимость довольно легко. Но вот зарабатывать деньги на недвижимости – это совсем другое дело. Для этого требуются знания.

Когда я говорю о деньгах, которые можно зарабатывать на недвижимости, то имею в виду денежный поток – доход, который поступает к вам ежемесячно вне зависимости от того, работаете вы или нет. Я не касаюсь здесь прироста капитала. Когда люди говорят, что их недвижимость подорожала, или покупают ее задешево, ремонтируют, а затем продают, то речь идет о приросте капитала. Существует громадная разница между денежным потоком и приростом капитала. На мой взгляд, добиться прироста капитала значительно легче, чем создания денежного потока. Для денежного потока требуется больше финансовых знаний. Однако могу вас успокоить: чтобы получить необходимые знания, вам не придется четыре года сидеть в колледже. Достаточно трехдневного семинара (если это хороший семинар). Компания «Riсh Dаd» предлагает курсы для начинающих и уже опытных инвесторов в недвижимость.

В 1997 году в своей только что опубликованной книге «Богатый папа, бедный папа» я писал о разнице между активами и пассивами. Мой богатый папа определял эту разницу очень просто: активы кладут деньги в твой карман, а пассивы извлекают их из него. В книге я делал вывод: «Дом, в котором вы живете – это не актив, а пассив». Другими словами, у большинства, людей, совершивших самую крупную инвестицию в недвижимость – в собственный дом, денежный поток течет не в карман, а из кармана. На протяжении многих лет после этого я получал сердитые письма. Однако, когда разразился хаос с субстандартными ипотечными кредитами, когда людей в массовом порядке начали выселять из домов за неуплату, а стоимость недвижимости резко упала, то миллионы людей поняли, что недвижимость может быть не только активом, но и пассивом.

Для большинства людей собственный дом – это пассив, даже при условии, что он полностью выплачен. Дело в том, что этот дом не создает дохода. Напротив, он требует расходов на страховку, налоги, ремонт и т. д. Лишь в тот момент, когда человек продает свой дом и кладет вырученные деньги в карман, он становится активом. До этого времени вы имеете дело с пассивом.

Причина № 2: Лень.

Лень – это личное качество. Я тоже ленив и борюсь с лентяем внутри себя каждый день. Например, просыпаясь утром, я знаю, что мне нужно идти в спортивный зал, но живущий во мне лентяй уговаривает: «Можешь позаниматься и завтра. Почему бы не выпить чашку кофе и не почитать газету?» Уже в двухлетнем возрасте большинство людей становятся настоящими экспертами в области самооправданий.

Когда человек говорит мне, что не хочет чинить туалеты или у него нет денег, я знаю, что передо мной лентяй, потому что и сам пользуюсь подобными отговорками. В таком случае мне хочется ответить ему: «А кто вам сказал, что я хочу чинить туалеты?» или «Почему вы думаете, что у меня есть деньги?» Но на самом деле мой ответ должен звучать так: «Я вкладываю деньги в недвижимость именно потому, что не собираюсь чинить туалеты и хочу, чтобы у меня было много денег».

Мой богатый папа частенько говорил: «Большинство ленивых людей трудятся в поте лица». Поначалу я не понимал, что он имеет в виду. Но когда подрос, то осознал смысл этих слов. Я обнаружил, что намного легче усердно трудиться, чем делать то, что необходимо. Порой я все еще пользуюсь такими отговорками, как «Я занят», «У меня слишком много работы» или «Мне нужно отдохнуть». Мне часто приходится встречаться с, казалось бы, очень занятыми людьми, которые на самом деле просто слишком ленивы, чтобы стать богатыми. Они сами изобретают для себя оправдания и отговорки.

Еще учась в школе, я часто слышал от своего бедного папы: «Я не смогу сегодня пойти на футбольный матч с твоим участием, потому что у меня много работы». Он ни разу не посетил ни одного матча за все три года, что я играл в школьной футбольной команде. Такой же подход он исповедовал и по отношению к богатству и финансовой свободе. Он был для этого слишком занят. На мой взгляд, он попросту использовал занятость в качестве предлога, чтобы спрятаться от жизни. Это был хороший, трудолюбивый, высокооплачиваемый, но бедный человек.

