Инвестиции в недвижимость.

Получение денег от инвесторов.

Сбор средств среди частных инвесторов – это особая тема. Прежде всего необходимо учитывать, что в этой области деятельности действуют строгие государственные правила. Не приступайте к сбору средств, не проконсультировавшись предварительно с хорошим юристом, чтобы убедиться, что вы соблюли все требования. Штрафы за нарушения различных норм и предписаний могут оказаться очень высокими.

Если банки первым делом смотрят на стоимость залоговой недвижимости, денежные потоки и платежеспособность заемщика, то венчурные капиталисты, выразившие желание инвестировать деньги в ваш проект, дополнительно оценивают ваш опыт в реализации подобных проектов и основательность бизнес-плана. Сбор средств на покупку недвижимости сочетает в себе элементы займа и инвестиций. Если кто-то подходит ко мне с предложением поучаствовать в его проекте, то прежде всего мне хочется взглянуть на информацию, которая содержится в приведенной выше кредитной заявке. Дополнительно мне требуются следующие сведения:

• Что вносят в проект другие участники? Инвестиции в недвижимость состоят из двух основных компонентов – финансового и управленческого. Кто вносит деньги и в каких суммах? Кто будет заниматься менеджментом проекта? Одни инвестиции требуют больше денег, чем управленческой деятельности, а другие наоборот. Наши компании, в принципе, могут взять на себя и ту и другую часть работы. Иногда мы предпочитаем комбинацию обоих направлений деятельности. Если мы вносим венчурный капитал, то просим потенциальных партнеров ответить на следующие вопросы:

• – О какой сумме идет речь?

• – На какой срок?

• – Будут ли складываться наши доходы из погашения основного долга и процентов по нему или они будут включать в себя часть удорожания недвижимости и денежного потока от ее эксплуатации?

• Какие управленческие знания и навыки необходимы, чтобы защитить капитал и получить прогнозируемую прибыль?

• Располагает ли кто-либо из участников команды такими умениями или придется привлекать специалистов со стороны?

• Сколько времени и труда с нашей стороны потребует реализация проекта?

• Как будет компенсироваться потраченное время? Получат ли участники проекта вознаграждение в денежной форме или в виде доли приобретенной собственности?

• Каковы приоритеты и порядок расходования собранных средств? Как правило, устанавливается следующая очередность:

1) оплата всех счетов, процентов по кредиту и работы сотрудников,

2) расходы по приобретению недвижимости,

3) погашение основного долга,

4) возврат вложенного венчурного капитала или денег инвесторов,

5) распределение прибыли между партнерами в заранее оговоренных долях.

Выступая время от времени в роли спонсоров, мы иногда соглашаемся на то, что в первую очередь выплачиваются доходы тем финансовым партнерам, которые не сумели достичь запланированной рентабельности вложений, а оставшиеся доходы распределяются между остальными участниками.