Недвижимость. Как ее рекламировать.

Разработка вариантов.

После того как рекламное сообщение подготовлено, не стоит выбрасывать все, чем приходилось пользоваться в ходе работы над ним. Следует попытаться написать еще несколько вариантов, делая упор на другие факты, слова, детали или иллюстрации. С одной стороны, это поможет определить лучшие текст и оформление, которые будут использованы в рекламе. С другой стороны, иметь в своем распоряжении несколько хороших вариантов не помешает. Ведь тогда можно будет пробовать размещать в разное время разные объявления. Вполне возможно, что покупатель не отреагирует на первый вариант продавца, а вот вторым или третьим заинтересуется. Так же, если есть несколько высококачественных текстов, их можно будет использовать в объявлениях на следующих отрезках рекламной кампании.

Например, создан следующий текст:

Используя ту же информацию, можно подготовить и другие варианты:

Также варианты рекламы представлены на иллюстрациях 42 и 43.

Иллюстрация 42. Вариант рекламы.

Иллюстрация 43. Вариант рекламы.

Стоит поработать и над несколькими вариантами иллюстрирования, то есть в разных объявлениях использовать различные иллюстрации, композиции, стили набора шрифтов и т. д. Это позволит выявить лучшую общую визуальную концепцию, наиболее интересные отдельные детали (рамки, фоны, шрифты и т. д.).

Тестирование рекламы до публикации.

Увлекшись созданием рекламы, рекламист может легко упустить очевидные для него и не очевидные для других свойства или качества товара. Также могут «пропасть» звенья в логическом построении образа недвижимости, определенных ассоциаций. Часто бывает, что результаты восприятия рекламы потребителями в итоге оказываются совершенно не теми, которые задумывались. Для того чтобы устранить в рекламе слабые места, неэффективно воздействующие на потенциальных потребителей, ее следует протестировать. О качестве созданного текста можно судить как до его публикации, так и после.

Предварительное тестирование повышает вероятность подготовки наиболее эффективных текстов до того момента, как будут затрачены деньги на размещение рекламы.

Конечно, предпочтительнее задачу по тестированию рекламы поручить профессиональным рекламным психологам. Однако можно провести и собственное тестирование, которое обойдется значительнее дешевле (хотя и не будет столь точным), с помощью фокус-группы из коллег, знакомых и т. д. Так что в самых простых опросах стоит положиться на себя. Результаты даже элементарного тестирования могут оказаться совершенно неожиданными. В большинстве случаев они укажут на необходимость дополнительной проработки концепции или отдельных деталей рекламы.

Предварительное тестирование может осуществляться:

     • в начале процесса создания рекламы,

     • по ходу процесса создания,

     • в конце создания.

В начале процесса создания тестируется основная идея рекламы. Сам создатель рекламы должен ответить себе на несколько элементарных вопросов.

     • Действительно ли идея выражает рекламные цели?

     • Действительно ли идея оригинальна?

     • Понял бы я эту идею, будучи рядовым покупателем, а не ее создателем?

Основную идею также полезно протестировать и с помощью группы людей, не имеющих отношение к данной рекламе. Таким образом изъяны будущего текста можно обнаружить еще на этапе разработки основной идеи.

По ходу создания текста тестируются наброски структуры, аргументация. Это также осуществляется с помощью независимой группы людей.

Для того чтобы проверить литературную обработку текста, можно просто прочитать его вслух: корявые слова, фразы, предложения, абзацы, неуклюжие места, ритмические погрешности легко обнаружатся.

В конце создания текста тестируются его различные варианты. Выбирается лучший. Его, прежде чем разместить в виде объявления и заплатить деньги, подвергают отдельному пристальному исследованию.

Любой текст должен быть оценен с точки зрения правдивости содержания, искренности. Прежде всего создателю рекламы стоит спросить самого себя:

     • смогу ли я все описанное в этом объявлении сказать человеку в личном разговоре, глядя в глаза?

     • верны ли утверждения, содержащиеся в данном тексте?

     • могут ли они быть доказаны?

     • нет ли вводящих в заблуждение утверждений?

     • не завышены ли преимущества или результаты?

     • нет ли вводящих в заблуждение изображений?

     • не пропущено ли что-либо, что могло бы сделать объявление не соответствующим действительности?

     • не выдаются ли чьи-то мнения за факты?

     • соответствуют ли изображения тексту?

     • нет ли в тексте дискриминирующих, уничижающих чье-либо достоинство слов или фраз?

     • не нарушает ли данное объявление правил хорошего вкуса?

И другие.

Если в объявлении есть что-то, что не хотелось бы говорить, глядя клиенту в глаза, или хотелось бы сказать несколько иначе, то не следует его публиковать. Есть смысл поработать над таким объявлением еще, чтобы оно стало более правдивым, а значит – и более эффективным.

Если продавец недвижимости считает, что его рекламное объявление достаточно искренно, то в дальнейшей работе по тестированию можно воспользоваться следующим контрольным листом (табл. 9).

Таблица 9.

Контрольный лист для тестирования рекламного объявления.

Результаты даже такого простого тестирования могут оказаться совершенно неожиданными. В большинстве случаев они укажут на необходимость дополнительной проработки концепции или отдельных деталей рекламы.

После того как копирайтер (рекламодатель) ответил утвердительно на все пункты контрольного листа, он может перейти к тестированию восприятия читателями.

Понять вид и величину впечатления, оказанного объявлением, поможет мнение друзей, родственников, знакомых или коллег. После просмотра готовой рекламы следует задать им несколько вопросов.

     • Какие мысли появились у вас, когда вы просматривали эту рекламу?

     • Когда вы увидели это объявление в первый раз, что было для вас самым выделяющимся?

     • О чем в целом эта реклама?

     • Что это объявление рассказало вам о данном товаре, о его продавце?

     • О чем рассказала иллюстрация?

     • О чем рассказал текст?

     • Какой объект рекламировался?

     • Кто производитель или продавец рекламированного объекта?

     • Какая цена была указана в объявлении?

     • Понравился ли объект в данном объявлении?

     • Что непонятного в этой рекламе?

Результаты такого простого опроса могут быть подчас совершенно неожиданными. Люди нередко видят нечто совсем другое или не так, как хотелось продавцу объекта.

В общем же подобный опрос должен показать:

     • восприятие объявления читателем позитивное, негативное или нейтральное в целом и отдельно с точки зрения текста, иллюстрации, других элементов;

     • отношение к товару и его продавцу;

     • имеет ли объявление влияние на читателя, побуждает ли его принять предложение;

     • подчеркиваются в объявлении главные пункты или второстепенные и т. д.

С точки зрения содержательности тексты можно тестировать на основе вопросов или замечаний, возникающих у потребителей после изучения рекламы. Следующие фразы о многом скажут:

«Даже не знаю, нужен ли мне этот объект?».

«Хочется узнать о нем побольше…».

«Эта реклама хорошая, смешная…».

«Внушительная реклама, дорогая, наверное…».

И т. д.

Для того чтобы приблизить тестирование к реальной жизненной ситуации, рекламу размещают в подборке других объявлений. Затем представителей целевой группы потребителя просят припомнить само объявление, его текст, иллюстрацию и т. д.

Используется и припоминание в издании. Для такого тестирования потребителям дается макет газеты или журнала с объявлением, размещенным среди других реклам и журналистских материалов.

При тестировании важно иметь в виду, что есть три группы читателей рекламы:

     • заметившие объявление (те, кто могут вспомнить, что они видели это объявление);

     • классифицирующие (те, кто может классифицировать товар или услугу, ассоциировать их с названием компании, торговой марки);

     • прочитавшие текст более чем наполовину.

После того как потребители просмотрят подборку материалов или макет издания, следует опросить их. А затем сравнить отношение заметивших тестируемое объявление к прочитавшим его более чем на половину. Таким образом, 10 прочитавших объявление более чем на половину из 30 заметивших его (или 1/3) будет высоким отношением, а 3 из 30 или (1/10) – низким.

Тестировать рекламу можно, размещая ее как в специально подготовленном издании, так и в имитирующем настоящее – предназначенное к публикации конкретной рекламы. По аналогии тестируется припоминание в теле– и радиопередачах, в рекламных блоках.

Выбор тестов должен быть всегда обоснован. Для полной картины их стоит применять несколько, с разными критериями, дающих, помимо прочего, общую картину.

В целом предварительное тестирование повышает вероятность подготовки наиболее эффективных объявлений до того момента, как будут затрачены деньги на размещение рекламы. Задача проверки – устранить слабые места, не действующие эффективно на потенциальных потребителей. После тестирования всегда можно доработать объявление до того вида, когда оно начнет восприниматься как должно. Когда же тест засвидетельствует позитивное и эффективное восприятие, то объявление можно публиковать.

Копирайтер и его команда.

Реклама – достаточно сложный вид деятельности и требует определенной специализации. Хороший текст не может подготовить любой сотрудник фирмы так, между своими обычными делами. Созданием рекламы должен заниматься отдельный человек – копирайтер. Он обычно готовит не только текст, но и все коммерческое сообщение целиком. Именно копирайтер организует и контролирует создание рекламы от самого начала до конца. В небольших компаниях и агентствах ему нередко приходится все делать самостоятельно: и разрабатывать текст, и изготавливать иллюстрации, и подбирать шрифты, и составлять композицию. Однако наилучший эффект обеспечивается при командной работе, когда за каждый участок отвечает специалист: снимки готовит фотограф, рисунки – художник, собирает все вместе на площади объявления макетист. И все это под контролем копирайтера, не позволяющего специалистам увлекаться, уходить в «чистое искусство» своей профессии.

Естественно, чтобы быть достаточно компетентным, копирайтер сам должен знать основы дизайна, фотографии, макетирования. Кроме того, ему необходимо быть в определенной степени психологом, стимулирующим работу различных творческих людей. Копирайтер должен обладать множеством полезных качеств, такими как любопытство, любознательность, интерес к людям, объектам недвижимости, окружающей жизни, трудолюбие, чувство юмора, профессиональное честолюбие, способность ясно излагать свои мысли письменно, образное мышление, образование, контактность, терпение и терпимость, гибкость, опыт.

Грамотный копирайтер никогда не прекращает творческой работы: ни на этапе сбора информации, ни во время разработки основных идей, ни в период создания текстовой части и оформления рекламы. Он с готовностью принимает советы со стороны, стимулирует их, принимая, однако, конечное решение самостоятельно.

При коллективной работе зачастую применяется так называемый метод мозгового штурма. Копирайтер ставит задачу, например генерирование идеи, а все участники записывают или высказывают свои решения, мысли, ассоциации и т. д.

Каждый человек мыслит и видит по-своему. Кто-то может предложить неожиданное решение. Чья-то интересная ассоциация порой приводит другого человека к замечательной мысли. На первом этапе штурма набирается сумма решений, варианты. Затем, после общего же обсуждения, из них выбирается лучшее. Точку в мозговом штурме ставит тот, кто отвечает за общий результат работы, копирайтер. Он принимает решение. И он его воплощает. Лично. С помощью своей профессиональной команды. Шаг за шагом.

В процессе увлеченной работы над рекламой важно не забыть главного – для чего она создается. Текст не должен стать самоцелью, изыском мысли копирайтера. Задача рекламы, как известно, продавать. Продавать конкретному потенциальному покупателю недвижимости конкретный продукт. Об этом совсем нелишне напомнить еще раз. Ведь на практике нередки случаи, когда из рекламы, увы, не ясно, что же она предлагает покупателям.

Глава 4. Специфика рекламы различных объектов недвижимости и риелторских услуг.

Так как основные принципы рекламирования недвижимости одинаковы (и для домов, квартир, офисов, участков и т. д.), то в книге наиболее подробно рассматривается реклама дома – наиболее всеобъемлющего примера недвижимости. Для тех, кто внимательно прочитал предыдущие разделы, не составит труда подготовить хорошие заголовки, тексты и концовки рекламного объявления не только для дома, но и для любого вида недвижимости: квартиры, участка, офиса и т. д. Принципы и подходы создания рекламы для них одинаковы, отличаются лишь некоторые характеристики, приоритеты. О некоторых видах недвижимости все же следует поговорить дополнительно. Так же, как и о рекламе риелторских услуг.

Отдельная комната.

Комнаты обычно покупают те, кто не может позволить себе купить квартиру или дом. У таких покупателей также есть выбор, свои специфические требования. Исходя из них при разработке рекламы могут быть использованы, например, такие заголовки:

Квартира.

Рынок квартир весьма разнообразен. Есть квартиры для людей со средним доходом, есть и элитные апартаменты.

Квартиры среднего класса.

Среди квартир среднего класса обычно выделяют панельные здания, монолитные и кирпичные. Для рекламы панельного или монолитного жилья можно воспользоваться информацией, содержащейся в следующей таблице (табл. 10)[34].

Таблица 10.

Положительное и отрицательное в квартирах среднего класса.

Примечание: существуют еще и другие варианты – сборно-монолитные и кирпично-монолитные. Эти технологии устраняют многие минусы, присущие монолиту.

При разработке заголовков рекламы квартир можно ориентироваться на следующие примеры:

Элитное жилье.

Понятие «элитное жилье» обычно складывается из характеристик самого объекта и района, в котором он находится. Этот сегмент рынка очень быстро развивается в последние годы. «За пять лет сложилась вполне определенная локация элитных домов. Например, если в 2000 году так называемый район «Золотой» мили на Остоженке насчитывал всего 8 домов элитного класса, то в 2005 году их количество увеличилось до 32. Приблизительно такие же показатели и в других районах застройки элитной недвижимости Москвы.

Улучшается и качество этой недвижимости. К примеру, в 2000 году дом, претендующий на звание элитного, мог не иметь подземного паркинга (например «Красная башня» на Татарской улице), сегодня отсутствие такой составляющей отбрасывает строение в категорию бизнес-или даже эконом-класса…

В эти же последние пять лет отмечалась, как говорят аналитики рынка, «безумная» динамика цен на элитное жилье. Максимальным рост цен был в 2003 году – 40 %. В настоящий момент наибольший спрос в сегменте элитного жилья отмечается на объектах стоимостью от 5 до 10 тыс. долл. за кв. м, в районе Арбата стоимость кв. м вплотную подошла к уровню в 10 тыс. долл., на Остоженке цена преодолела отметку в 12 тыс. долл. На продажу были выставлены объекты на Болотном острове, где стоимость на сегодняшний момент составляет 15–20 тыс. долл. за «квадрат».

Стоит отметить, что в 2004 году были зафиксированы самые высокие цены за последние несколько лет: 20 тыс. долл. за кв. м. Притом это не единичные предложения, а целый ряд предложений на вторичном рынке. Тем не менее, как показал анализ экспертов «Усадьбы», на отдельные объекты в 2004 году наблюдалось некоторое снижение цены. А это, по их мнению, уже говорит о начале насыщения рынка и отсутствии новых, революционных предложений.

Но такая ситуация, считает независимый сертифицированный аналитик рынка недвижимости А. Бекетов, временна. Число богатых людей в России постоянно увеличивается, и в связи с этим прогнозируется и стабильный спрос на объекты элитной недвижимости. Соответственно, и цены на такое жилье будут только расти. Некоторое разочарование ждет тех, кто вложился в районы, где нет концентрации элитной недвижимости. Скорее всего, считают аналитики, цены на такие объекты будут оставаться на уровне 2004 года»[35].

В целом в сфере элитной недвижимости растут не только цены, но и требования к квартирам. По словам С. Лушкина, директора по маркетингу и продажам компании «Квартал», сегодня мало создать «свободную планировку», что в условиях монолитного домостроения не сложно. Важно предложить инвестору или покупателю квартиры такое стартовое планировочное решение, которое будет близким к оптимальному и соответствовать его ожиданиям и потребностям. «Покупатель стал более требователен к организации внутреннего пространства квартиры, – утверждает он. – Планировка должна быть такой, чтобы в дальнейшем ее можно было либо не изменять вообще, либо изменять незначительно, при этом она должна оставаться отправной точкой для дальнейших фантазий собственника при организации своего жизненного пространства. Чем больше изначальный вариант планировки квартиры отвечает реальным потребностям клиента, тем более востребовано такое жилье… Как правило, покупателя сегодня привлекает четкое структурирование квартиры по принципу гостевых и приватных зон… Гостевая зона включает кухню, столовую, гостиную и при необходимости кабинет. Приватная – спальные и детские комнаты. При оптимальной планировке спальня и гостиная должны быть максимально отдалены друг от друга. Кроме того, гостиную удобнее располагать рядом с кухней, а спальни – с ванными».

