Инвестиции в недвижимость.
10. Кертис Оукс. Все дело в добавленной стоимости.
Как-то раз я сказал Кертису, что он посещает места, в которые белые люди опасаются заглядывать. Оукс рассмеялся: «Это точно. Я исповедую философию баскетбольной звезды Мейджика Джонсона – нужно бродить по всем городским закоулкам и возрождать их». Затем добавил: «Многие инвесторы, к какой бы расе они ни принадлежали, стараются выкачать деньги из людей, но не инвестируют ни цента, чтобы улучшить их жизнь. Я инвестирую в недвижимость, чтобы затем снова вложить вырученные деньги в ее усовершенствование». Именно за это Кертиса и его жену Дайану ценят друзья и коллеги-инвесторы.
Сегодня нередко можно увидеть, что самые красивые здания заколочены досками. В наши дни нужны инвесторы особого рода, которые не только делают деньги на недвижимости, но и возвращают жизнь в районы, ставшие жертвами рецессии. Я и сам как-то вложил деньги в подобный проект, и прибыль оказалась вполне сносной, хотя и не блестящей. Честно говоря, я был новичком в этом деле и просто понадеялся по-быстрому заработать на чужой беде. Сейчас, став умнее, я еще с большим уважением отношусь к тому, что делает Кертис. Требуется хорошо знать не только рынок недвижимости, но и психологию людей, и, что более важно, ощущать себя частью этого населения. Такой урок преподают мне Кертис и Дайана.
Роберт Кийосаки.Я не раз выступал вместе с Робертом Кийосаки, которого считаю своим личным наставником. Его идеи и подсказки немало способствовали моим успехам. Я участвовал в семинарах Дональда Трампа. Совместно мы даже выпустили аудиодиск под названием «Три секрета мастерства в области недвижимости». Сейчас, когда я пишу эти строки, мы вместе с женой Дайаной ремонтируем жилой дом стоимостью в несколько миллионов долларов в одном из престижных районов Сан-Франциско. Всего этого я достиг с помощью одной простой мантры, которая понятна любому и которую может использовать каждый: «Извлекай прибыль из проблем». В моей жизни есть две основы, и они также незыблемы для жены – знание и вера.
«Истреблен будет народ Мой за недостаток ведения» (Осия 4:6).
«Вера же есть осуществление ожидаемого и уверенность в невидимом» (К Евреям 11:1).
Возьмите на заметку.
Я всю жизнь пользовался мантрой: «Извлекай прибыль из проблем».
Здорово, когда у вас есть стабильная недвижимость, в которой живут состоятельные жильцы. Никаких особых расходов на содержание, нет проблем с квартплатой. Все замечательно. О таком, казалось бы, должны мечтать все инвесторы, но такая недвижимость недешево стоит, и у нее мало шансов вырасти в цене.
С другой стороны, проблемная недвижимость обладает поразительным потенциалом быстрого роста. Допустим, средняя стоимость жилого дома в каком-то районе составляет 200 тысяч долларов. Расположенная там же проблемная недвижимость может стоить 140 тысяч, но как только присущая ей проблема устранена, стоимость резко возрастает, уравниваясь с соседними домами. Квартплата в проблемном доме тоже может быть достаточно низкой, но как только вы его благоустроите, у вас появляется полное право повысить ставку, увеличивая тем самым собственный доход.
Эта концепция называется «форсированное удорожание». Оно возникает, когда инвестор приобретает недвижимость ниже текущей рыночной цены (обычно вследствие какой-то проблемы – например, большого количества пустующего жилья поблизости, сильной изношенности здания, экологического загрязнения и т. п.), затем ликвидирует проблему и тем самым форсирует существенный рост стоимости, возвращая ее к среднерыночному уровню. Я называю это добавлением стоимости. Вы берете некое имущество, усовершенствуете его и за счет этого увеличиваете его стоимость. Форсированное удорожание приносит прибыль, которую можно использовать в самых различных целях. Такой подход помог очень многим инвесторам весомо пополнить кошелек, а кое-кому позволил сколотить многомиллиардные состояния.
Возьмите на заметку.
Я никогда не рассчитываю на естественное удорожание недвижимости. Если оно произойдет – что ж, тем лучше. Но если этого не случится, то не огорчусь. Я знаю, что нужно предпринять, чтобы увеличить прибыль от нее, скажем, за счет амортизации. Если кто-нибудь предложит вам вложить деньги в недвижимость в расчете на ее последующее естественное удорожание, поблагодарите, развернитесь и бегите прочь! Почему? Потому что такие перспективы основаны на досужих предположениях. Если же подойдете к инвестированию с позиций добавления стоимости, то сможете контролировать процесс и управлять им.
Если вы настроились решать проблемы, а не бежать от них, то шансы на успех резко возрастают. Следующий шаг– поиск подходящей недвижимости.