Мой богатый папа стал богатым потому, что никогда не работал в поте лица ради денег. Наоборот, он всегда добивался, чтобы деньги работали на него. Чем лучше работали деньги, тем богаче он становился и тем больше у него было свободного времени. Чем больше у него было времени, тем больше денег он зарабатывал.

Это вызывало у бедного папы негодование. Он часто называл таких людей, как мой богатый папа, «богатыми бездельниками». Вместо того чтобы заставлять деньги работать на себя, бедный папа относил их в банк. Он свято верил в необходимость экономить и копить деньги. Это, в свою очередь, приводило в бешенство богатого папу, который не раз говорил: «Твоему отцу приходится вкалывать изо всех сил, потому что его деньги ленятся. Они попросту лежат себе в банке. А я пойду в банк, возьму деньги твоего отца в долг, куплю себе недвижимость, и его деньги будут работать на меня, а не на него».

Причина № 3: Страх перед неудачами.

Страх часто объясняется сочетанием лени и отсутствия знаний. Испытывая страх, многие люди уверены только в том, что впереди их поджидают сплошные неудачи. Отсутствие знаний заслоняет от них возможности успеха.

Мне часто задают вопрос: «Как можно преодолеть страх перед неудачами?» Мой ответ прост: «Учитесь, приобретайте опыт, заведите себе наставника и оторвите зад от стула». Другими словами, измените свои взгляды на жизнь. Постарайтесь увидеть то, чего не видят окружающие. В этом случае вы сможете обнаружить возможности, которые страх мешает разглядеть остальным людям. Вы должны видеть не только трудности пути, но и конечную цель.

Большинство самых выгодных инвестиций находятся прямо у вас под носом. Их надо просто увидеть. Но вся проблема в том, что вы видите их не глазами, а умом. Много лет назад, мечтая о домике в горах, я решил купить себе земельный участок с фермой. Вдобавок ко всему я хотел, чтобы все это досталось мне бесплатно. Но я не просто мечтал, а искал возможности. Уже через несколько месяцев мне попался на глаза участок площадью примерно восемьдесят акров со старинным каменным домом, построенным в 1880х годах. За него запрашивали 115 тысяч долларов. Поторговавшись, я скинул около 10 тысяч и договорился, что выплачу эту сумму в рассрочку без всяких процентов в течение года. Отремонтировав дом, я разделил землю на участки и продал его вместе с тридцатью акрами примерно за 215 тысяч долларов. Таким образом, я положил себе в карман чистую прибыль в размере 75 тысяч, и у меня еще осталось пятьдесят бесплатных акров земли.

После завершения этой сделки ко мне зашла женщина с соседней фермы, находившейся в нескольких милях, и долго удивлялась, как это мне удалось заработать деньги и бесплатно получить пятьдесят акров. Она присматривалась к этому поместью много лет, но ничего не предпринимала. У нее тоже возникали подобные планы, но она боялась, что потерпит неудачу.

– И что бы вы стали делать в случае провала? – спросила она. – Вдруг вы не смогли бы продать дом?

– Но я бы в любом случае исполнил свою мечту, – ответил я. – Пусть даже не бесплатно, но я получил бы то, о чем мечтал.

– Но вы бы потеряли деньги, – не унималась она.

– Если бы все пошло не так, как я планировал, то пришлось бы применить творчество и предпринять что-то другое. Любая неудача делает меня умнее и, в конечном счете, ведет к успеху. Полный провал может случиться лишь в том случае, если вы ничего не делаете.

Женщина подняла на меня глаза и сказала:

– Вот я-то как раз ничего и не делала, потому и потерпела неудачу.

– Выводы делать вам, – ответил я, пожав плечами.

Сила образования.

Примерно двадцать лет назад я записался на двухдневные курсы, посвященные творческому подходу к финансированию. Насколько я помню, мне пришлось заплатить за это около 350 долларов. По-моему, в эту стоимость входил и обед. Если бы я не пошел на эти курсы, то передо мной не открылась бы обетованная земля возможностей. Моя соседка, очевидно, не посещала этих курсов и поэтому не смогла увидеть то, что увидел я. У нее перед глазами стоял только страх провала.