По наблюдениям О. Коленькова, покупатели в последнее время все с большим интересом смотрят на подсобные помещения и считают санузлы. «Вместо коридора, в котором будут стоять шкафы, покупатели хотят иметь небольшую темную комнату. Если говорить о соотношении жилого и нежилого помещений, то оно выглядит примерно так: 70 % – жилое полезное пространство, 30 % – санузлы, коридоры, кухня, – говорит он. – В современных нетиповых домах санузлы при каждой спальне либо устраивают сразу на этапе строительства, либо подводят коммуникации к помещениям и предоставляют хозяину возможность самому выбирать – нужен ему санузел или нет…».

Чем выше класс жилья, тем требовательнее покупатели к общему пространству. Если квартира недорогая, то на выбор может повлиять разве что наличие или отсутствие грузового лифта. При выборе квартиры в домах бизнес-класса, по словам пресс-секретаря Группы компаний «ПИК» Н. Коноваловой, играет роль наличие большого вестибюля, желательно с хорошей отделкой – мрамор, гранит. Также предпочтительно помещение под охрану или консьержа…

Исследования покупательского спроса, проведенные компанией «Квартал», показали, что покупателей элитного жилья и квартир бизнес-класса интересует и то, как выглядит сам дом. «Фасад не должен быть перегружен дополнительными элементами, к примеру кондиционерами, – это некрасиво, – рассказывает С. Лушкин. – Можно, к примеру, скрыть внешние блоки кондиционеров, разместив их на балконах, но такое решение не всегда себя оправдывает. Некоторые владельцы квартир, желая расширить пространство балкона, все равно будут выносить кондиционеры наружу»[36].

Цены, безусловно, связаны с развитием самого рынка. «По данным экспертов компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, за 2006–2010 годы в столице планируется построить 73 элитных жилых дома, расположенных внутри Садового кольца. Максимальное число элитных объектов – по 14 и 13 соответственно, или 19,2 и 17,8 %, – будут сосредоточены в районах Мещанский и Хамовники. Несколько меньше – в Басманном и Замоскворечье – по 10–11 домов, или 13,7–15,1 %. А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат появится 4–7 высококлассных новостроек (5,5 – 9,6 %). Менее всего элитного жилья планируется возвести в районах Пресненский (два объекта, или 2,7 %) и Красносельский (один объект, или 1,4 %).

Что касается динамики цен, то их увеличение с июня 2004 года по июнь 2005 в элитном сегменте, в отличие от всего рынка, происходило линейно, с годовым темпом $1,5–1,6 тыс. за 1 кв. м, что позволяет говорить об устойчивом росте. Однако появляются и признаки краткосрочной стабилизации этого сегмента рынка. Темп прироста цен (в процентах относительно новой базы) в 2004–2005 годах снизился, в то время как за 2003 год средняя стоимость квартир в домах внутри Садового кольца выросла на 38 %, за 2004 год – на 30,3 %, ожидается, что за 2005 год она увеличится всего на 25 %. Тенденцию подтверждают анализ среднего времени экспозиции и изменение методов продаж. Если раньше объекты продавались практически без использования рекламы, то сейчас у каждого дома есть собственный рекламный бюджет, предусматривающий хорошо разработанную кампанию. Если раньше большая часть квартир раскупалась в начале реализации, а “зависали” самые непривлекательные предложения, то сейчас есть выбор квартир в домах, готовящихся к сдаче госкомиссии. Сегодня состоятельные покупатели готовы пойти на дополнительные расходы, когда приобретаемый ими объект недвижимости превосходит остальное предложение по основным качественным показателям. Точно так же исследование отражает и то, что клиенты рассчитывают на более высокий уровень обслуживания, чем предлагается сейчас на рынке…

По словам директора отделения компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Кайдо Каармы, “в ближайшие годы будет наблюдаться дефицит качественных объектов. Это вынудит застройщиков идти на дополнительные расходы, связанные с постоянной игрой рынка на повышение качества объекта и приобретение услуг консалтинга у риелторов, что не может не сказаться в итоге на росте цен элитной жилой недвижимости”. Прогнозируемая средняя цена предложения в начале 2007 года может достичь $11 тыс. за 1 кв. м, а диапазон изменения составит от $4,5 тыс. до $30 тыс. за 1 кв. м.

Более того, в случае сохранения описанных тенденций и с учетом гипотезы о грядущей реструктуризации рынка элитного жилья Москвы к 2009 году средняя цена 1 кв. м достигнет значения $15 тыс., а максимальная – $55 тыс. Прогнозируемый объем продаж в 2009 году составит $3,3 млрд, т. е. рынок продемонстрирует рост в 3,1 раза к уровню 2005 года»[37].

На иллюстрациях 44 и 45 два несколько различающихся подхода в рекламе квартир. Оба достаточно информативны. Хотя указание цен значительно усилило бы рекламу.

Иллюстрация 44. Достаточно информативная реклама, в которой очевидно не хватает цен.

Иллюстрация 45. Также неплохо и также не хватает цен.

Пентхаус.

Среди элитных апартаментов выделяется пентхаус – не просто квартира на последнем этаже, а единственная квартира на последнем этаже. Окна должны быть на все четыре стороны света. В пентхаус ведет отдельный лифт. Желательно из собственного подъезда. Высота потолков в пентхаусе значительно выше, чем в остальных квартирах дома, обычно не менее четырех метров. Этим характеристикам на современном российском рынке отвечает достаточно ограниченное количество объектов. Обычно для повышения продажной привлекательности пентхаусом называют просто квартиры на последнем этаже, «чем выше расположена квартира, тем дороже квадратный метр… Например, в 30-этажном строящемся доме элитного класса от компании “Квартал” на Ленинском проспекте в начале августа квадратный метр на втором этаже стоил 2700 у. е., с 14-го по 19-й этаж – 2900 у. е., а с 26-го по 30-й этаж – 3000 у. е. Застройщики и риелторы объясняют такую разницу в цене панорамными видами, открывающимися из окон верхних этажей. “Повышенная цена квадратного метра за вид из окна – это, как правило, продуманный маркетинговый ход застройщика, которым он будет пользоваться до тех пор, пока покупатель согласен за это платить, – говорит С. Лушкин. – Однако в действительности клиент платит не столько за вид из окна, сколько за саму возможность обладания этим “эксклюзивом”, попадая в своего рода психологическую ловушку. Ведь объективно услуга “вид из окна” есть ничем не гарантированная и по большей части иллюзорная привилегия”.

Тем не менее, по подсчетам А. Бригадновой, начальника отдела городской недвижимости компании Sоhо Rеаltу, разница в стоимости между квартирами на первом и последнем этажах дома может достигать 100 %, хотя иногда квартиры на нижних этажах превосходят с точки зрения видовых характеристик апартаменты, расположенные выше. “Бывает так, что из квартиры на третьем этаже открывается вид на парк, а из квартир, которые расположены выше, на какую-нибудь стройку”, – говорит она.

Во всем мире высотные здания используются в основном в качестве представительских офисов, однако в Москве, если верить планам компаний-застройщиков, более половины метража таких зданий будет использоваться под жилье. Специалисты компании Реnnу Lаnе Rеаltу уверены, что этот объем предложения при адекватности цен будет востребован рынком. Но, по мнению С. Лушкина, с ростом рациональных мотивов при выборе места будущего проживания “видовые” квартиры будут пользоваться все меньшим спросом»[38].

Интересно, что данные исследований компании «Квартал» «свидетельствуют о том, что более половины потенциальных покупателей не хотят жить выше 10-го этажа, 75 % опрошенных видят свою квартиру не выше 15-го этажа и только 13 % высказали желание жить выше 20-го этажа, среди них всего несколько человек предпочли последние этажи высотных домов. Причины нежелания людей подниматься в заоблачную высь известны – это и страх высоты, и опасения, что сломается лифт, возникнут проблемы с подачей тепла и воды. М. Здрадовский, гендиректор компании Раul’s Yаrd, кроме индивидуальной непереносимости высоты отмечает и другие минусы жизни на верхних этажах небоскребов – резкие перепады давления и температуры, чувствительные для жильцов колебания дома от порывов ветра…

Сомнения в привлекательности последних этажей тоже имеют исторические корни. “Последние этажи считались непривлекательными для покупателей по двум причинам: во-первых, могла протечь крыша, во-вторых, слишком мешал шум от техобслуживания лифта, – вспоминает Р. Куман, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Но сейчас в домах возводится технический этаж, крыша не протекает, а лифты убираются в шахту и не производят шума…”.

На первый взгляд, чем выше жилой дом, тем дешевле обходится застройщику квадратный метр жилья, опять же и на земельном участке можно сэкономить – одно дело построить на гектаре дорогой столичной земли 20 квартир, совсем другое – 200. Но это только на первый взгляд.

“С повышением этажности идет некоторое удешевление дома, но это продолжается до определенного предела. Потом начинается удорожание – появляется необходимость построить в доме лифт, потом второй лифт, – говорит А. Жинган. – Многоэтажкам необходим более прочный фундамент, более надежные конструкции, к ним предъявляются сложные требования пожарной безопасности. Во всем мире отказываются от многоэтажных домов не только потому, что там некомфортно жить. Строить их для жилья экономически не выгодно”.

По мнению аналитиков Реnnу Lаnе Rеаltу, здания повышенной этажности требуют более высоких затрат на их содержание: при увеличении размера здания кривая стоимости эксплуатационных затрат сначала показывает их удельное снижение в пересчете на один квадратный метр, но потом растет»[39].

Таунхаус.

Кроме рассмотренных ранее отдельных домов или коттеджей, на рынке присутствуют таунхаусы, или сблокированные коттеджи. Обычно это коттедж, состоящий из двух или большего количества домов на несколько хозяев. В каждом домохозяйстве – отдельный вход, свой гараж. К таунхаусу обычно примыкает от 1 до 5 соток земли и т. д.

В таунхаусном поселке несколько домов-блоков. Задумывался этот вид недвижимости как более дешевая альтернатива коттеджам. Себестоимость квартиры в таунхаусе ниже, чем себестоимость отдельно стоящего дома. Меньшие затраты обусловливаются общим фундаментом, общими промежуточными стенами домов, общими коммуникациями и т. д.

Таунхаусы в определенной степени сочетают комфорт с демократичностью, их покупателями считается средний класс. Многие аналитики прогнозируют в ближайшее время бум строительства таунхаусов. За 2004 год количество поселков таунхаусов в Подмосковье увеличилось почти вдвое – с 30 до 57. В это же время число коттеджных поселков возросло в меньшей пропорции – с 140 до 166.

Следует отметить, что этот новый для России вид недвижимости имеет неоднозначную оценку риелторов. «Одни считают этот рынок перспективным, рассчитанным на обеспеченных урбанизированных покупателей, не желающих жить в многоквартирных домах. Другие говорят, что таунхаусы занимают непонятную промежуточную позицию: и не квартира, и не дом. И потому не оправдывают высокой стоимости, не соответствуют понятию “элитность” и не могут конкурировать с коттеджными поселками.

Главным недостатком, отпугивающим потенциальных покупателей таунхаусов в Москве, риелторы называют маленькие придомовые участки земли. Ведь люди, которые обладают средствами, достаточными для покупки собственного дома, все же предпочитают уединение и спокойствие. Не помогает и относительно небольшая цена таунхаусов: она редко достигает $2 тыс. за 1 кв. м, и это при том, что средняя цена метра в монолитной новостройке сегодня как минимум на 10–20 % выше»[40].

К этому можно добавить то, что «что застройщики, стараясь “выжать” из таунхауса максимальную выгоду, экономят не только на материалах, но и на участке. По мнению А. Васильева, директора департамента загородной недвижимости компании Раul’s Yаrd, причина их низкой ликвидности – ошибка при проектировании. “При маленькой площади в домах неудобная планировка, а при большой площади (около 400 кв. м) такая квартира становится неинтересной клиенту, потому что за те же деньги покупатели скорее предпочтут отдельный дом с участком”, – говорит он.

Улучшить жилище изнутри и снаружи, как это делают владельцы коттеджей, обитатели таунхаусов не могут. “Владелец секции обязан поддерживать внешний вид и внутреннее состояние таунхауса в соответствии с едиными требованиями застройки, в противном случае не только поселок, но и конкретный дом станет похожим на “восточный квартал”, – предупреждает Ж. Щербакова, управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”.

Среди других недостатков – узкие дороги внутри поселка, низкие гаражные ворота, часто неприятное соседство (деревни, стихийная застройка), завышенная стоимость, близость дороги (шум) и плохой подъезд.

Среди достоинств этого вида жилья И. Шашков, главный архитектор ООО “Пестово”, называет иллюзию обладания собственным домом. “В отличие от квартиры в многоэтажном доме у владельца секции в таунхаусе есть своя придомовая территория, индивидуальный вход и гараж”. Но платить реальные деньги за иллюзию готов не каждый.

“Сегодня таунхаус в московском пригороде стоит все еще очень дорого, и перспектива этого жилья именно в удешевлении, в нахождении компромисса между комфортом и экономичностью, – считает А. Жинган, директор по стратегическому развитию Коммуникационной группы “Медиа-Шторм”. – Главная проблема таунхаусов в России – их большие площади. Застройщики сегодня часто механически переносят распространенные на Западе типы таунхаусов в Россию, не анализируя их достоинства и недостатки. В результате даже при небольшой цене за квадратный метр получается очень дорого…”.

Среди наиболее удачных таунхаусных проектов на западе Москвы эксперты отмечают поселки “Барвиха-2”, “Барвиха-СLUВ”, “Ново-Архангельское”, “Никольское подворье”, “Серебряный бор”. Среди поселков таунхаусов на Калужском шоссе – “Ямонтово” в 8 км от Москвы, на границе существующего поселка Управделами президента “Воскресенское” (около $900 за кв. м), “Дубровку”, тоже в Калужском направлении в 7 км от МКАД, планируемую сдать во II квартале 2006 года.

На кого рассчитаны эти поселки, толком не знают ни застройщики, ни риелторы. В. Яхонтов предполагает, что в них “живут наиболее активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни”. “Таунхаусы располагают к общению, поскольку дома находятся недалеко друг от друга”, – говорит он. По данным аналитиков Реnnу Lаnе Rеаltу, таунхаусы покупают молодые бизнесмены, которые не готовы к покупке большого дома, и жители коттеджных поселков, которые приобретают в ближайших таунхаусах квартиры для близких родственников»[41].

Офис.

Очень быстро развивается рынок офисов. При создании заголовков для рекламы объекта недвижимости можно ориентироваться на следующие примеры:

Иллюстрация 46 демонстрирует «минималистский» подход, 47 – «развернуто»-повествовательный, 48 – достаточно эффективный «традиционный».

Иллюстрация 46. Информации недостаточно.

Иллюстрация 47. Очень информативно, но читается «задавленный» текст довольно тяжело.

Иллюстрация 48. Информативно и легко для чтения.

Коммерческие объекты.

Кроме офисных и производственных помещений на рынке присутствуют коммерческие объекты. Такие, например, как склады, кафе, бары, рестораны:

Очень существенный сегмент – торговые объекты. Среди них обычно выделяют пять основных форматов: моллы, торговые центры, универсальные магазины (товары повседневного спроса), магазины саsh&саrrу, специализированные магазины.

«Моллы. Это крупные торговые центры современного формата. Моллом называют не каждый торгово-развлекательный комплекс, ведь последний должен отвечать концепции, объединяющей в себе лучшие современные разработки архитектуры, дизайна, строительства, и представлять наиболее полный спектр товаров. По западным стандартам молл – крупный торгово-развлекательный комплекс с внушительным набором бутиков различных специализаций, развитой инфраструктурой (оформленные торговые галереи, фуд-корты, развлекательные центры и др.). К крупнейшим моллам относят “Мегу-1” (Теплый Стан), “Мегу-2” (Химки), “Крокус Сити Молл”.

Торговые центры. В настоящее время в Москве действует более 1100 торговых центров, большинство из которых – объекты нового строительства и объекты, прошедшие ребрендинг. Наряду с ними работают функционально устаревшие центры советского формата. Наиболее известными из них считают ГУМ, ЦУМ, ТЦ “Петровский пассаж”, “Охотный Ряд”, “Галерея Актер”. Около 20 торговых центров, планируемых к открытию в 2005–2006 годах, находятся в стадии строительства.

Универсальные магазины (товары повседневного спроса). Торговые центры предлагают универсальный набор товаров повседневного спроса (продукты и товары бытового назначения). Магазины представлены в форматах шаговой доступности (соседские универсамы), гастрономические бутики, супер– и гипермаркеты.

Магазины шаговой доступности (универсамы) предлагают ограниченный ассортимент товаров и рассчитаны на частое посещение представителями среднего и эконом-класса. Данный формат наиболее востребован и наименее развит, особенно в новых районах Москвы.

Гастрономические бутики рассчитаны на состоятельных посетителей и VIР-клиентов. Они предлагают ограниченный эксклюзивный ассортимент, часто специализируются на конкретной товарной группе (чай, кофе, элитный алкоголь).

К супер– и гипермаркетам относят сети “Патэрсон”, “Перекресток”, “Рамстор”, “Ароматный мир”, к дискаунтерам – “Копейку”, “Пятерочку”, “Дикси”. Их отличает расширенный ассортимент товаров, самообслуживание и различные программы повышения лояльности покупателей.

Дискаунтеры – магазины, работающие в экономичном формате (преимущество – низкие цены за счет значительных объемов закупок и быстрой оборачиваемости складских запасов). Основной принцип магазина, работающего в данном формате, – увеличение торгового оборота за счет максимального количества товаров и числа покупателей. В России подобные магазины особенно популярны как у покупателей, так и у торговых операторов.

Магазины саsh&саrrу – торговые центры, ориентированные на мелкооптовых покупателей. Основной акцент делают на низкие цены. Сходны с магазинами формата дискаунтер. Площадь торгового зала должна быть не менее 5 тыс. кв. м. На московском рынке в этом формате активно работает Меtrо саsh&саrrу.

Специализированные магазины – магазины спортивных товаров, одежды, бытовой техники и электроники, товаров для детей, товаров для дома, парфюмерные магазины, рестораны фаст-фуд, оздоровительные комплексы и фитнес-центры. К наиболее известным относят: “Детский мир”, “Спортмастер”, “М. Видео”…»[42].

Имения.

Кроме коттеджей и таунхаусов, на рынке сегодня представлены и такие объекты, как имения. «Родовые имения – принципиально новый продукт на рынке российской недвижимости, – говорит А. Закревский, вице-президент девелоперской компании “Система-Галс”. – К потребности создания собственных родовых имений люди пришли постепенно: через покупку большой квартиры в городе, затем дома в коттеджном поселке. Имения покупают в основном преуспевающие бизнесмены, уже имеющие дома в ближнем Подмосковье, но желающие построить еще одну дальнюю дачу на лоне природы, создать родовое гнездо на огромном участке земли вдали от шумного мегаполиса.

Различие между имением и загородным домом не столько в масштабе, сколько в функциональном назначении. Имение – это не просто большой дом с благоустроенным участком, а совсем другое качество жизни. Только в собственном имении можно скрыться от чужих глаз и дать волю своей фантазии, ведь любой коттеджный поселок – это всегда масса ограничений (дом больше положенного не строй, кур не разводи, собак за ворота не пускай, по ночам не шуми и т. д.) и не всегда приятное соседство. А чтобы побродить по лесу, искупаться в реке или совершить конную прогулку, нужно куда-то ехать. Другое дело – имение.

“Имение – это, как правило, большой, площадью от 800 кв. м, дом из кирпича или бетона плюс целый комплекс зданий, включающий конюшню, псарню, иногда вертолетную площадку, – рассказывает А. Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Реnnу Lаnе Rеаltу, – все это располагается на большом, от нескольких гектаров, участке, где можно поохотиться и порыбачить. Себестоимость строительства коробки составляет от 8350 за кв. м, цена же отделки и готового дома пределов не имеет, здесь все зависит от фантазии, потребностей и финансовой состоятельности хозяина, поэтому зачастую счет идет на миллионы долларов…”.

Несмотря на возможность купить участок под имение в поселке с развитой инфраструктурой, большинство имений сегодня формируется другим способом. Как – рассказывает Д. Гусев, генеральный директор компании “РусСтройТрест – Строительные инвестиции”: “Лицо, желающее стать обладателем имения, дает соответствующее указание своему “аппарату” (хозяйственному управлению, управлению делами и пр., то есть исполнителю), который находит земельный участок и выполняет функции заказчика при проектировании и строительстве. Основные характеристики такого участка: не менее 2–3 га, подальше от всех и от всего. Инженерное обеспечение – с максимальной степенью автономности. Главные требования к участку, помимо отдаленности от соседей, – природные красоты, хорошая экология, обязательное наличие леса, близость к воде (возможен искусственный водоем). По таким принципам формируются имения в дорогих регионах – окрестностях Рублевки, Звенигорода, на побережье подмосковных водохранилищ”»[43].

Земельные участки.

На рынке сегодня есть предложения о продаже земельных участков. Часть из них предназначаются под застройку, часть – для хозяйствования. Покупателей при этом нередко убеждают, что, в частности, в Подмосковье существует земельный дефицит и ее стоит покупать как можно быстрее. Однако, земли на которой можно строить качественные коттеджные поселки, пока вполне достаточно. «Если рассматривать земельный рынок Подмосковья в целом, то наибольший интерес у покупателей вызывают участки и дома, расположенные в стародачных местах. Любой участок или старый домик, расположенный в Абрамцеве, Болшеве, Ватутинках и т. д., – большой подарок для риелтора. Потому что заработать на нем хорошие комиссионные очень легко. Почему спрос на эти земельные участки, диктующий максимально возможную стоимость сотки, столь высок? Наверное, наиболее показательно в этом плане будет знаменитое Абрамцево. Земля здесь предлагается по цене от $3 тыс. за сотку. Это 50 км по Ярославской железной дороге (не самое престижное направление) и более 60 км от МКАД на авто. Земельные участки, находящиеся в расположенных даже ближе к Москве деревеньках с ласкающими ухо названиями Репихово, Арханово, Радонеж, Голыгино, стабильно “держат” стоимость сотки в диапазоне от $1 тыс. до $1,5 тыс., что практически в два с половиной раза меньше, чем в Абрамцеве»[44] (табл. 11–12).

Таблица 11.

Максимальные цены на земельные участки в престижных местах Подмосковья, 2005 год[45]

Таблица 12.

Средняя стоимость сотки в зависимости от характеристики участка и удаленности от МКАД, 2005 год[46]

При рекламе земельных участков в зависимости от цены, престижности и назначения объекта можно ориентироваться на следующие примеры заголовков:

На иллюстрации 49 представлена стандартная реклама земельного участка.

Иллюстрация 49. Есть вид и минимум описания.

Зарубежная недвижимость.

Сегодня зарубежная недвижимость достаточно широко представлена в России. Это квартиры и особняки, как для проживания, так и для отдыха. На рекламу зарубежной недвижимости накладывают отпечаток не только специфика того или иного объекта, но и состояние рынка каждой отдельной страны.

В 2005 году, «по данным М. Маркаровой, управляющего директора компании Вlаскwооd, стабильным спросом у россиян пользуется недвижимость Кипра, Испании, Франции, Хорватии, Италии, Болгарии. А среди дорогих европейских предложений, по словам С. Скотниковой, консультанта по зарубежной недвижимости компании “Кирсанова Риэлти”, бесспорно лидирует Лазурный берег Франции.

Э. Братилова, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании Раul’s Yаrd, утверждает, что русские, американцы и арабы на Лазурном берегу предпочитают покупать большие виллы. “К примеру, 2–10 га земли, дом площадью 1 тыс. кв. м, домик для гостей площадью 300 кв. м, сад, бассейн. Стоимость подобного приобретения варьирует от 15 до 25 млн евро. За последние два года цены на эксклюзивную недвижимость выросли на 30 %. Аренда шикарной виллы на берегу моря будет стоить от $50 до 100 тыс. в месяц”, – говорит она.

По словам С. Скотниковой, покупателей недвижимости на Лазурном берегу привлекает прекрасный климат, близость к культурным и бизнесцентрам Европы.

– Многие приобретают виллы сначала для сезонного отдыха, а потом переезжают в свои владения, предпочитая вести дела оттуда, – говорит она. – Не менее популярны среди россиян Италия и Испания. В Италии наибольшим спросом пользуется Сардиния, где в основном выбирают недвижимость в Порто-Черво, потому что это не только красивое, но и престижное место. Если говорить об Испании, то в последнее время увеличился интерес к Коста-Браве. Это можно объяснить близостью и к Барселоне, и к французской границе…

Россияне со средним уровнем дохода обычно покупают квартиры или двухэтажные апартаменты, а народ побогаче предпочитает виллы. Дачу для себя обычно покупают в уединенном месте, а недвижимость для сдачи в аренду – поближе к берегу, в местах скопления потенциальных арендаторов. Цены вполне сопоставимы со стоимостью загородной недвижимости в престижных районах Подмосковья. Например, по данным Д. Попова, руководителя аналитического отдела компании “Новая Площадь”, апартаменты в Испании стоят от 144 до 660 тыс. евро, бунгало – от 180 до 700 тыс. евро, виллы площадью от 100 кв. м стоят от 570 до 1380 тыс. евро.

– На побережье Италии жилье можно найти преимущественно в маленьких городках, по численности населения больше похожих на деревни, но с развитой инфраструктурой и широкими возможностями для проведения досуга, – говорит Д. Попов. – Стоимость квадратного метра 50-метровой однокомнатной квартиры 600–800 евро.

Дом на побережье в Болгарии, по словам Н. Смирновой, специалиста по зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», стоит от $ 300 тыс., а элитный особняк в престижном месте на Кипре может обойтись не дороже $ 500 тыс. «Стоит учесть, что престижными являются не наиболее приближенные к побережью виллы, а те, которые находятся на некотором удалении от берега, имеют хороший вид на море и удобные транспортные коммуникации», – предупреждает Н. Смирнова.

«На севере Хорватии, как рассказала «Известиям» М. Маркарова, самые дорогие квартиры располагаются в прибрежной зоне, квартиры, удаленные от Адриатического моря, могут стоить в три раза меньше. Пользуются популярностью старинные каменные дома. Следует учитывать, что они хоть и стоят дешевле апартаментов у моря в два с половиной раза, зато ремонт такого дома обойдется во столько же, во сколько его покупка. Самая дорогая недвижимость на севере Хорватии стоит 1500 евро за 1 кв. м, а на юго-западе ценовой диапазон шире – стоимость 1 кв. м в модных старинных виллах доходит до 6000 евро»[47].

Интересно, что в Великобритании «элитная недвижимость, прежде всего, определяется просторностью жилья, числом комнат и их размером. Располагаться элитный особняк или апартаменты должны либо в дорогом районе города, либо в элитном пригороде с хорошей экологией и низкой преступностью. Для англичан, покупающих элитную недвижимость, важно и просто название района, в котором расположен дом. Иногда только название места может превратить жилье в элитное по-настоящему.

Большинство домов в Англии двухэтажные. Элитные квартиры в принципе могут быть расположены в доме любой архитектуры. Для домов критерии более строгие. Элитным признается либо старинное здание, либо особняк местного лорда. Правда, в редких случаях элитным может быть признан дом в классическом стиле или нечто авангардное.

В США класс дома не играет роли. Важен район. В этой стране комфортность жилья примерно одинакова и в среднем, и в бизнес-классе.

В Канаде ценится месторасположение недвижимости. Еще для канадцев важно, кто живет с ними по соседству. “Хорошее место” – это там, где хорошая экология. Котируются апартаменты на берегу моря, озера, реки. Состоятельным канадцам нужно, чтобы в элитном районе была хорошая местная школа, хорошие рестораны, спортклуб, парк, низкая преступность. По соседству с элитным районом не должно быть никаких промышленных производств. В самом районе для богатеньких должно быть мало транспорта и обязателен гольф-клуб. В престижных городских районах соседи – высокооплачиваемые врачи, юристы, профессора.

Кстати, среди канадцев по-настоящему элитным считается дом, а не квартира. Обычно это двухэтажный особняк с красивым дизайном, построенный по индивидуальному проекту из качественных материалов. В отличие от англичан, площадь дома, просторность для канадцев – не главный признак элитности. Для жителей Канады важно место, респектабельные соседи, качество строительства и материалов…

Интересно, что по-настоящему элитная недвижимость в Англии широко не рекламируется. На нее и так есть покупатели.

В Канаде же продавцы домов класса люкс рекламируют прежде всего стиль жизни. Например, это дом для тех, кто любит бегать по пляжу перед утренним кофе. Покупайте особняк рядом с пляжем… Хотите жить в зеленом оазисе? Покупайте дом напротив парка.

Для большинства англичан элитное жилье – это отдельно стоящий дом. В Великобритании найдется гораздо больше домов за 5 миллионов долларов и дороже, чем квартир и пентхаусов по сравнимым ценам. Квартиры также могут быть элитными, но реже, и только в Лондоне.

В Канаде ситуация иная. 31 % людей, владеющих недвижимостью класса люкс, выбирает апартаменты, 3 % – таунхаусы и 64 % – дома.

В США 80 % элитного жилья приходится на дома – виллы, особняки и 20 % – на городские апартаменты…

Англичане элитные дома практически всегда предпочитают покупать, а не арендовать. Но апартаменты могут быть сданы в аренду. В Канаде в большинстве дорогих особняков владельцы либо живут сами, либо дома попросту пустуют. В аренду их не принято сдавать…

В Англии среди покупателей “элиты” много иностранцев. Например, каждый пятый дом в долине Темзы (регион к западу от Лондона) по цене 1 миллион фунтов и выше покупается гражданином России.

В Канаде большинство покупателей недвижимости класса “люкс” – местные. Плюс приезжие из Гонконга, Тайваня, США. Доля покупателей-европейцев невелика. Возраст приобретающих дорогую недвижимость в Канаде – обычно больше 40 лет. Многие дома покупаются для проведения отпуска или как вложение капитала. Приобретают “элиту” как бизнесмены, так и врачи, адвокаты, кинозвезды, профессиональные спортсмены…

В Лондоне и его окрестностях цены на дорогое жилье стремительно росли до 2003 года. Рост цен на особняки и апартаменты шел быстрее, чем на обычную недвижимость. Но примерно года полтора назад остановился. Сейчас дорогая недвижимость стала дешеветь.

В США цены на элиту растут на десятки процентов в год, а в Канаде ежегодно последние семь лет – на 8–12 %»[48].

В октябре 2005 года в Канаде произошла государственная переоценка недвижимости. Так «оценочная стоимость среднего жилья на одну семью выросла в Торонто на 12 %. Цена отдельно стоящего дома поднялась с 370 до 420 тыс. канадских долл. (1 канадский долл. равен примерно 0,84 долл. США). Квартиру в кондоминиуме оценивают в 228 тыс. (вместо 221 тыс.). Хотя ставку налога на недвижимость уменьшили почти на 1 %, быстрый рост оценочной стоимости привел к заметному увеличению налогов»[49]. Соответственно удорожанию недвижимости на канадском рынке наметилась тенденция к падению спроса.

При рекламировании зарубежной недвижимости приходится учитывать не только специфику самого рынка жилья, но и проблемы, которые могут возникать перед будущими покупателями. «Во многих странах существуют ограничения на покупку иностранцем недвижимости. Приобретая недвижимость в Италии, собственник не получает гарантии свободного доступа в страну через мультивизу и, соответственно, проживания. Необходимо открыть свое дело или другим образом приносить пользу этой стране, – говорит М. Маркарова. – А в Испании с приобретением жилой недвижимости человек без проблем получает мультивизу и возможность передвижения по стране. В Хорватии и земля, и жилье иностранцам продаются свободно, можно оформить покупку за два-три дня».

Приобретая недвижимость за рубежом, покупатель должен знать, что помимо заявленной стоимости жилья его ожидают дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки, чаще всего они составляют около 10 % от стоимости недвижимости.

– Как правило, расходы включают в себя нотариальные сборы, налог на покупку недвижимости, регистрационные сборы, в некоторых странах – комиссионные агентству, – предупреждает С. Скотникова. – Например, налог на покупку недвижимости во Франции очень высок – 19,6 %. Но чаще всего он уже включен в стоимость. А законодательство Италии дает преимущества резидентам страны, не обязательно гражданам. Например, в тех случаях, когда при покупке уплачивается НДС, иностранец платит максимальную ставку – 20 %, в то время как резидент Италии платит 4 %, если это его первое жилье, и 10 %, если не первое.

Но эти расходы оправдаются, если грамотно распорядиться недвижимостью. По словам Н. Смирновой, гарантированный доход от сдачи недвижимости в аренду – от 6 до 10 % годовых. «А так как приобретенная недвижимость в случае сдачи ее в аренду находится в доверительном управлении, то риски арендодателя сведены практически к нулю – сдают, платят за вас налоги и следят за вашей недвижимостью в этом случае сотрудники управляющей вашим жильем фирмы, – говорит она. – К тому же цены на саму недвижимость и ее сдачу в аренду, особенно на побережье, постоянно растут, что еще раз подтверждает выгодность приобретения жилья на побережьях Европы».