Всем известно, что мы живем в эпоху информации. Вся проблема в том, что ее слишком много. Именно поэтому такое значение приобретает образование. Оно позволяет упражнять мозг, чтобы он избирательно относился к информации и наделял ее конкретным смыслом. Из-за недостатка знаний в области недвижимости моя соседка не ориентировалась в море информации и придавала ей только негативное значение. Как видите, даже незначительная учеба может оказать бесценную помощь.

Богачи и трусы.

Страх относится к числу очень сильных человеческих эмоций. Умение справляться с ним оказывается решающим фактором в делении людей на богачей и трусов. Когда речь заходит о деньгах, то страх превращает большинство людей в трусов.

Полезен ли страх? Одних людей он вынуждает к бездействию, а других заставляет что-то делать. Поскольку мне не хочется терпеть неудачи и терять деньги, я хожу на образовательные курсы и читаю литературу по недвижимости. Я делал это двадцать лет назад и продолжаю поступать так же. Именно поэтому я дал задание своему мозгу найти способ приобрести участок земли без оплаты за него, и продолжаю упражнять его в подобных инвестициях. Покупая восемьдесят акров земли или другую недвижимость, я, как и раньше, испытываю страх. Я боюсь, но именно из-за этого предпринимаю какие-то действия и учусь, зная, что если дела пойдут не так, как предполагалось, то я подключу творчество и в результате стану умнее. Большинство же людей, испытывая страх, предпочитают ничего не делать.

Встречаются также люди, которые усердно учатся, но все же, когда дело доходит до действий, поддаются страху. Одна из причин такого явления носит название «аналитический паралич». Все дело в том, что они слишком заучились. Когда приходит время вложить деньги в дело, их внутренний трус поднимает тревогу и подсовывает кучу аргументов, доказывающих, что эта затея не сработает. Это похоже на цыпленка из сказки, который бегал и кричал: «Небо падает! Небо падает!».

Точно так же, как я пытаюсь подавить в себе лентяя, я борюсь и с этим цыпленком. Вся прелесть недвижимости заключается в том, что она дает вам время подумать. Не раз случалось так, что я находил какую-то недвижимость, посылал владельцу предложение о покупке, а потом принимался анализировать ситуацию. На период изучения объекта и размышлений отводится обычно от одной недели до шести месяцев, и в это время я собираю команду консультантов и наставников. Окончательное решение о покупке либо об отказе от нее я принимаю, будучи уже членом спокойной, рационально мыслящей, образованной и опытной команды вроде той, которая написала эту книгу.

Период подготовительных мероприятий не гарантирует вам успеха. Всегда могут возникнуть непредвиденные проблемы. Но если такое случается, я вновь созываю команду, и она помогает мне в их решении. Каждая такая проблема добавляет мне знаний, и я вкладываю их в следующую инвестицию. Если даже я и потеряю какие-то деньги, то в результате, как минимум, все равно стану умнее тех, кто ничего не делает. Именно этой философии я придерживаюсь, когда вкладываю деньги в недвижимость, преодолевая страх.

Причина № 4: Все вместе взятое.

Все мы люди. Каждый может лениться или испытывать страх перед неудачами. Вся разница лишь в том, как мы справляемся с этими чертами своего характера и относимся к самооправданиям и отговоркам.

Вот несколько способов, которые я использую для борьбы с этими отрицательными качествами.

Отговорка № 1: Отсутствие знаний о недвижимости.

Мое финансовое образование началось с игры в «Монополию». Мой богатый папа не раз играл в нее вместе со мной и своим сыном. Когда я поинтересовался, почему мы так часто в нее играем, он сказал: «Потому что в этой игре заложена формула большого богатства». Эта формула известна многим: четыре зеленых домика меняются на один красный отель. В девять лет я уже понимал, что смогу разбогатеть, если буду следовать этой формуле и претворю ее в реальную жизнь.

Чтобы продемонстрировать, как выглядит эта игра в реальной жизни, богатый папа и показывал нам свои «зеленые домики». Спустя десять лет, когда мне исполнилось девятнадцать, он купил себе «красный» отель на пляже Вайкики.

Вернувшись домой после вьетнамской войны, я попросил богатого папу помочь мне сделать первые шаги в работе с недвижимостью. Он ответил: «Иди сначала поучись. Я дал тебе все, что мог. Теперь тебе надо подняться на следующую ступеньку». Спустя месяц я увидел рекламу курсов по недвижимости. Чтобы записаться на них, мне пришлось потратить 385 долларов, что по тем временам было целым состоянием, так как мое жалованье пилота в морской авиации составляло около 600 долларов.