Жить и отдыхать на чужом берегу придется по законам выбранной страны и считаться с соседями. Во Франции, например, по словам Э. Братиловой, власти очень заботятся о внешнем облике зданий. «Если владелец хочет изменить фасад виллы, ему обязательно придется получить огромное число согласований, на что иногда уходит 10 лет, – говорит она. – А если начинаются строительные работы, соседи обязательно доложат властям. Новый владелец может столкнуться и с более серьезными проблемами. К примеру, через 3–4 года после заключения сделки может нагрянуть финансовая полиция и потребовать документы, подтверждающие происхождение доходов, на которые была куплена недвижимость. При отсутствии требуемых документов можно потерять недвижимость и оказаться в тюрьме».

Недоверие иностранцев к происхождению наших денег отмечает и М. Маркарова: «К российским гражданам, желающим приобрести недвижимость, за рубежом специфическое отношение: в некоторых странах (особенно во Франции, Австрии, Германии) существует недоверие к легальности русских денег. Некоторые агентства вообще отказываются работать с россиянами, считая даже предоставленные необходимые документы фиктивными»[50].

На иллюстрациях 50 и 51 представлены примеры рекламы зарубежной недвижимости.

Иллюстрация 50. Недвижимость на Мальте по понятным ценам.

Иллюстрация 51. Восклицательные знаки не отвечают на многие вопросы.

Аренда.

В России все больше развивается рынок аренды недвижимости. Растут и количество предложений, и цены. За 2002 год стоимость аренды возросла в среднем на 50 %. В конце 2005 года цены на аренду 1-комнатных квартир в Москве:[51]

     • 1700 долл. / мес. – цена аренды 1-комн. квартиры общей площадью 43 кв. м, расположенной на 4-м этаже 10-этажного сталинского дома. Кутузовский просп., ст. м. «Кутузовская»;

     • 800 долл. / мес. – цена аренды 1-комн. квартиры-студии площадью 38 кв. м, расположенной на 8-м этаже 8-этажного кирпичного дома. Ул . Песчаная, ст. м. «Сокол»;

     • 550 долл. / мес. – цена аренды 1-комн. квартиры общей площадью 39 кв. м, расположенной на 6-м этаже 14-этажного панельного дома. Сумской пр., ст. м. «Чертановская»;

     • 450 долл. / мес. – цена аренды 1-комн. квартиры общей площадью 36 кв. м, расположенной на 5-м этаже 17-этажного панельного дома. Ул . Новороссийская, ст. м. «Люблино».

При этом специалисты прогнозируют дальнейшее увеличение цен. «Подобная динамика легко объяснима стабильно высоким спросом на временное жилье в столице. Москва никогда не имела недостатка в арендаторах. Мерцая огнями, она как магнитом притягивает к себе жителей других городов и регионов России. Прибавьте сюда самих москвичей, нуждающихся во временном жилье, иностранцев, работающих в столице, – и вы получите внушительную армию потенциальных арендаторов, стремящихся найти квартиру. Руководитель управления аренды корпорации “ИНКОМ-Недвижимость” Г. Киселева считает, что в обозримом будущем понижения или даже стабилизации арендных ставок не произойдет. “Стоимость аренды растет во всех сегментах, – отмечает она. – Этому способствует постоянный приток в Москву потенциальных арендаторов и рост коммунальных платежей. В этом году будут расти цены и на самое дорогое жилье. Доходы основной клиентуры данного сегмента – российской бизнес-элиты – напрямую зависят от цен на нефть, которые сейчас невероятно высоки. Росту спроса на дорогие квартиры во многом способствует и нехватка в Москве четырех-пятизвездочных отелей. И, конечно же, на рост арендных ставок влияет понижение курса доллара”»[52].

На рост стоимости аренды влияет также и инвестиционная активность. «Популярность аренды жилья элитного класса растет, – считает Г. Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО “Корпорация МИАН”. – Даже если человек купил квартиру по ипотеке, его доход от аренды составит в среднем 15 % годовых в валюте. И через 6–7 лет он уже сможет погасить кредит, а квартира начнет приносить чистую прибыль. Но все это возможно при условии, что владелец верно рассчитал инвестиционную привлекательность дома в целом и квартиры в частности»[53].

Кто сегодня является типичным арендатором экономичного или среднего жилья, на которого нацеливается рекламное предложение? Это может быть молодой, энергичный, занятой современный человек, который «снимет небольшую квартиру студийного типа в самом центре, на шумной улице, где полно ресторанов, баров, казино. Квартира должна быть оформлена в современном стиле, но недорого – молодые люди, как правило, платят из своего кармана. Соответственно, большой материальной отдачи от такой квартиры ожидать не стоит»[54].

Большие квартиры снимают те, кто может себе это позволить, те, кому эти квартиры не нужны в собственное владение. «Главные арендаторы элитных квартир в Москве – иностранцы, приезжающие в Россию надолго. Они чаще всего выбирают квартиры в районах, близких к месту учебы детей и недалеко от работы. А школы и садики выбираются, в основном, “языковые”. Как правило, французы проживают на территории Чистых прудов и Сухаревской, поскольку там расположены “французские” садики и школы. Англоязычные граждане часто снимают жилье в районе Сокола и Октябрьского Поля, поскольку эти районы прилегают к англо-американской школе. Очень охотно рассматриваются варианты квартир, расположенных в районе улицы 1905 года.

Интересная особенность: иностранцы любят селиться в тех районах, о которых они когда-либо прочитали. К примеру, поклонники Михаила Булгакова стремятся снять квартиру в районе Патриарших прудов. Очень любят Арбат с прилегающими улочками. Успехом также пользуются бульвары, где расположены бывшие доходные дома (улица Сретенка, 6, Большая и Малая Никитские улицы с сохраненной стилистикой фасадов). Однако эти дома должны быть как минимум реконструированы, иметь чистый подъезд, желательны консьерж или охрана.

Кроме того, снимают квартиры с окнами, выходящими на набережные (Фрунзенская, Смоленская), рассматривают районы Нескучного сада (Ленинский проспект). Большим успехом пользуются первые дома по Тверской улице. Особенно Тверская, 9, так как большая часть окон сдаваемых квартир в этом доме смотрит на Кремль. Некоторые предпочитают довольно отдаленные места (жилой комплекс “Алые паруса”), но с хорошим микроклиматом, развитой инфраструктурой, где имеются комната ребенка, фитнес-клуб, развлекательные центры и прочее.

Представители Азии предпочитают жить в окружении своих соотечественников, организуя небольшие диаспоры. Часто они снимают коттеджи в новых коттеджных поселках по 5–7 домиков, расположенных на Западе и Северо-Западе в живописных природных зонах. В общем, они предпочитают жить так, как жили бы у себя дома»[55].

Иллюстрация 52 демонстрирует редкий случай удачного использования юмора в рекламе недвижимости. Кто не улыбнется, вспоминая миссис Хадсон, и кто не хотел бы иметь такую домохозяйку…

Иллюстрация 52. Кто не хочет жить у миссис Хадсон?

Риелторские услуги.

Задача риелтора при рекламировании, как правило, намного сложнее, чем у рядового продавца. Риелтор предлагает не один объект, а перечень объектов. В идеале стоило бы рекламировать всю имеющуюся в наличности на рынке недвижимость, чтобы подстроиться под любого покупателя. Но так не бывает. И поэтому работа по рекламе объектов начинается для риелтора на этапе формирования перечня недвижимости.

Риелтор разбивает все имеющиеся у него виды недвижимости по определенным характерным группам (дорогое жилье, дешевое и т. д.). И каждый список объектов направляется на определенную группу покупателей. Ведь, если риелтор будет рекламировать дома одновременно и для бедных, и для богатых, скорее всего он не продаст ни тем, ни другим.

Например, фирма «Бимс» рекламирует роскошные особняки в качественном журнале «Новые русские», недорогие квартиры – в массовой газете «Новости», а офисы – в деловой газете «День бизнесмена». Эффект от такой рекламы будет выше, чем если бы в этих газетах одновременно рекламировались и роскошные особняки, и недорогие квартиры, и офисы.

Когда риелтор рекламирует различные списки раздельно, это не означает, что он распыляет свои финансовые средства. Наоборот, такая реклама становится эффективнее, а значит дешевле. Это, во-первых. А во-вторых, таким образом фирма получает дополнительную имиджевую рекламу: раз у нее столько различных перечней и она так много тратит на рекламу, значит, она большая и надежная[56]. При этом фирма тратит не больше, чем в случае, когда все перечни рекламируются вместе.

Следует внимательно относиться к каждому из риелторских объявлений, к их фирменной связи во времени. Ведь сегодня человек просто читает, а завтра решает купить недвижимость. И в момент принятия решения он переберет в своей памяти все скопившееся там на интересующую его тему. Поэтому риелторской фирме через свою рекламу необходимо постараться позитивно накопиться и закрепиться у него в памяти.

Необходимо учитывать, что у покупателей есть определенные требования не только к объекту покупки, но и к самому продавцу. Так, например, москвичей в рекламных объявлениях о недвижимости привлекли бы следующие качества продавца недвижимости: надежность, честность, оперативность, конфиденциальность, авторитетность, преуспевание, реалистичность, добропорядочность, серьезность, приятность, тактичность, интеллигентность, солидность, уступчивость, лидерство, предприимчивость, дисциплинированность, новаторство, простота, разносторонность, уверенность, экономность, участливость.

Особенно эти требования важны для работы профессиональных риелторов. Как отмечал Ф. Котлер, «ввиду отсутствия осязаемых характеристик услуги до ее покупки степень неопределенности приобретения увеличивается. Чтобы ее сократить, покупатели ищут “сигналы” качества услуги. Свои выводы относительно качества они делают исходя из места, персонала, цены, оборудования и средства предоставления услуги, которые они могут видеть»[57].

Нацеливая свою рекламу на потенциальных покупателей, риелтору не следует забывать и об агентах, работающих на его компанию. Они также читают рекламные объявления каждый день. И если агенты постоянно видят хорошую рекламу своей фирмы, то ощущают гордость за то, что работают в ней. А это, конечно же, позитивно отражается на их взаимоотношениях как с самой фирмой, так и с клиентами.

Кроме собственных агентов, объявления риелторской фирмы читают и агенты конкурентов. И дающая такую хорошую рекламу компания может стать в их умах привлекательным местом работы.

Риелторам, как и рядовым продавцам недвижимости, после публикации рекламы необходимо быть в полной готовности к работе с потенциальными клиентами. Ожидая звонки и визиты клиентов, риелторам следует подготовить не только информацию по прорекламированному определенному типу дома или по определенному типу перечня, но и по всем иным, имеющимся в распоряжении на данный момент вариантам. По ходу разговора покупатель может запросто поменять свое желание – попросить трехэтажный дом вместо двухэтажного, с гаражом на две машины вместо одной, с электрическим отоплением вместо парового и т. д. А для риелтора ведь главное – продать клиенту любой из имеющихся в наличии объектов, а не какой-то конкретный.

На иллюстрации 53 представлен пример перечня услуг агентства недвижимости, а на иллюстрации 54 – пример перечня объектов.

Иллюстрация 53. Простое перечисление услуг.

Иллюстрация 54. Перечисление и краткое описание объектов.

На иллюстрации 55 – «консультативная» реклама. На иллюстрации 56 – в виде рассказа.

Иллюстрация 55. Реклама «вопрос – ответ».

Иллюстрация 56. Реклама-рассказ.

Иллюстрации 57 и 58 демонстрируют пример событийного продвижения риелторских услуг.

Иллюстрация 57. Действительно, а не купить ли квартиру к Новому году?

Иллюстрация 58. Это агентство наверняка привлечет внимание клиентов – ветеранов и пенсионеров.

Иллюстрация 59 представляет пример рекламы, вызывающей доверие за счет публикации фотографий и имен своих сотрудников.

Иллюстрация 59. Открытость и конкретность сотрудников формируют доверие клиентов.

Иллюстрации 60 и 61 демонстрируют попытки повысить доверие к рекламе за счет публикации информации о профессиональной премии и гарантийном сертификате.

Иллюстрация 60. Наверное, к награжденной такой премией фирме доверие будет больше.

Иллюстрация 61. Собственный гарантийный сертификат едва ли увеличит доверие, а вот звание победителя конкурса «Профессиональное признание» наверняка окажет положительное воздействие на потенциальных клиентов.

Иллюстрация 62 наводит на воспоминание о том, что если «за двумя зайцами погонишься…» Нельзя нацеливать рекламу сразу на две целевые аудитории. Клиенты, увидевшие такую рекламу, задумаются: «А стоит ли пользоваться услугами этого агентства, если они еще персонал не набрали?».

Иллюстрация 62. Реклама для двух целевых аудиторий малоэффективна.

Глава 5. Размещение рекламы.

Эффективность рекламы во многом зависит от качества ее содержания и формы, в которой она преподносится. Но не менее важный фактор, влияющий на эффективность, – различные аспекты размещения рекламы. В первую очередь, это экономический аспект: так как на оплату рекламоносителей обычно приходится большая часть бюджета, стоит подумать, как можно минимизировать оплату. Может быть, купить какое-то место со скидкой или воспользоваться услугами специализированного рекламного агентства и т. д.

Во-вторых, сама подача рекламы для размещения в средствах массовой информации. Этот этап рекламной кампании кажется достаточно простым и исключительно техническим. Однако когда ему уделяется недостаточное внимание, у рекламодателя могут возникнуть проблемы с качеством воспроизведения рекламы, с размещением определенного размера объявления, со сроками и т. д.

Условия и возможности для подачи объявлений.

Снизить риск негативного воздействия непредусмотренных факторов поможет предварительное изучение условий, на которых СМИ принимает и размещает рекламу. Иногда такая информация печатается на полосах газет и журналов в специально отведенных местах. Чаще такую информацию можно найти на страницах рекламных проспектов СМИ, на интернет-сайтах. Если же у рекламодателя на руках нет таких данных, то за информацией следует обратиться в рекламный отдел СМИ. Сотрудники этого подразделения подробно объяснят, что и как нужно сделать, чтобы объявление рекламодателя было опубликовано в лучшем виде.

Практически каждый рекламоноситель имеет свои условия и возможности для подачи объявлений. По своей сути они могут быть названы финансовыми, процедурными и техническими.

Финансовые условия предопределяют, каким образом будет произведена оплата рекламодателем услуг СМИ: на основе полной, частичной предоплаты или оплаты по факту публикации. Также оговаривается набор документов, необходимых для принятия заказа: гарантийное письмо, договор.

Процедурные моменты определяют саму технологию заказа.

Например, в одном из изданий есть следующие «Требования при подаче объявлений»:

В другом издании есть свои «Правила заполнения купона бесплатного объявления»:

СМИ также устанавливают технические требования к рекламным материалам. Их соблюдение гарантирует рекламодателям воспроизведение рекламы в соответствии с техническими возможностями конкретной газеты или журнала, теле– или радиостанции. Таким образом практически исключаются случаи, когда в издание передается один макет объявления, а на полосах выходит другой – с нечеткой фотографией, с пропавшими линиями, с другими шрифтами, когда в телеэфире при показе ролика смазывается или вовсе пропадает звук и т. д.

Например, при выпуске издания идет несколько последовательных процессов: планирование полос, верстка, печать, поступление к читателям через розницу и подписку.

Эти процессы могут проходить в течение достаточно длительного времени. Поэтому рекламодателю при планировании рекламной кампании важно учитывать и определенную хронологию событий. В этом ему может помочь информация об определенных датах. Так, обычно в отделах рекламы изданий имеется:

     • дата, указанная на обложке журнала (ориентир прежде всего для читателя);

     • дата продажи, то есть издания и выхода на рынок (ориентир для рекламодателя – с какого момента начнет действовать его реклама);

     • крайняя дата подачи материалов (к какому сроку нужно передать рекламные материалы в издание);

     • крайняя дата подачи заявки (до какого дня можно забронировать место в определенном номере издания).

Подать рекламу можно несколькими путями. Каждый рекламодатель выбирает для себя наиболее удобный. Это можно сделать по телефону (как правило, только в случае со строчными объявлениями, не требующими графики). Можно передать объявление по факсу. Чаще всего этот путь используется для публикации небольших модульных объявлений, не содержащих иллюстраций (с полученного по факсу материала их невозможно будет воспроизвести). Объявления принимаются также по почте. Как правило, таким образом подаются бесплатные объявления на специальных купонах. Издания начали также принимать объявления по электронной почте. Это удобный вид для всех категорий объявлений: и строчных, и модульных, и иллюстрированных, и неиллюстрированных. Можно принести рекламу лично.

В случаях с большим количеством публикаций стоит размещать объявление с помощью рекламных агентств. За счет имеющихся у них скидок и опыта такие компании могут опубликовать объявление дешевле и выгоднее, чем если бы рекламодатель действовал самостоятельно. В этом случае важно, однако, не выжимать из агентства всю его скидку до последнего процента. Оно должно дорожить заказом, следить за его качественной публикацией в издании. А это возможно только тогда, когда агентство что-то зарабатывает на данном размещении.

В общем же при подаче объявления, так же как и в процессе создания рекламы, не стоит торопиться. Лучше сначала собрать побольше информации о правилах и условиях публикации, выяснить все возможные пути и варианты размещения. В конце концов, выбрать для себя самый подходящий, самый выгодный и удобный путь подачи своей рекламы. И еще не следует забывать о том, что после публикации рекламодатель имеет право на получение определенного количества готовых газет с его рекламой. Во многих газетах основной части рекламодателей бесплатно предоставляют два-три экземпляра. Рекламодатель, закупивший большую площадь, может рассчитывать на большее количество бесплатных экземпляров. Так, например, транснациональным рекламодателям, размещающим рекламу крупных размеров, обычно предоставляется десять-пятнадцать экземпляров.

Тестирование рекламы после размещения.

Компаниям, которые ведут свою деятельность на рынке недвижимости на постоянной основе, необходимо отслеживать результаты собственных рекламных акций, оценивать их эффективность. Это требует определенных затрат времени и денежных средств. Однако тестирование рекламы после размещения позволяет оценить ее реальное влияние на действительно настоящих покупателей, а не на подобную им группу людей, как в случае с предварительным тестированием.

«Посттестирование» дает рекламодателю возможность найти повторяющиеся факторы, чтобы далее установить общие тенденции и принципы, а также «точки», воздействуя на которые, можно еще более усилить рекламу. Анализируя результаты тестирования после размещения, рекламодатель приходит к пониманию, что ему нужно поменять: само рекламное объявление или носитель, в котором оно было размещено.

Для того чтобы точно знать, как поступить в той или иной ситуации, рекламодатель с помощью «посттестирования» должен получить ответы на вопросы, подобные следующим.

     • Насколько возросло после рекламирования количество людей с более глубокой осведомленностью о товаре, услуге или самой компании?

     • Насколько возросло количество людей, разобравшихся в свойствах, преимуществах и выгодах товара?

     • Насколько возросло количество людей, предрасположенных к покупке товара?

     • Насколько возросло количество людей, обратившихся по поводу товара?

     • Насколько возросло количество людей, купивших товар?

При недостатке информации рекламодатель восполняет ее с помощью различных опросов и тестов. О том, насколько возросла запоминаемость марки товара или названия фирмы, можно узнать, опросив представителей своей целевой аудитории. Вопросы могут быть самыми различными – прямыми, косвенными, но такими, чтобы по ответам на них можно было судить об эффективности рекламы.

Более крупные рекламодатели часто прибегают к тестированию, базирующемуся на изучении не одного показателя, а нескольких. Например, сразу анализируется количество запросов покупателей после рекламы, запомнивших марку товара, запомнивших ее позитивно и т. д.

Можно использовать специально проводимые исследования по выяснению результатов рекламной кампании. Полезными окажутся и стандартные исследования, проводимые специализированными компаниями на постоянной основе.

Компании могут анализировать результаты и на основе собственных данных. Так, в поисках ответов на насущные вопросы рекламодателю стоит собирать, обобщать и рассматривать данные о количестве посетителей его офиса, числе покупателей недвижимости, денежном обороте (дневном, недельном, месячном, годовом) и т. д.; сравнивать несколько своих рекламных кампаний друг с другом, свои объявления с объявлениями конкурентов, рекламу определенного вида недвижимости текущего года с такой же прошлогодней…

Например, рекламодатель, остановившись в результате предварительного отбора на нескольких изданиях, по возможности дает рекламу в каждом из них. Затем сравнивает результаты (с учетом возможных влияний каких-либо дополнительных факторов) и только потом, одновременно используя сторонние данные и собственный опыт, делает окончательный выбор издания для конкретной рекламной кампании.

Для получения информации о прямом воздействии рекламы на людей, приведшем к обращению в офис, рекламодатели обычно прибегают к анализу запросов о той или иной недвижимости после рекламы.

Тестирование в одних изданиях часто используют для последующего размещения в других. Например, можно протестировать объявление в одном издании и, взяв за основу самый эффективный вариант, разместить потом рекламу в нескольких газетах.

Снизить риск искажения результатов тестирования поможет использование средних цифр не одной, а нескольких реклам. И еще рекламодателю всегда стоит соотносить сделанные выводы со здравым смыслом. Ведь, например, люди часто несознательно искажают данные: называют не то сообщение, о котором их спрашивают, или указывают не тот рекламоноситель, в котором объявление появилось. При этом они уверены, что говорят правду, – так уж у них информация закрепилась в сознании. Поэтому нередки случаи, когда в качестве источника информации покупатели называют издание или канал, в которых определенная реклама вообще никогда не размещалась.

Рекламодатель на основе проведенного тестирования выбирает журнал. При этом он решает, что ему важнее в данной ситуации: более дешевая стоимость запросов или их большее количество. Но если аудитория в журналах не сильно пересекается, то, может быть, бюджет позволит разместить рекламу в обоих журналах?

Глава 6. Что еще важно учесть?

Маркетинговые исследования.

Для того чтобы эффективно планировать рекламную кампанию в СМИ, необходимо знать их аудиторию. В основном измерение аудитории осуществляется тем или иным методом опроса населения. Определенные группы людей опрашиваются с целью получения различной информации: читали ли они то или иное издание раньше, смотрели телевидение, слушали радио; насколько внимательно читали (смотрели, слушали); как часто его читают (смотрят, слушают) теперь; что нравится в издании (на телевидении, на радио), что не нравится; как относятся к рекламе и т. д.

Группы опрашиваемых людей составляют выборку опроса. Выборка должна полностью соответствовать структуре той группы населения, из которой она производится, быть репрезентативной для генеральной совокупности.

Разные компании интересуют разные группы населения (живущие в определенном районе, имеющие определенный доход, пол, возраст и т. д.). В каждом случае выборка представляет собой как бы уменьшенную модель всей группы аудитории. Поэтому данные выборки можно распространить далее на всю интересующую компанию целевую группу.

Выборка будет действительно отвечать своей группе, если она имеет достаточный объем. Так, выборка не может быть менее 300 человек. Чем больше людей опрошено, тем будут достовернее данные. Однако достоверность ощутимо повышается при увеличении объема выборки приблизительно до 1200 человек. Дальнейшее же увеличение ее объема дает весьма незначительное повышение надежности исследований.

Кроме того, выборка должна быть случайной. То есть у каждого представителя генеральной совокупности должен быть равный шанс попасть в выборку. В таком случае любой из респондентов может быть отобран и не будет допущен перекос в сторону той или иной группы людей.

Широко применяется также метод квотной выборки, когда респонденты отбираются целенаправленно, с соблюдением параметров квот – заранее известных статистических данных о контрольных признаках элементов генеральной совокупности.

Выборка может быть разовой, когда люди отобраны только для одного конкретного опроса, и панельной, когда люди участвуют в опросах в течение длительного срока.

Разовую и панельную выборку используют в зависимости от целей исследований. Так, разовая выборка применяется при получении рейтингов, измерении количественных и качественных составах аудитории. К панельной выборке прибегают в тех случаях, когда важно оценить процессы, происходящие в восприятии рекламы аудиторией: запоминаемость, изменение отношения и т. д.

Людей опрашивают методами личного интервью (fасе-tо-fасе), телефонного опроса, анкетированием, с помощью фокус-групп, дневниковой панели, пиплметрии. У каждого из них есть свои достоинства и преимущества. Например, телефонный опрос в нашей стране всегда связан с двумя серьезными проблемами: недостаточный уровень телефонизации и низкое качество самой телефонной связи.

Личное интервью явилось наиболее популярным методом для измерения читательской аудитории. Это связано с тем, что большое количество измеряемых изданий и сложность их идентификации на слух не позволяют эффективно использовать более дешевый и оперативный телефонный опрос.

Одним из популярных видов оценки теле– и радиоаудитории являются непрерывные измерения с помощью дневниковой панели. Выборка постоянно участвующих в измерении людей заполняет специальные дневники о том, что они смотрят на ТВ или слушают по радио с точностью, например, до пятнадцатиминутных интервалов.

Более прогрессивная технология измерения телеаудитории – пипл-метрия. Это процесс автоматической регистрации телесмотрения. Люди, смотрящие телевизоры, нажимают на специальном пульте кнопку, закрепленную за каждым членом домохозяйства, а техническое устройство автоматически записывает все переключения, произведенные на данном телевизоре.

При исследовании аудитории транзитной рекламы подсчитывается количество пешеходов или транспортных средств, проходящих или проезжающих мимо рекламоносителя. Количество единиц автотранспорта и общественного транспорта приводится к количеству людей с помощью специальных коэффициентов. Например, принимают среднее число пассажиров в городском транспорте равным 50, а в автомобиле – 1,5 человека.

Кроме исследования аудиторий рекламоносителей, рекламодателям также требуются данные по выходам рекламы. Мониторинг позволяет, во-первых, оценить рыночную ситуацию (кто, когда, сколько рекламируется) и, во-вторых, проконтролировать выход собственной рекламы (время и место).

К сожалению, получение некоторых данных требует таких затрат, оплатить которые не возьмется никто. Стоимость может оказаться выше расчетной выгоды.

Общей проблемой становится и то, что измеряется аудитория передач, изданий, сайтов, транспортных средств и т. д., но не аудитория рекламы. То есть всегда существует разрыв между количеством людей, имевших контакт с рекламоносителем, и количеством людей, имевших контакт с рекламой.

Правовые нормы.

Рекламная деятельность – предмет применения многих правовых норм: кодексов, законов, актов, правил. Для того чтобы не нарушить тех или иных норм, а также вести позитивное рекламное воздействие на потребителей, рекламодателю необходимо иметь определенные знания о правовом регулировании.

С точки зрения права могут быть рассмотрены как содержание рекламного обращения, так и элементы его формы. Предъявляемые к рекламе требования содержатся в документах различных уровней. Общие требования – в «Международном кодексе рекламной практики» и Федеральном законе «О рекламе». Специальные – в различных законах, указах, правилах и инструкциях, касающихся деятельности как изданий (Закон Российской Федерации «О средствах массовой информации»), так и рекламодателей (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», Закон Российской Федерации «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», Указ Президента РФ «О защите потребителей от недобросовестной рекламы» и т. д.).

В разных странах значительно колеблется количество институтов, регулирующих рекламную деятельность. Например, в США таких только центральных ведомств более двадцати, а ведь основное количество всех положений принимается на уровне отдельных штатов и регионов. К этому можно добавить специализированные ассоциации рекламных работников и рекламных агентств, также разрабатывающие свои правила.

Можно сказать, что в основе всех базовых правовых документов лежит «Международный кодекс рекламной практики», принятый Международной торговой палатой в 1937 году и пересматривавшийся затем в различные годы. О его сути можно судить по следующему отрывку:

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ.

НОРМЫ.

Принятый Общественным советом по рекламе «Свод обычаев и правил делового оборота рекламы на территории России» «… дополняет на территории России Международный кодекс рекламной деятельности Международной торговой палаты рядом этических норм и положений, учитывающих особенности рынка рекламы и культурно-исторические традиции России». Суть свода можно представить по следующему отрывку:

Федеральный закон РФ «О рекламе» регулирует «отношения, возникающие в процессе производства, размещения и распространения рекламы на рынках товаров, работ, услуг… Российской Федерации…».

Несколько выдержек из закона:

Различные отдельные законы, указы и инструкции обычно регулируют рекламную деятельность тех или иных сфер, аспектов бизнеса, а также конкретных территорий страны. Об их влиянии на рекламу можно судить по следующим отрывкам из документов:

Закон Российской Федерации «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»:

Указ Президента Российской Федерации «О защите потребителей от недобросовестной рекламы»:

Обычно законы и правила нарушаются не напрямую, а косвенно. Часто потребителям предоставляется недостаточная, неточная, искажающая действительность информация, когда:

     • незначительное преимущество одного товара показывается таким образом, что возникает ощущение качественного превосходства над другим;

     • товары демонстрируются в искусственно созданных условиях;

     • создается впечатление о том, что товар обладает некими достоинствами, которые в действительности полностью или частично отсутствуют;

     • используются двусмысленные фразы или заявления, которые могут легко вводить в заблуждение потребителей, представлять продукт таким, каким он не является;

     • явно или косвенно создается впечатление о том, что конкретное лицо действительно успешно пользуется определенной услугой и рекомендует ее использовать, хотя на самом деле ею не пользуется или по собственной воле рекомендовать бы не стало;

     • создается впечатление о том, что достоинства того или иного товара характерны только для конкретной торговой марки или фирмы;

     • высказывается предположение, что малое отличие товара важно;

     • высказывается предположение о том, что продукт обладает уникальными качествами, хотя они отсутствуют;

     • не показываются действительно важные, но «невыигрышные» характеристики продукта;

     • делаются необоснованные утверждения;

     • привлекается внимание к одному товару, а затем предлагаются другие.

Кроме общих законов и актов существуют своды норм, правил, принципов, определенных рекламораспространителями, а также самими рекламопроизводителями на базе основных законодательных документов. Так, например, газеты и журналы зачастую «оставляют за собой право редакторской обработки объявлений». Издания разрабатывают и критерии публикации или не публикации рекламных объявлений. И хотя практически все средства массовой информации определяют, что «ответственность за содержание рекламного объявления несет рекламодатель», они тем не менее создают своды правил или внутренние кодексы, с помощью которых в дальнейшем регламентируются взаимоотношения рекламной службы с рекламодателями.

Важнейшие документы внутреннего регулирования – договоры, регламентирующие взаимоотношения с рекламодателями, рекламными агентствами и агентами. По своей сути и форме они ничем не отличаются от обычных торговых договоров. Количество их вариантов также безгранично.

Рекламная служба СМИ обычно оговаривает публикацию наиболее типичных рекламных объявлений, с которыми могут возникать те или иные проблемы.

В недостаточно развитых странах, в том числе и в сегодняшней России, пресса, преследуя сиюминутные интересы, вместе с рекламодателями зачастую идет на прямой обман читателей: никак не помечает редакционные объявления, или стыдливо ставит какую-нибудь букву-метку, или выделяет их некоей специальной рамочкой. Также подчас надпись «реклама» делается нечитаемой – ее печатают курсивом, на выворотке или очень маленьким шрифтом.

В цивилизованных странах газеты и журналы обязательно устанавливают определенные требования к редакционной рекламе, к надписи «реклама», регламентируя ее размер, шрифт, место в объявлении и т. д.

Отдельные правовые положения объединяются в свод правил или внутренний кодекс издательского дома, который регламентирует взаимоотношения рекламной службы с изданиями, читателями и рекламодателями.

Так, например, газета «Из рук в руки» публикует на своих полосах рекламные правила:

«Рекламные стандарты приемлемости» американской издательской компании Рrоvidеnсе Jоurnаl Соmраnу оговаривают, что:

Отсюда выводятся основные условия рекламной деятельности конкретных изданий Рrоvidеnсе Jоurnаl Соmраnу:

На базе различных правовых документов любой рекламодатель может создать нормы и правила для своей собственной рекламы недвижимости.

Стремясь к правовой чистоте в своей деятельности, создателям рекламы следует сверять ее не только со всеми вышедшими ранее законами, указами, правилами и т. д., но и с их новыми версиями, а также с различными поправками. Жизнь не стоит на месте, и ко многим документам появляются добавления, которые могут существенно влиять на требования к рекламе недвижимости, на процесс разработки ее формы и содержания.

Рекламное агентство.

Разрабатывать рекламу самостоятельно или поручить рекламному агентству – это выбор каждой отдельной компании. Чаще самостоятельный подход свойствен небольшим и средним фирмам, доверяют же вести рекламное дело агентствам обычно часть средних и крупные компании.

В небольших фирмах вопросами рекламы может занимать один отдельный специалист, работник отдела сбыта или маркетинга. Крупные компании могут позволить себе создать рекламные отделы.

Своим специалистам, безусловно, приходится платить за работу меньше, чем стороннему рекламному агентству. Но многие компании все-таки обращаются к внешним структурам. Это объясняется тем, что работа с рекламными агентствами дает ряд преимуществ:

     • агентства обладают специализированными профессиональными кадрами, современными технологиями;

     • агентства обладают актуальной баинговой и исследовательской информацией;

     • агентства обладают профессиональным опытом;

     • агентства получают дополнительные скидки от рекламоносителей и могут поделиться ими с рекламодателем.