Но настоящая учеба началась только после окончания курсов. Все, о чем говорил нам преподаватель, сбылось. Он предупреждал: «Первая проблема, с которой вы столкнетесь, – это агенты по недвижимости. Большинство из них продавцы, а не инвесторы. Они не в состоянии отличить хорошую инвестицию от плохой». В этом отношении ничего не изменилось и в наши дни. На протяжении многих месяцев я слышал от агентов только одно: «Это невозможно. Таких сделок не существует в природе».

Далее преподаватель советовал нам: «Найдите себе хорошего наставника, который сам вкладывает деньги в недвижимость». Поскольку богатый папа уже был моим наставником, я отправился прямиком к нему и сразу же услышал: «Как я могу научить тебя чему-нибудь, если ты ничего не делаешь?».

В последующие несколько месяцев в свободное время я ездил по округе, выискивая недвижимость и общаясь с агентами, как и советовал богатый папа. В конце концов я нашел, как мне казалось, что-то подходящее и тут же помчался к нему, чтобы похвастаться. Как вы уже, вероятно, догадываетесь, он разгромил мою сделку в пух и прах. Хотя было очень обидно осознавать, что я еще многого не знаю, но этот опыт оказался для меня бесценным, потому что я впервые что-то предпринял самостоятельно.

Это была сделка с низким начальным платежом. Вся проблема была в том, что она имела отрицательный денежный поток, и каждый месяц я терял на ней деньги. Богатый папа преподал мне урок:

– Сколько таких сделок с ежемесячными потерями ты сможешь себе позволить?

– Не много, – искренне ответил я.

– Так зачем же ты платишь деньги, чтобы их терять? – был его следующий вопрос.

– Потому что агент по недвижимости сказал, что цена дома будет расти, и я верну деньги.

– Он это тебе гарантировал?

– Не знаю. Он просто сказал, что я заработаю кучу денег на продаже.

– Он может дать гарантию?

– Не знаю, – опять ответил я.

– А сколько домов ты сможешь купить, если каждый месяц они будут приносить тебе деньги?

– Сколько найду, столько и куплю, – ответил я, немного подумав.

– Так вот, иди и ищи сделки, которые будут приносить тебе деньги, – улыбнувшись, сказал богатый папа. – И больше не приходи ко мне с таким барахлом, которое вытягивает деньги из кармана. Никогда не делай ставку на то, что недвижимость вырастет в цене.

Я снова отправился на поиски, то есть вновь принялся за учебу, памятуя слова богатого папы: «Как я могу научить тебя чему-нибудь, если ты ничего не делаешь?».

Следующим моим уроком было умение справляться с разочарованиями. По мере того как шло время, я все больше приходил в отчаяние. Все предлагавшиеся дома были либо слишком дорогими, либо требовали кучи денег на ремонт. Поджав хвост, я опять вернулся к богатому папе, но, как вы уже догадались, большого сочувствия не встретил.

Когда я пожаловался, что мне не хватает денег, он просто рассмеялся и преподал мне следующий урок: «Когда найдешь недвижимость, приносящую доход, тогда и деньги найдутся».

Спустя месяц я нашел на острове Мауи кондоминиум, состоявший из квартир с одной спальной и одной ванной комнатой. Он располагался всего в квартале от великолепного песчаного пляжа. Наконец-то я нашел то, что искал. Я купил сразу три квартиры, внеся начальный платеж с кредитной карточки и договорившись о финансировании оставшейся суммы со стороны продавца. Теперь с каждой квартиры я получал чистых 25 долларов в месяц. Я их зарабатывал, а не терял. Богатый папа был прав. Найдя хорошую инвестицию, вы всегда найдете и деньги на покупку.

К вашему сведению: 25 долларов на первый взгляд не бог весть какая сумма, но это один из четырех источников дохода. В сфере недвижимости к этим четырем источникам относятся:

1. Денежный поток. В данном случае он составлял 25 долларов в месяц.

2. Уменьшение задолженности. Каждый месяц погашалась определенная часть моего кредита. Если бы я продержал у себя эту недвижимость до окончания кредита, то фактически его выплатили бы мои квартиросъемщики.