В тоже время у агентств есть и ряд недостатков:

     • опыт может превратиться в штампы, творческую ограниченность;

     • рекламодатель, оторванный от процесса создания рекламы, может частично или полностью утратить контроль над ним;

     • теряется определенная оперативность в действиях, самостоятельность;

     • рекламодателю могут быть навязаны те или иные рекламоносители, с которыми у агентства просто «хорошие» отношения.

Хорошее рекламное агентство может оказать реальную помощь, плохое – немалый вред. В связи с этим существует проблема выбора рекламного агентства. Его не стоит выбирать по умению представителей хохмить, шутить. Эти качества больше востребованы в цирке, а не в бизнесе. Если агентство показало конкурсную или пробную работу, где нарисована фига, пошлость, банальность, – то с этим агентством вряд ли стоит иметь дело. Это трюкачи, а не рекламисты. Для объективной оценки стоит посмотреть портфолио работ агентства – понять общий творческий дух и уровень.

Не показательны будут и призы на разных фестивалях. Как известно, фестивальная реклама и продающая – большая разница.

Списки известных клиентов – еще не гарант качества. Возможно, и были заслуги раньше. А теперь? Стоит попросить рассказать о клиентах. Если о них выражаются грубо, осмеивают, то в следующий раз могут точно так же высказаться о своем новом клиенте перед другими. А в работе необходимо уважение.

Если на то, чтобы показать товар лицом, брошены все силы агентства, то стоит задуматься, а что произойдет после подписания контракта. Не будут ли вновь силы брошены на привлечение нового клиента, а со старым будут работать абы как?

В процессе выбора агентства стоит объявить несколько конкурсов. Один – по творческой части, другой – по размещению и т. д. Работать в дальнейшем с несколькими компаниями. Ведь каждая из них скорее всего особенно сильна в чем-то одном.

Не стоит выжимать из агентства все скидки – оно должно работать прибыльно и комфортно. Если агентство будет дорожить выгодным клиентом, то скорее всего будет тщательнее работать на него.

Какое агентство выбрать – крупное или небольшое? Зависит от бюджета рекламодателя. Если бюджет небольшой, то в большом агентстве им скорее всего будут заниматься не в первую очередь и не самые лучшие специалисты.

Маленькие агентства, растущие, прорывающиеся на рынок, обычно более амбициозны, творчески агрессивны. К тому же они могут пойти на то, чтобы часть работы сделать по очень маленькой цене или вообще бесплатно.

Глава 7. «Бесплатная» реклама.

Печатные издания нередко по собственной инициативе публикуют редакционные материалы, в которых называются те или иные товары, услуги, компании. Появление подобной информации на страницах газет и журналов расценивается деловыми людьми как своеобразная реклама: эффективная, потому что привлекает внимание действительно многих читателей, и при этом бесплатная, потому что компании в таком случае ничего не платят изданиям.

Конечно, каждому рекламодателю хочется продвинуть себя на рынке подобным образом. Как же поступать продавцу недвижимости, если он хочет, чтобы информация о его компании попала на полосы издания в виде заметки, статьи или репортажа, но при этом не пришлось бы платить полный тариф за площадь или подкупать журналистов? Прежде всего, действовать со знанием дела. В наш век тотального «промоушена» (продвижения) новости чаще всего именно «делаются»: они планируются, придумываются и организовываются.

Средства массовой информации используют в различных ситуациях. И когда возникает конфликт интересов между частными лицами или компаниями. И когда намечается поглощение компании, перед которым «поглотитель» старается сбить цену на акции покупаемого предприятия и у него есть интерес выставить «поглощаемого» публично в наихудшем виде. И когда есть желание свести счеты с отдельным человеком или целой компанией. И когда «персонажу» хочется просто прославиться. И когда компании необходимо повысить имидж для вывода ее акций на фондовый рынок. И когда нужно продвинуть на рынке продукт, новый или по-новому. И т. д.

Так уж сложилось, что варианты взаимодействия бизнесменов и журналистов в России стали обозначать цветами. Обычно выделяют три основных: «черный», «серый», «белый». «По-черному» – это когда заказчики публикаций договариваются с журналистами напрямую. В обход редакции и в обход рекламной службы данного СМИ. Деньги просто переходят из рук в руки: от представителя заинтересованной организации – готовящему материал корреспонденту.

«Черный» цвет распространен в неразвитых странах, там, где журналисты получают небольшую зарплату. Руководство вынуждено смотреть на такой подсобный заработок своих подчиненных сквозь пальцы. Но в развитых странах репортеров, уличенных в продажности, немедленно увольняют. Поэтому там журналисты, имеющие приличный заработок и дорожащие своей работой и репутацией, крайне редко идут на подобные сделки. Им выгоднее отказаться от денег заинтересованного в публикации человека.

В России пик «черных» материалов пришелся на середину 90-х годов ХХ века. Но ныне выросли зарплаты журналистов. Сами средства массовой информации прошли определенный путь коммерческого становления. Рекламные службы отслеживают, проверяют все материалы, появляющиеся на газетных и журнальных полосах, выходящие в теле– и радиоэфир. И все-таки заказные материалы до сих пор можно разместить во многих серьезных и деловых изданиях, если знать выход на людей, которые этим занимаются.

«Серый» цвет отношений – это публикация официально оплаченной информации в виде обычного редакционного материала: заметки, репортажа, интервью и т. д. В этом случае деньги от заказа поступают не в карман отдельного журналиста, а в бюджет конкретного средства массовой информации.

В развитых странах редакции «скрытую» рекламу без «знаков отличия» не публикуют. Обозначают ее пометкой «Реклама». Таким образом не вводится в заблуждение читатель – основа благополучия самого издания. В неразвитых или, так скажем, не очень развитых странах, к которым сегодня можно отнести и Россию, «заказные» материалы нередко прячут под различными дезориентирующими читателя специальными значками и рубриками: «К», «Бизнес-план», «Портфель» и т. п. По договоренности с заказчиками многие российские СМИ вообще могут не обозначать оплаченную информацию, и она выйдет наряду с обычными редакционными материалами.

«Серые» схемы могут обслуживать как сиюминутные интересы компаний, так и работать в стратегических целях. Ведь средство массовой информации может элементарно воздерживаться от критических слов в адрес «партнера», подвергать критике других участников рынка.

К «серым» методам можно причислить давление, оказываемое на редакции крупными рекламодателями. Компании, постоянно вливающие в бюджеты СМИ солидные рекламные суммы, прекрасно понимают собственную значимость для редакций. Поэтому нередко крупные рекламодатели мягко требуют публикации поддерживающих статей, интервью, заметок. Редакции склонны учитывать «пожелания» своих солидных клиентов.

Третий основной цвет сотрудничества со средствами массовой информации – «белый». При работе «по-белому» представитель заинтересованной компании ничего не платит ни журналисту, ни его редакции. СМИ размещает информационный материал бесплатно, просто на основании того, что он интересен аудитории издания, телеканала или радиостанции. Это нормальная, обычная практика. Для того чтобы попасть на полосы или в эфир, не обязательно платить редакции.

Читателю все равно, оплачен материал или нет. Лишь бы он был интересен. Поэтому, если у компании есть любопытный, привлекающий внимание людей факт, то стоит избегать лишних затрат и использовать информационный повод – работать «по-белому». Тем более что публикация материалов на основе информационного повода, в отличие от «черных» и «серых» схем, полностью отвечает журналистской и деловой этике.

Работать «по-белому» стремится большинство фирм, предпринимателей. Ведь это обычно наиболее выгодно. Но работать «по-белому» и сложнее всего – нужны не столько деньги, сколько мысли. И поэтому именно «белая» работа считается верхом профессионализма специалистов по средствам массовой информации.

При работе с журналистами весьма полезно разобраться, что это за люди, что ими движет. Понимая логику действий сотрудников газет, радио и телевидения, конечно же, гораздо легче добиться результата – опубликовать необходимый информационный материал.

Для того чтобы понять работников СМИ, прежде всего необходимо представить, в каких условиях им приходится работать, какие требования к ним предъявляет профессия. Очевидно, что глупым людям в газетах, на радио и телевидении делать нечего. Профессия требует от корреспондентов умения быстро осмыслять и анализировать различные факты, разбираться во всем новом. То есть журналист – это человек достаточно высокого интеллектуального уровня. И не случайно большинство представителей этой профессии имеют высшее образование.

Очевидно, что не из каждого человека выйдет хороший корреспондент. Нужны определенные способности. В целом же о журналисте можно сказать: это человек мужского или женского пола, молод, неглуп, образован, общителен, циничен, не прочь выпить, настырен, смел, любопытен, осмотрителен, честолюбив. Зачастую это личность неординарная.

Редакции отсеивают самое, с их точки зрения, интересное: новое, любопытное, способное привлечь, увлечь читателей или зрителей. Поступают журналисты таким образом из чувства элементарного самосохранения. Если средства массовой информации станут размещать то, что интересно компаниям, но не интересно читателям, слушателям или зрителям, то аудитория от них просто отвернется. Газеты, напичканные невостребованными статьями, никто не будет покупать. Новости по радио или по телевизору не станут слушать и смотреть, если в них нет того, что интересует людей.

Как уже отмечалось выше, материал о деятельности той или иной фирмы попадает на полосы газет и журналов, в радио или телеэфир только тогда, когда содержащаяся в нем информация общественно значима, интересна конкретной аудитории конкретного СМИ. Вот где собака зарыта. Каждому бизнесмену его дело кажется самым интересным в мире. Поэтому он, предлагая редакции свою «новость», уверен, что она не может не заинтересовать других людей. Однако эта информация в большинстве случаев оказывается интересной лишь самому бизнесмену и его ближайшим друзьям или родственникам, реже коллегам и еще реже – широкому кругу читателей. Редакции же в первую очередь ориентируются именно на потребности своей аудитории.

Таким образом, чтобы попасть на полосы, в теле– или радиоэфир, компании необходимо иметь действительно интересное для редакции и ее аудитории событие. Журналисты ищут, «подбирают» всю попадающуюся под руку любопытную информацию. Им нужно помочь найти ее. Но прежде всего такую информацию компании нужно иметь. При отсутствии же в наличии – создать.

Проще всего, когда у фирмы есть нечто совершенно новое, легко увлекающее людей. В таком случае журналисты могут сами проявить инициативу.

Придумывать собственные новости непросто. Легче всего «прицепиться» к какому-нибудь событию, которое уже само по себе привлекло внимание. Часто таковым оказывается какое-либо путешествие, за которым с интересом следят многие читатели, слушатели и зрители. Компании, стремящиеся попасть в головы людей, обычно выступают спонсорами таких путешествий.

Привлекают внимание людей и скандалы различного рода. Скандалы на пользу там, где речь идет о популизме, о непритязательной публике, о массовой продукции. Часто они используются в шоу-бизнесе. Однако продавцам недвижимости не нужны скандалы. Как говорят, дыма без огня не бывает. Поэтому лучше, чтоб не было и дыма…

Обычно не проходит незамеченной прессой благотворительная деятельность. Всем известны имена крупнейших российских меценатов Третьякова и Морозова. Первый оставил в дар Москве свою коллекцию живописи – она хранится в Третьяковской галерее. Второй построил МХАТ – первоклассное здание со зрительным залом на 1300 мест, где были созданы условия для работы актеров и для осуществления любых, даже самых сложных постановок. Основанный в 1898 году, театр до сих пор не утратил своего значения.

Компании учреждают премии и стипендии: музыкальные, литературные, научные…

Конечно, чем крупнее событие, тем больше внимание печати. Однако и интересное маленькое мероприятие также может вызвать хороший резонанс в средствах массовой информации.

Беспроигрышным с точки зрения последующих публикаций будет конкурс, в котором участвуют сами журналисты. С одной стороны, таким образом стимулируется интерес СМИ к определенным темам. С другой – сама информация о конкурсе и его организаторах разойдется достаточно широко – как «киношники» любят снимать кино о киношниках, так и журналисты любят писать «о себе, любимых».

Традиционные подходы привлечения внимания журналистов обычно вполне оправдывают себя, и желанная компанией информация появляется на страницах изданий или в теле– и радиоэфире. Однако чем нетрадиционнее подход, тем больше эффект.

Все примеры попадания в информационную «десятку» базируются прежде всего на верном расчете: пресса обязательно заинтересуется происходящим – подаст его как новость. Поэтому, работая над созданием новости для конкретных изданий, представителю компании стоит сначала изучить их редакционное содержание, понять, что эти газеты и журналы считают новостью, как их подают своему читателю.

Имя компании или ее представителя может попасть на страницы газет и журналов, в телевизионный и радиоэфир не только в результате описания тех или иных событий. Пресса часто по собственной инициативе предоставляет слово ньюсмейкерам («делателям новостей») – авторитетным в какой-либо области людям. Ими могут быть и бизнесмены, и ученые, и политологи и т. д. По просьбе редакций общественные «авторитеты» комментируют те или иные события, делают анализ ситуации, дают прогноз, попутно «работая» на имидж – свой личный или организации, в штате которой состоят.

Очень часто в роли ньюсмейкеров выступают топ-менеджеры компаний, дающие интервью корреспонденту. Ньюсмейкерами могут быть не только отдельные личности, но и сами компании, а также различные общественные институты, дела которых волнуют большое количество людей.

Большинству людей и компаний стать «ньюсмейкерами», конечно же, достаточно сложно – нужно обязательно быть в чем-то первым: по денежному обороту, по научным достижениям, по влиянию на принятие политических решений, по скандальности и т. д. Количество традиционных «ньюсмейкеров» обычно исчисляется несколькими десятками, и оно практически никогда не увеличивается. Новые «ньюсмейкеры» обычно появляются тогда, когда закатывается звезда «старых». Поэтому компаниям и их представителям, с одной стороны, нужно стремиться стать «ньюсмейкерами» в своей области традиционным путем – увеличивая оборот, повышая качество. С другой стороны, можно стать ньюсмейкером с помощью специальных мероприятий и акций. К ним относятся конкурсы, участие в выставках, вхождение в различные политические, социальные и деловые структуры, использование готовых ньюсмейкеров, создание ньюсмейкеров-однофамильцев.

Ньюсмейкером быть хорошо. Но не всегда. Ведь внимание прессы может как помочь, так и помешать. Нередко журналисты рассматривают негативные тенденции именно на примерах ньюсмейкеров. В целом можно отметить, что ньюсмейкерам легче, чем другим компаниям, распространять о себе новости позитивные и труднее умалчивать негативные.

Когда компания взаимодействует со средствами массовой информации, то она передает им информацию. С одной стороны, интересную читателям (слушателям, зрителям), с другой – удобную для восприятия журналистами. Чтобы облегчить работу сотрудников редакций по суммированию предоставленного материала, а также для того, чтобы избежать возможности искажения данных, названий, цифр и имен, информацию следует предоставлять им в письменном виде, то есть в форме пресс-релиза.

В пресс-релизе содержатся детали произошедшего события плюс справочная информация о компании, с которым оно связано. В тексте могут приводиться цитаты, высказывания, различные данные, фотографии, рисунки и т. д.

Пресс-релиз не должен носить характер статьи. Это всего лишь четко на одной-двух страницах изложенная информация, как говорят журналисты – «рыба» для будущего материала. Пресс-релиз не должен быть редакционным материалом, но ему следует быть максимально полезным для журналистов. Все сведения необходимо излагать логично, лаконично, лучше в виде информационных блоков. Так, чтобы журналисту, обрабатывающему материал, осталось только сократить его, незначительно подредактировать или добавить фирменные черты. При минимуме работы.

Пресс-релизы стоит использовать и как «рыбу» для журналистов, и как самостоятельный информационный материал. Некоторые печатные издания, а чаще интернет-сайты, в которых нет существенного ограничения на информацию, публикуют пресс-релизы в неизменном виде в специальных рубриках, формируют своеобразные колонки. Нередко их так и называют «Пресс-релиз».

Материалы этих рубрик могут быть прочитаны обычными читателями, а могут быть использованы и журналистами, собирающими большие объемы различной информации для аналитических статей.

При подготовке пресс-релиза, ориентированного на журналистов, необходимо понимать, что они работают в условиях дефицита времени. Им проще подготовить материал, информацию для которого легче обработать. Поэтому чем совершеннее пресс-релиз, тем больше у него шансов стать опубликованным материалом.

При подготовке пресс-релиза можно использовать советы известного специалиста Сэма Блэка.

18. Кавычки используйте только для обозначения прямой речи. В названиях сортов и марок кавычки не ставьте»[58].

Как уже отмечалось ранее, журналисты – люди образованные, грамотные. Они работают с языком, и их, естественно, коробит, раздражает, когда в пресс-релизах присутствуют неуклюжие формулировки, канцелярский язык, штампы, опечатки и ошибки.

Сама фактура материала может понравиться работнику редакции, но он будет для себя решать: а стоит ли овчинка выделки – во что ему обойдется правка, редактирование пафосного текста со штампами и ошибками. Но ведь эту работу можно проделать до передачи пресс-релиза в СМИ. Просто на последнем этапе его создания стоит привлечь к работе профессионального редактора, который «вылижет» текст.

В целом при редактировании пресс-релиза необходимо понимать, что хороший текст не появляется сразу. Над ним нужно долго и кропотливо (по возможности) работать: подбирать слова, выстраивать фразы и предложения, абзацы и параграфы.

Если компании удалось организовать событие, достойное стать новостью, ей необходимо сделать все для того, чтобы эта новость была освещена как можно в большем количестве средств массовой информации, и в наиболее выгодном свете. Это достигается грамотной постановкой работы с журналистами.

Во-первых, компания должна обеспечить представителей прессы точной и достаточной информацией, позволяющий им подготовить качественный материал. Во-вторых, журналистам, для которых создание новостей, прежде всего работа, должны быть созданы комфортабельные условия для их деятельности: удобство в общении с нужными людьми, оперативность в сборе дополнительной информации и т. д.

Обеспечить журналистов информацией можно разными способами:

     • разослать пресс-релиз;

     • помочь журналисту, разрабатывающему определенную тему;

     • устроить утечку информации;

     • провести пресс-конференцию;

     • провести презентацию;

     • организовать посещение места события.

Можно также попытаться подготовить собственную публикацию без привлечения журналистов к ее созданию.

Самый простой способ распространения информации среди журналистов – рассылка пресс-релиза. Информационное сообщение может быть послано как в одно издание, так и в несколько газет и журналов, на различные радио– и телестанции.

Рассылая пресс-релиз, не стоит каждый раз звонить в редакцию и интересоваться, получили ли там его. Это будет раздражать журналистов, не имеющих много времени на разговоры о каждом письме. Ведь их на средства массой информации обрушиваются горы – от компаний, партнеров, читателей…

Также не стоит спрашивать, будет ли опубликован материал. Журналисты зачастую сами не знают, что будет опубликовано. Решение может быть принято редактором в самый последний момент. Прямо перед подписанием номера в печать или выходом передачи в эфир.

Ответить на вопросы журналиста, разрабатывающего какую-либо тему, придется в том случае, когда он сам обратится в компанию с просьбой помочь со сбором или обработкой определенной информации. При таких обстоятельствах важно, чтобы никто из сотрудников, занятых своей работой, не отмахнулся, не попытался избавиться от лишней проблемы, а передал корреспондента представителю руководства. Управляющий будет более компетентным в разговоре, а также сможет обеспечить подготовку дополнительной информации, задействовав тех или иных сотрудников. Кроме того, журналисту будет приятно, что с ним говорит не простой сотрудник компании, а один из руководителей, отложивший в сторону весьма важную работу.

Никогда не стоит просить журналиста перезвонить через пару часиков, после обеда или завтра в связи с тем, что каких-то материалов или сотрудников сейчас нет. Новости делаются очень быстро, и, если журналист не нашел информацию в одном месте, он будет вынужден тут же обратиться в другое.

Интересный подход для попадания сведений в прессу – организованная «утечка информации» о собственной компании. В таком случае «секретные» сведения передаются журналисту «на ушко» или через третьих лиц. Тем самым подогревается интерес к фактам, к делам компании.

Однако такой метод срабатывает обычно только тогда, когда к компании или ее представителю приковано и без того значительное общественное внимание. Чаще всего цель «утечки» – не столько само попадание наименования фирмы на полосы или эфир, сколько публикация определенной информации. «Утечку», организованную противниками, часто называют «сбросом» или «сливом».

Наиболее часто для распространения информации используют такие мероприятия, как пресс-конференции. При всей своей традиционности они по-прежнему высокоэффективны. Для того чтобы журналисты пришли на пресс-конференцию, она должна быть созвана по действительно важной теме. Корреспонденту нужно иметь серьезный повод бросить какую-то работу и потратить немало времени на пресс-конференцию конкретной компании.

Выступающих лучше подбирать не по должности, а по ораторским способностям. Тот, кто будет много говорить, должен делать это интересно, четко, логично, так, чтобы журналисты могли качественно воспринимать информацию.

Высшим руководителям, не имеющим ораторских способностей, достаточно сказать несколько приветственных фраз и затем передать слово более способным к устной речи. Однако после своего выступления представителям верхушки компании следует остаться в помещении, чтобы не снизить значимость мероприятия и чтобы журналисты имели возможность подойти к ним для интервью после окончания официальной части.

Все материалы, подарки лучше раздавать журналистам в конце встречи, чтобы они не мешали им в течение всего мероприятия.

То, что сказано о пресс-конференциях, во многом относится и к презентациям. Но если пресс-конференция обычно носит официальный характер, то презентация может позволить себе быть свободнее, интереснее по форме.

С целью воздействия на профессиональное и человеческое любопытство журналистов стоит проводить выездные мероприятия. В таких случаях представителей прессы знакомят с объектом, имеющим отношение к делам компании. Показ новых типов домов, новых проектов, архитектуры и т. д. будет вполне уместен для привлечения внимания журналистов к продажам недвижимости.

Во время выездных мероприятий журналисты собирают информацию, попутно получая новые впечатления, а порой и отдыхая или развлекаясь. Посещение места события, с одной стороны, дает сотрудникам редакций свежие впечатления, определенную свободу отбора фактов, с другой – требует особой ответственности организаторов: журналисты могут заметить то, чему представители компании не уделили особого внимания.

Средства массовой информации достаточно редко публикуют материалы со стороны. Тем не менее представители компании могут попытаться самостоятельно подготовить информацию для публикации. Для этого прежде всего следует изучить предполагаемое к использованию средство массовой информации. Если это газета, то стоит прочитать ее от корки до корки. Если речь идет о радио или телевидении, их также стоит внимательно прослушать и просмотреть. Однако при подготовке материалов для электронных СМИ следует иметь в виду, что технологически гораздо проще написать материал для печатных СМИ, чем подготовить профессиональный радио– или видеоматериал.

Рассчитывать на успех материала, подготовленного самим представителем компании, больше всего стоит в тех СМИ, где меньше конкуренция за место на полосе или в эфире, где ощущается дефицит информации. С одной стороны, такие издания и теле– и радиостанции редко бывают самыми популярными, но, с другой стороны, их ведь тоже читают, смотрят, слушают.

В целом журналисты не любят заметок, статей, материалов со стороны. Это связано с тем, что постороннему всегда очень тяжело «влиться» в издание, имеющее свое лицо, свои технологии подготовки публикаций. Даже бывалые журналисты, переходя из газеты в газету, не сразу «вписываются» в новое издание. Необходимо время, чтобы адаптироваться, почувствовать стиль, редакционную политику.

В зависимости от масштаба компании, а также специфики работы с прессой поддерживать контакты с ней может как один человек – пресс-секретарь, так и целая пресс-служба. На помощь компании готовы прийти также специализированные предприятия – РR-агентства.

Для того чтобы вести эффективную нацеленную работу, пресс-секретарю компании следует поддерживать списки средств массовой информации и журналистов, с которыми он сотрудничает.

Конечно, кроме перечня редакторов, пресс-секретарю нужно иметь перечень самих журналистов, пишущих на профильные для компании темы. Списки следует поддерживать в актуальном виде, ведь текучка в редакциях – обычное дело. Люди переходят из одного издания в другое, с одной теле– или радиостанции на другую.

Нередко в компаниях пытаются навешать на пресс-секретаря чужие функции. В таком случае пресс-работника часто называется специалистом по РR и ему поручается все, начиная с полиграфии, сувенирной продукции, написания годовых отчетов и кончая рекламой, а также общением со СМИ. Понятно, что в итоге страдает все: и пресс-работа, и реклама, и пиар-работа в целом.

Часто пресс-секретарей путают со специалистами по связям с общественностью из-за того, что на небольших предприятиях эти должности могут быть представлены одним лицом. Однако чем крупнее учреждение или компания, тем сильнее «разведены» в нем специалисты по рекламе, пиару, связям со СМИ. Пиар-специалисты создают имидж компании, пресс-секретари вносят в эту работу свой посильный вклад.

Работа пресс-секретаря в крупных компаниях – это напряженный интеллектуальный труд: часто без выходных, праздников, с ненормированным рабочим днем, в условиях заведомой конфликтности – между молотом и наковальней, между интересами компании и средств массовой информации. В большой компании один человек не может справиться с очевидно масштабной работой. Поэтому в крупных организациях сотрудничество с журналистами обеспечивает специальная структура – пресс-служба.

Нередко пресс-работникам приходится проводить не просто масштабные, а очень масштабные акции. При их организации собственных сил пресс-службы и даже всей пиар-службы компании может оказаться недостаточно. Поэтому предприятия часто пользуются услугами специалистов сторонних структур – рекламных и пиар-агентств.

Пиар-агентство может во многом помочь работникам компании. Среди обычно предлагаемых услуг: консультации, подготовка медиа-концепций, управление имиджем компании и ее сотрудников, продвижение товаров и услуг компании, решение внутренних проблем компании, независимая экспертиза и т. д.

Пиар-агентства также предлагают свою помощь в проведении отдельных акций: презентаций, конкурсов, конференций, корпоративных мероприятий, семинаров, выставок, шоу, пресс-конференций, брифингов, пресс-завтраков, пресс-туров, мониторинга прессы.

«Внешние» работники так активно продвигают свои навыки и умения, что всегда есть соблазн вообще переложить всю пиар-работу на их плечи. Зачем содержать собственную службу? Однако не стоит доверять абсолютно всю работу сторонним людям. Во-первых, агентства никогда не смогут полностью жить делами компании, интегрироваться в нее. «Внешние» работники просто не возьмутся за работу, которая требует больших усилий, а прибыли даст немного. Во-вторых, не все «профессиональные» на словах агентства оказываются таковыми на деле.

При подготовке событий, освещения которых хочет добиться компания, важно иметь в виду, что не может быть никаких гарантий, что информация непременно попадет на полосы газет и журналов, в теле– или радиоэфир. Слишком много обстоятельств влияет на конечный результат работы с прессой. Не все находится в руках пресс-секретарей. Однако уделять внимание каждому мероприятию, каждому журналисту все равно придется по максимуму. Такая уж у специалистов по прессе работа.

Стоимость организации новостей в средствах массовой информации зависит от многих факторов: «покупается» отдельный журналист или все издание, публикуется один материал или целая серия, какой характер имеет информация – деловой или политический и т. д. и т. п.

Купить журналиста «в черную» можно и дешево, и дорого. Все зависит от «текущего момента», популярности издания и профессионального уровня журналиста. Договориться с редакцией или ее хозяевами, конечно же, обходится дороже, чем с одним журналистом.

Кроме разовых заказов на публикации, не редкость и долгосрочные контракты. Их заключают для того, чтобы редакция газеты или журнала в конфликтных вопросах стояла на позициях, выгодных клиенту. На цены также влияет и вид средства массовой информации. Самый дешевый из черных методов – это «слив» компрометирующей информации через Интернет. Работа с телевидением или бумажными СМИ предполагает более серьезные затраты.

Казалось бы, цена должна зависеть и от того, через сколько посредников проходит заказ, нанимается профессиональное РR-агентство или нет. Однако этот фактор не всегда оказывает влияние на конечную стоимость. Агентство или посредник может отдать весь свой гонорар журналисту. Но может и наоборот – ничего ему не платить и все деньги клиента оставить себе. Как признаются сами РR-специалисты, не редки случаи, когда с клиентов берут деньги за размещение заказных материалов, но журналисты не получают никаких денег и даже не подозревают о том, что их статьи «продаются». Пиарщики хорошо знают, по каким критериям отбираются темы для публикаций, поэтому им нетрудно вычислить те события, которые точно заинтересуют прессу, и предложить простодушным представителям бизнеса заплатить за публикацию.

Говоря о стоимости, всегда следует иметь в виду, что размещение информации в прессе, на радио или телевидении никогда не получается бесплатным. В целом стоимость публикаций в прессе всегда обратно пропорциональна традиционности метода. Чем обычнее, банальнее подход (благотворительная акция, спонсорство и т. д.), тем он обходится дороже. Чем неожиданнее, уникальнее, тем, как правило, дешевле. И не следует забывать, что даже при использовании информационного повода все равно приходится нести определенные расходы: платить за аренду места для пресс-конференции, за подготовку презентационных материалов, за еду, напитки и сувениры для журналистов, за привлечение ньюсмейкеров к акциям и пр.

Очевидно, что у компаний есть возможность манипулировать журналистами в своих интересах. Однако осуществлять это в большинстве случаев весьма непросто.

Легче всего купить собственное средство массовой информации. Можно купить не целое СМИ, а его «долю». При покупке СМИ, однако, могут возникнуть определенные сложности. Во-первых, не все из них продаются. Во-вторых, иметь собственные печатные издания, телевидение или радио далеко не каждому потенциальному покупателю по карману. Содержание собственных СМИ оказывается не только накладным, но и не всегда оправданным. Подчас предприниматели, приобретающие то или иное СМИ, не понимают, что имеют дело с другим бизнесом, из-за неэффективного управления которым могут возникнуть большие проблемы.

Конечно, с точки зрения и права, и финансов наиболее подходит для манипулирования СМИ работа «по-белому» с использованием информационного повода. Но это требует большого внимания. Факты должны быть действительно интересны средствам массовой информации.

Выделяя три цвета отношений предпринимателей с прессой, стоит подчеркнуть, что работа «в черную» обычно противоречит правовым нормам и является действом, уголовно наказуемым.

«Серые» отношения не всегда дешевы и не всегда полностью легитимны.

Работа с прессой «по-белому» находится в правовом поле и при профессиональном подходе может принести очень хорошие результаты при скромных затратах. Судя по происходящему на информационном рынке, большинство компаний выбирает именно «белые» отношения. Предприниматели стремятся достигать своих целей, исходя из интересов прежде всего самих редакций – через сотрудничество, через взаимовыгодное партнерство. То есть чтобы средства массовой информации размещали на страницах, в теле– и радиоэфире необходимые компаниям материалы, те должны поставлять редакциям действительно ценные новости.

Сотрудничество с журналистами – сложная и кропотливая работа. Как уже отмечалось ранее, она под силу только специалистам – людям умным, образованным, общительным, организованным, способным к творческой работе. Конечно же, в интересах компаний находить таких работников, обеспечивать им необходимые условия для труда. Чем лучше пресс-работник и чем легче ему в компании работается, тем эффективнее его труд и дешевле конечный результат – выгодные материалы в прессе, в теле– и радиоэфире.

Однако стоит отдавать себе отчет в том, что даже самые профессиональные пресс-работники не всемогущи. Бывают случаи, когда с некоторыми средствами массовой информации так и не удается найти общий язык. Тогда приходится решать проблемы с помощью прямой рекламы.

Заключение.

Создание рекламы недвижимости, как мы видим, дело непростое. И очень сложно, работая над объявлением, учесть абсолютно все рыночные факторы, не наделать ошибок. Но идеальных объявлений, как известно, не бывает. Объявления могут быть более и менее эффективные. И если продавец недвижимости постарается воспользоваться опытом рекламистов, собранным в этой книге, то он наверняка сможет подготовить такое объявление, которое обеспечит ему необходимый эффект – поможет продать дом, квартиру, офис, земельный участок и т. д.

И еще. Работая над объявлением, надо помнить, что нельзя просто, механически сложить все положительные факторы и получить эффективное объявление. Его всегда нужно приправить творчеством, которое есть в каждом человеке, в каждом коллективе. Поэтому продавцам недвижимости можно пожелать не просто создавать рекламу, а творить ее. Лучше всего, опираясь на общий опыт, делать рекламу не как когда-то у кого-то, а как в данный момент в данном месте. Ведь при возможной похожести ситуаций они всегда в чем-то будут отличаться – «в один и тот же рынок нельзя войти дважды». К тому же повторять чьи-то достижения – это значит оставаться все время позади, ведь конкуренты тем временем придумывают что-то новенькое.

Не следует бояться ошибок: и создание рекламы, и ее размещение – дело непростое. Важно одних и тех же ошибок не повторять.

Стоит стремиться к производству идеального объявления, к проведению идеально эффективной рекламной кампании. Хотя идеал вряд ли достижим, но сознание копирайтера (или рекламодателя) в таком случае будет мобилизовано на все 100 %, а значит, он сможет добиваться максимально возможного результата.

Важно иметь в виду, что очень часто продавец, опубликовав объявление, ведет себя так, как будто дело уже сделано: отвлекается на какие-то свои дела, отлучается из офиса или из дома. Ему кажется, что если уж реклама заинтересует потенциального клиента, то тот обязательно дозвонится, достучится до продавца.