3. Амортизация недвижимости. Правила, установленные в бухгалтерской и налоговой сферах, позволяют мне выводить амортизированную стоимость из налогооблагаемых сумм. Это значит, что фактически зарабатывая деньги, я делаю вид, что теряю их. Для меня это означает чистую прибыль, так как я плачу меньше налогов. Это явление иногда называют фантомным денежным потоком.

4. Удорожание недвижимости. Речь идет о повышении рыночной стоимости. Большинство людей вкладывают деньги в недвижимость именно из-за ее удорожания. Во время последнего бума спекулянты скупали недвижимость только с одной целью – тут же перепродать ее с прибылью.

Эти четыре источника доходов в совокупности составляют так называемую «внутреннюю норму доходности». Если в моих инвестициях присутствуют все четыре источника, я чувствую себя намного увереннее.

Как уже было сказано раньше, я инвестирую ради денежных потоков. Я не люблю спекулировать недвижимостью, потому что мне больше по душе все четыре возможности получения доходов. Поиски такой недвижимости занимают много времени, и мне неохота расставаться с ней.

Еще одна причина, удерживающая меня от спекуляции, заключается в том, что я могу извлечь выгоду из удорожания недвижимости, даже не продавая ее. Давайте предположим, что я купил недвижимость за 200 тысяч долларов, а через несколько лет ее стоимость возросла до 300 тысяч. Вместо того чтобы продавать ее, я лучше получу кредит под залог этой недвижимости, а выплачивать его, как и прежде, будут квартиросъемщики. Разумеется, такую операцию я провожу лишь в том случае, если уровень квартплаты позволяет покрыть возросшие платежи по кредиту.

Что же касается продажи недвижимости и спекуляции, то у меня имеется негативный опыт, и я сейчас расскажу о нем.

Больше, чем починка туалетов.

После покупки трех квартир я наивно полагал, что моя учеба завершена. Но вместо этого началась очередная фаза образования – на этот раз в области управления недвижимостью. Уже через несколько месяцев после покупки произошел прорыв в системе очистки сточных вод, и нечистоты хлынули в мои квартиры. Следующим этапом моего учебного плана стали навыки в ведении переговоров со строителями, ассоциацией домовладельцев, юристами и принятие решения, что же теперь делать с такими «ароматными» квартирами.

Проблема оказалась куда сложнее, чем просто ремонт унитаза.

Продажа как способ решения проблемы.

Единственным положительным обстоятельством было то, что, несмотря на потерю денег из-за отсутствия жильцов, рынок недвижимости на Мауи пошел в гору. Агент по недвижимости, принадлежавший как раз к тому типу, от которого предостерегал нас преподаватель на курсах, предложил мне по 48 тысяч долларов за каждую квартиру. Поскольку купил я их в свое время всего по 18 тысяч, то мой доход от продажи составлял около 30 тысяч с квартиры. Эта сумма и проблемы с очистными сооружениями перевесили все остальные доводы. Я продал свою недвижимость.

Едва я успел положить деньги в карман, как спустя всего несколько недель агент перепродал эти квартиры по 65 тысяч долларов. Уроки следовали один за другим. С одной стороны, я вроде бы заработал деньги, а с другой – потерял. Канализация заставила меня принимать решения, руководствуясь не разумом, а эмоциями.

Эта неудача с очистными сооружениями перевела меня в категорию, которую в кругах инвесторов в недвижимость называют «отказниками». Отказник – это владелец, который по каким-либо причинам отказывается от своей собственности и уходит с рынка. Такие люди ведут себя эмоционально и иррационально. Вскоре после скандала с субстандартными кредитами в 2007 году рынок был наводнен такими отказниками.

Если вы хотите разбогатеть, ищите отказников и ту недвижимость, от которой они отказываются.

Чем больше проблема, тем лучше усваивается урок.

Еще один урок, который я получил в этой ситуации, можно сформулировать так: «У начинающего инвестора недвижимость должна находиться не более чем в часе езды». Поскольку мои квартиры находились на другом острове, мне постоянно приходилось отпрашиваться с работы, ехать в аэропорт, ставить машину на стоянку, садиться в самолет, затем брать машину напрокат, ехать целый час, работать над решением проблемы и спешить обратно. В результате я терял целый рабочий день. И все это обходилось отнюдь не дешево. Сегодня я могу управлять недвижимостью на расстоянии, но в то время мне следовало бы найти себе объект для инвестиций как можно ближе к дому, не более чем в часе езды. Лишь после того, как вы приобрели десяток домов, каждый из которых преподносит вам все новые уроки, можно расширять радиус своей деятельности.

Больше недвижимости – больше проблем – больше денег.

Следующим пунктом в учебном плане стали налоги. Продав три квартиры, я положил в карман кучу денег – и потратил их. На следующий год я обнаружил, что подошло время платить налоги. Деньги-то я заработал, но одновременно приобрел и проблемы с налогами. Оказалось, что налоговая служба шутить не любит и оправданий не принимает.

Любая недвижимость имеет свои проблемы и преподносит свои уроки. Каждый из таких уроков заставлял меня продолжать учебу. В результате я становился опытнее, умнее и богаче. Богаче с каждой новой неудачей. Я пришел к выводу, что люди, избегающие неудач, не могут добиться успеха.

Сегодня у нас с Ким в собственности около 1500 квартир, и в месяц мы зарабатываем больше денег, чем большинство людей могут заработать за несколько лет. Наше образование и накопление опыта продолжаются, но финансовые результаты с лихвой компенсируют все трудности. Даже во время кризиса с субстандартными ипотечными кредитами наша недвижимость продолжала давать хороший доход. Какие бы тяжелые времена ни наступили, людям все равно нужна крыша над головой.

Что касается наставников, то к ним можно причислить всех профессионалов, принявших участие в написании этой книги. Как только у нас с Ким возникает какой-то вопрос, мы сразу звоним им. Попросту говоря, наша учеба никогда не кончается, потому что нет конца проблемам и вызовам.

Как же преодолеть страх перед неудачами? Ответ прост: надо расти и развиваться. Неудача – это часть учебы, поэтому начинайте с детских шагов. Маленькие дети учатся сначала ползать, потом ходить и только затем бегать. В ходе этого процесса им не раз приходится падать. И это хорошо, что дети еще совсем маленькие, – им не так высоко падать.

Наша система образования имеет два серьезных недостатка. Во-первых, она наказывает учеников за ошибки. Если вы их не делаете, вы отличник. Если допускаете их слишком много, к вам приклеивают ярлык двоечника. Именно поэтому люди, демонстрировавшие хорошие успехи в школе, зачастую не могут похвалиться такими же результатами в реальной жизни. Второй недостаток заключается в том, что в школе каждый пишет контрольные работы самостоятельно. Если вы решите скооперироваться с одноклассниками во время контрольной, то вас обвинят в списывании. Я заработал больше денег, чем многие бывшие отличники, потому что допускал больше ошибок и «списывал», то есть сотрудничал с окружающими. Эта книга создана как раз теми людьми, которые постоянно помогают мне писать контрольные.

Как преодолеть страх перед неудачами?

Приведу десять рекомендаций, которые способен выполнить каждый.

1. Прежде чем начинать действовать, запишитесь на курсы или почитайте литературу. Если у вас нет денег, пойдите в библиотеку. Помните, что ум – это ваш ценнейший капитал. Инвестировать надо прежде всего в него.

2. Не принимайте советов от неудачников. Держитесь подальше от людей, которые не верят в успех. Не доверяйте тем, кто дает советы по поводу инвестиций, но сам не вкладывает деньги в недвижимость.

3. Найдите себе наставников, то есть людей, которые на своем опыте уже познали все, что вы только собираетесь сделать.

4. Проанализируйте, как минимум, сотню предложений, прежде чем купить что-нибудь. Возвращаясь с работы домой, выберите другой маршрут и познакомьтесь с новым районом города. Понаблюдайте, какие изменения в нем происходят, поговорите с его жителями. Выбрав район, который вас заинтересовал, станьте экспертом в пределах пяти кварталов, главным специалистом по этой квадратной миле. Когда вы найдете недвижимость, которая приносит доход, деньги сами найдут вас.

5. Начинайте с малого. Знайте, что вы будете допускать ошибки. Мой богатый папа частенько говорил: «Погонишься за большим – ничего не выиграешь». Вкладывайте деньги в недвижимость, находящуюся не дальше чем в часе езды от вашего места жительства.