При этом рекламодатель напрочь забывает о своем собственном опыте – часто ли он перезванивал по телефону, где никто не поднимает трубку, или заходил в дом, где никто не открывает дверь. Никто не станет ждать неизвестно чего, когда вокруг имеется достаточно других предложений.

В связи с этим продавцу в соответствии с указанным в объявлении временем необходимо быть рядом с телефоном или в заявленном к продаже доме. Быть готовым к тому, что в любой момент может позвонить или зайти тот самый клиент, который станет покупателем.

Многие люди звонят, прежде чем нанести визит, чтобы узнать, стоит ли вообще связываться с этим продавцом, не продан ли уже виденный в рекламе дом, хотят уточнить какие-то детали, получить больше информации по той или иной характеристике. Поэтому следует иметь под рукой всю ту информацию, которую продавец собрал в процессе подготовки объявления.

Вопросов у звонящих может быть очень много. И они могут быть подчас очень неожиданными. Но продавец должен постоянно контролировать себя: отвечать внятно и доходчиво, вежливо и без какого-либо раздражения.

Во время разговора по телефону стоит соблюдать несколько правил:

     • не следует держать микрофон у самого рта, иначе слушателю будет очень плохо слышно. Клиент с трудом будет разбирать слова продавца, и вряд ли ему такой диалог понравится;

     • говорить по телефону нужно более отчетливо, чем при обычном разговоре;

     • нельзя пытаться вести два разговора одновременно. Может быть, домашние или коллеги, находящиеся рядом или по другому телефону, смогут простить подобную невнимательность, но клиент вряд ли;

     • также лучше отодвинуть в сторону до окончания разговора еду и напитки;

     • не стоит закрывать трубку рукой, бросая реплику в сторону. Как правило, собеседник все равно все слышит;

     • лучше не начинать обсуждение с домашними или коллегами до тех пор, пока на другом конце не положили трубку;

     • первым трубку вешает клиент.

Если в течение телефонного разговора у продавца появилось чувство, что покупатель остался доволен ответами, значит, самое время пригласить его на осмотр дома.

Люди приобретают не прорекламированный дом, а тот, который продавец им показал. Поэтому продавцу следует продумать встречу и маршрут покупателя по дому. Конечно, предпочтительнее всего показать дом с наилучшей стороны. Но нельзя скрывать и недостатки. Ведь не может быть, чтобы у дома не было ни единого недостатка.

Стоит указать на то, чем продавец был не особенно доволен в своей недвижимости. И в таком случае будет не лишним предложить возможный путь исправления недостатка или упомянуть о плюсах, которые перекрывают собой указанные минусы. У покупателя будет складываться впечатление о продавце как о человеке достаточно искреннем, не скрывающем чего-либо, что может обнаружиться лишь через некоторое время после покупки.

Во время осмотра лучше держать при себе всю информацию по дому. Ведь клиент может в любой момент задать вопрос о марке и мощности обогревательной установки или о составе почвы на участке и т. д. и т. п.

Будет очень полезным иметь и показать официальные документы, касающиеся территории, на которой построен дом, материалов, из которых дом сооружен, имеющейся техники и оборудования, документы, удостоверяющие личность продавца, и т. д.

Не стоит давить на покупателя. Люди не любят принимать решения под давлением. Лучше в конце ознакомительной прогулки предоставить покупателю несколько минут для того, чтобы он подумал. Оставить его для этого в какой-нибудь самой приятной части дома. И если клиент примет решение о покупке, находясь у продавца, то переубедить его потом сложно будет даже ближайшим родственникам.

Библиография.

1. Агрессивный маркетинг. – Самара: Самарский Дом печати, 1992.

2. Айзенштейн К. Как рекламировать с успехом.– СПб.: Фортуна для всех, 1912.

3. Балабанов А. В. Занимательное медиапланирование. – М.: РИП-холдинг, 2003.

4. Батра Р., Майерс Д., Аакер Д. Рекламный менеджмент. – М-СПб-Киев: Вильямс, 1999.

5. Блэк С. Паблик Рилейшенз. Что это такое? – М.: Модино-пресс,1990.

6. Бове К., Аренс У. Современная реклама. – Тольятти: Довгань, 1995.

7. Бузин В. Н. Основы медиапланирования. – М.: МИР, 2002.

8. Вачнадзе Г. Н. Всемирное телевидение. – Тбилиси: Ганатлеба, 1989.

9. Веркман Каспер Дж. Товарные знаки. – М.: Прогресс, 1986.

10. Веселов С. В. Маркетинг в рекламе. Часть I. – М.: МИР, 2002.

11. Веселов С. В. Маркетинг в рекламе. Часть II. – М.: МИР, 2003.

12. Викентьев И. Приемы рекламы. – СПб.: Триз-шанс, 1995.

13. Волкова В. Дизайн рекламы. – М.: Книжный дом «Университет», 1999.

14. Всеволжский К., Мединский В. Правовые основы коммерческой рекламы. – М., 1998.

15. Гермогенова Л. Эффективная реклама в России. – М.: РусПартнер-Лтд, 1994.

16. Демидов В. Подготовка рекламных текстов органами научно-технической информации. – М.: ИПКИР, 1989.

17. Джей Э. Эффективная презентация. – Минск: Амалфея, 1996.

18. Джефкинс Ф. Реклама. – М.: Юнити – Дана, 2002.

19. Евстафьев В., Янсонов В. Введение в медиапланирование. – М.: РИП-холдинг, 1998.

20. Как преуспеть в торговле газетной рекламой. – Воронеж: Национальный институт прессы, 1999.

21. Картер М. Современный дизайн газет.

22. Кеворков В. Слоган? Слоган! Слоган… – М., 1996.

23. Котлер Ф. Основы маркетинга. – СПб.: Вильямс, 1999.

24. Кочеткова А. В. Медиапланирование. – М.: РИП-холдинг, 2003.

25. Кромптон А. Мастерская рекламного текста. – Тольятти: Довгань, 1995.

26. Крылов И. Маркетинг. – М.: Центр, 1997.

27. Крылов И. Теория и практика рекламы. – М.: Центр, 1996.

28. Лебедев А., Боковиков А. Экспериментальная психология в российской рекламе. – М.: Академия, 1995.

29. Льодюк Р. Мениджмънт на рекламата. – София: Ваньо Недков, 1992.

30. Миртов Ю., Крымов А. Как стать рекламным агентом. – М.: Тривола, 1995.

31. Морозова И. Слагая слоганы. – М.: РИП-Холдинг, 1998.

32. Наймушин А. Основы организации рекламы. – М.: Внешторгиздат, 1992.

33. Огилви Д. Откровения рекламного агента. – М.: Финстатинформ, 1994.

34. Огилви Д. Тайны рекламного двора. – Ассоциация работников рекламы, 1993.

35. Паккард В. Тайные манипуляторы. – М.: Смысл, 2004.

36. Повилейко Р. Промышленная реклама, графика, упаковка. – Новосибирск, 1967.

37. Путь к покупателю. – М.-Л.: ВСНХ ЦУП СССР, 1926.

38. Рожков И. Международное рекламное дело. – М.: Банки и биржи: юнити, 1994.

39. Рожков И. Реклама. Планка для «профи». – М.: Юрайт, 1997.

40. Рэддик Р., Кинг Э. Журналистика в стиле он-лайн. – М.: Вагриус, 1999.

41. Рязанов Ю. Г., Шматов Г. А. Медиапланирование. – Екатеринбург: Экском, 2002.

42. Саркисян О. А. Транзитная реклама. – М.: РА «Ньютон», 2002.

43. Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. – М.: «Юридический бюллетень предпринимателя», 1996.

44. Сиссорс Дж., Бэрон Р. Рекламное медиапланирование. – СПб.: Питер, 2004.

45. Смирнов В. В. Реклама на радио. – М.: РИП-холдинг, 2003.

46. Сэндидж Ч., Фрайбургер В., Ротцол К. Реклама. Теория и практика. – М.: Прогресс, 1989.

47. Телерекламный бизнес / Сост. и общ. ред. В. П. Коломиец. – М.: МИР, 2001.

48. Тулупов В. Российская пресса: дизайн, реклама, типология… – Воронеж: Инфа, 1996.

49. Ученова В., Старых Н. История рекламы. – М.: Смысл, 1994.

50. Уэллс У., Бернет Д., Мориарти С. Реклама: принципы и практика. – СПб.: Питер, 1999.

51. Фегеле З. Директ-маркетинг. – М.: Интерэксперт, 1998.

52. Федотова Л. Реклама в социальном пространстве. – М.: NСW, 1996.

53. Шариков А. В. Ритмы городской телеаудитории России. – М.: ВГТРК, 1997.

54. Gооdrum С., Dаlrуmрlе Н. Аdvеrtising in Аmеriса. – Nеw Yоrк: Наrrу N. Аbrаms Inс. Рublishеrs, 1990.

55. Маstеr Guidе tо сlаssifiеd tеlерhоnе sеlling. – Lаfауеttе: Наrrisоn С. МасDоnаld & Sоns.

56. МсDоnаld С. Аdvеrtising Rеасh аnd Frеquеnсу. – NТС Вusinеss Воокs, 1996.

57. Рrinсiрlеs аnd Рrасtiсеs оf Сlаssifiеd Аdvеrtising. – Dаnvillе: Аssосiаtiоn оf Nеwsрареr Сlаssifiеd Аdvеrtising Маnаgеrs, 1985.

58. Quеlсh J., Fаrris Р. Саsеs in Аdvеrtising аnd Рrоmоtiоn Маnаgеmеnt. – Riсhаrd D. Irwin Inс., 1991.

59. Sсhultz D. Frоm Аdvеrtising tо Intеgrаtеd Маrкеting Соmmuniсаtiоns. – Сhiсаgо: NТС Вusinеss Воок, 1993.

60. Sсhultz D., Ваrеns В. Strаtеgiс Вrаnd Соmmuniсаtiоn Саmраigns. – Сhiсаgо: NТС Вusinеss Воок, 1999.

61. Sissоrs J., Вumbа L. Аdvеrtising Меdiа Рlаnning. – Сhiсаgо: NТС Вusinеss Воок, 1997.

62. Stаrсh D. Меаsuring Аdvеrtising Rеаdеrshiр аnd Rеsults. – Nеw Yоrк: МсGrаw-Нill, 1966.

63. Stоnе В. Suссеssful Dirесt Маrкеting Меthоds. – NТС Вusinеss Воокs, 1994.

64. Тауlоr J. Ноw tо Dеvеlор а Suссеssful Аdvеrtising Рlаn. – NТС Вusinеss Воокs, 1993.

65. Тhе Еssеntiаls оf Аdvеrtising. – Рisсаtаwау: Rеsеаrсh аnd Еduсаtiоn Аssосiаtiоn, 1992.

Примечания.

1.

Барановская Н. Скромное обаяние архитектуры // Известия, 2005. – 15 ноября.

2.

Барановская Н. Подмосковный передел // Известия, 2005. – 19 апреля.

3.

Источник: Вlаскwооd.

4.

Источник: Парк Групп.

5.

Паккард В. Тайные манипуляторы. – М.: Смысл, 2004. – С. 101.

6.

Котлер Ф. Основы маркетинга. – СПб.: Вильямс, 1999. – С. 198.

7.

Паккард В. Тайные манипуляторы. – М.: Смысл, 2004. – С. 122.

8.

Эра просвященного потребителя наступила // Известия, 2005. – 15 сентября.

9.

Данные портала аrn.ru.

10.

Бекетов А. Рынок жилья в октябре 2005 года // Недвижимость & цены, 2005. – № 43.

11.

Данные «Информационной системы рынка жилья РФ».

12.

Недвижимость и цены, 2005. – № 42.

13.

Новой земли достаточно, но покупатели выбирают старую // Квадратный метр, 2005. – № 43.

14.

Лазарев В. «Хрущоба» – двигатель прогресса // Известия, 2005. – 18 мая.

15.

Эра просвященного потребителя наступила // Известия, 2005. – 15 сентября.

16.

Самарина Н. Жизнь без свекровей и тещ // Квадратный метр, 2005. – № 43.

17.

Недвижимость & цены, 2005. – № 43.

18.

Лазарев В. «Хрущоба» – двигатель прогресса // Известия, 2005. – 18 мая.

19.

Квадратный метр, 2005. – № 43.

20.

Погорельцева Т. Ипотека в России: новые финансовые инструменты // Недвижимость & цены, 2005. – № 43.

21.

Нужно ли снижение ставок по ипотеке? // Квадратный метр, 2005. – № 43.

22.

Там же.

23.

Там же.

24.

Обычно сравнивают объявления одного формата. То есть, полосу А2 с полосой формата А2. Соответственно, и объявление 1/16 формата А2 в одной газете с объявлением 1/16 формата А2 в другой газете. Вместе с тем считается, что полоса в газете меньшего формата будет обладать той же самой относительной ценностью, что и полоса в газете большего формата.

25.

Шестерина Е. Американские пиарщики подсчитывают стоимость президентских выборов // Известия, 2003. – 03 ноября.

26.

Телерекламный бизнес / Сост. и общ. ред. В. П. Коломиец. – М.: МИР, 2001. – С. 147.

27.

Телевизионный рейтинг, выраженный в миллионах человек, называется Тоtаl ТV.

28.

Залесский П. Раз-д-р-а-жает. Динамика отношения россиян к рекламе // Рекламный мир, 2003. – № 1–2. – С. 29.

29.

Паккард В. Тайные манипуляторы. – М.: Смысл, 2004. – С. 248.

30.

В таком типе объявления не нужно стараться перечислить побольше деталей и характеристик. Лучше сосредоточиться на создании привлекательного миниобраза объекта. Если потенциальному покупателю подходит описанный образ, то остальные детали он может узнать, позвонив.

31.

За исключением некоторых стран, где люди читают справа налево.

32.

Можно встретить и такое определение самых интересных тем: «Три С»– «Секс, Страх, Смех».

33.

Размер знаков определяется кеглем – высотой строки.

34.

Мирошниченко О. Монолит или панели? // Квартирный ряд, 2005. – № 43.

35.

Вылегжанин В. Пять тысяч, десять, двадцать, – кто больше? // Квартирный ряд, 2005. – № 13.

36.

Планы на сегодня. Покупатели квартир заглядывают в темные комнаты и считают санузлы // Известия, 2005. – 19 апреля.

37.

Рынок элитного жилья Москвы: цены росли, растут и будут расти. // Квадратный метр, 2005. – № 43.

38.

Барановская Н. Уровень жизни // Известия, 2005. – 15 сентября.

39.

Барановская Н. Уровень жизни // Известия, 2005. – 15 сентября.

40.

Пряников П. Почти коттедж // Версия, 2005. – № 13.

41.

Барановская Н. Поселок для городского типа // Известия, 2005. – 15 сентября.

42.

Рынок торговых объектов Москвы // Недвижимость & цены, 2005. – № 43.

43.

Барановская Н. Новое фамильное достояние // Известия, 2005. – 15 ноября.

44.

Новой земли достаточно, но покупатели выбирают старую // Квадратный метр, 2005. – № 43.

45.

Там же.

46.

Новой земли достаточно, но покупатели выбирают старую // Квадратный метр, 2005. – № 43.

47.

Барановская Н. Своя дача на чужом берегу // Известия, 2005. – 15 сентября.

48.

Агафонова Н. Каждый пятый англичанин – русский // Квартирный ряд, 2005. – № 13 (532).

49.

Громова Д. Новости зарубежной недвижимости // Недвижимость & цены, 2005. – № 43.

50.

Барановская Н. Своя дача на чужом берегу // Известия, 2005. – 15 сентября.

51.

Недвижимость и цены, 2005. – № 42.

52.

И все-таки будет дороже // Квартирный ряд, 2005. – № 43.

53.

Барановская Н. Подмосковный передел // Известия, 2005. – 19 апреля.

54.

Там же.

55.

Пехтерева М. Тут обитают иностранцы // Квартирный ряд, 2005. – № 43.

56.

Такая ненавязчивая, опосредованная реклама риелторской компании среди потенциальных клиентов является наиболее эффективной. Об этом стоит сказать в связи с тем, что среди некоторых риелторов есть мнение, что «в первую очередь нужно рекламировать место, адрес, по которому находится наша фирма». Покупателю, как известно, нужен дом, квартира, офис, но не собственно риелторское агентство.

57.

Котлер Ф. Основы маркетинга. – СПб.: Вильямс, 1999. – С. 749.

58.

Блэк С. Паблик рилейшнз: что это такое? – М.: Модино-пресс, 1990. – С. 64.