6. Будьте скромнее. Делая деньги, люди часто становятся излишне самоуверенными. Стоит только человеку слишком много возомнить о себе, как он начинает допускать дурацкие ошибки. Подходить к своим успехам и ошибкам лучше всего с юмором. Другими словами, не воспринимайте себя слишком всерьез. Меня, например, до сих пор разбирает смех, когда я вспоминаю канализационный потоп в своих первых квартирах. Я до сих пор стараюсь не покупать недвижимость, выше которой по склону холма находится другое жилье. Сегодня я уже точно знаю, что вниз может стекать не только вода.

7. Мечтайте. Единственная разница между моими самыми первыми и сегодняшними инвестициями заключается в количестве нолей. Я мечтал не о недвижимости, а о финансовой свободе, и любая инвестиция, будь она хорошей или плохой, становилась ступенькой лестницы, которая вела меня к мечте.

8. Помните, что в мире полно бедных людей, работающих в поте лица. Многие сегодня стали рабами денег. Им нужно работать, чтобы добыть себе деньги на жизнь. Каждый день напоминайте себе, что вы не хотите быть одним из них. Пусть деньги работают на вас, а не вы ради денег.

9. Идеальных инвестиций не бывает. Все инвестиции содержат в себе проблемы. Каждая из них бросает вам вызов и учит чему-то новому. Если вы ничего не делаете, то ничему не научитесь. Помните, что потерпеть неудачу можно лишь при условии, что вы что-то делаете.

10. Нет, я не ремонтирую туалеты. Если бы я знал, как чинить унитазы, то занимался бы этим, но я никогда этому не учился. Зато я умею нанимать профессионалов – хороших агентов по недвижимости, бухгалтеров, знающих, как добиться налоговых льгот, банкиров, разбирающихся в инвестициях, юристов, знающих законы, менеджеров, которые умело управляют жильем, подрядчиков, знающих толк в строительстве и ремонте, и других специалистов, которые не понаслышке знакомы с таким бизнесом, как недвижимость. Я не знаю, как чинить унитазы, не разбираюсь в бухгалтерском учете и во всех тонкостях законов, но зато я знаю людей, которые являются специалистами в этом деле.

С годами становитесь умнее и вы, и члены вашей команды. В конце концов, недвижимость – это не актив. Сама по себе она никого не делает богатым. Инвестиции в недвижимость всего лишь дают вам возможность стать умнее. Ваш настоящий актив – это образование, положительный и отрицательный опыт, усвоенные уроки, приходящая с годами мудрость и ваша команда, вроде той, которая приняла участие в написании этой книги.

Поэтому, пожалуйста, не позволяйте страху перед неудачами встать между вами и финансовой свободой. Неудачи – это необходимая составная часть успеха.

Сноски.

1.

Корпорация типа С имеет обычное налогообложение, а типа S с точки зрения налогов приравнивается к товариществам, то есть не подвергается двойному обложению прибыли. – Прим. перев.

2.

Форма страхования, предназначенная для защиты собственника имущества или кредитора по заклад ной от риска потерь в результате дефекта титула собственности на недвижимое имущество. – Прим. перев.

3.

Согласно Кодексу внутренних налогов корпорация типа С имеет обычное налогообложение в отличие от корпорации типа S, которая аналогично товариществам освобождается от двойного налогообложения прибыли и имеет ряд других льгот. – Прим. перев.

4.

В ряде городов США действует положение, запрещающее строительство второго жилого дома на участке, если земля изначально приобреталась для строительства только одного дома. Исключение составляют случаи, когда второй дом или пристройка предназначаются для престарелых родственников, желающих жить по соседству с детьми. – Прим. перев.

5.

Различные виды острых мексиканских лепешек с начинкой или без. – Прим. перев.

6.

Взаимные инвестиционные фонды, которые вкладывают деньги в не пользующуюся спросом недвижимость в надежде на повышение спроса после реконструкции. – Прим. перев.

7.

Мезонинными (промежуточными) называются формы финансирования проектов, когда инвестор не входит в капитал компании, а предоставляет ресурсы для ее развития через долговые обязательства, иногда с одновременным приобретением прав на покупку доли собственности заемщика в будущем по заранее определенной цене. – Прим. перев.

8.

Форма маркетинга, рассчитанная на прямую и быструю реакцию потребителей. – Прим. перев.