Инвестиции в недвижимость.

Моя история.

Я приобрел первый жилой дом в Филадельфии, штат Пенсильвания, в 1979 году за 27 800 долларов. У меня была возможность воспользоваться льготами участника войны, поэтому дом был куплен в кредит под 17,5 % годовых. Немыслимо дорого, по сегодняшним меркам, но тогда меня это мало беспокоило. Мне не терпелось стать домовладельцем. Так я впервые столкнулся с понятием финансового рычага, под которым понимается приобретение за небольшие деньги большого количества каких-либо активов. Я начал покупать недвижимость, когда еще не мог вкладывать в нее собственные деньги. Меня не интересовала процентная ставка, так как я рассчитывал на положительный денежный поток.

Второй резкий поворот в карьере инвестора в недвижимость произошел в 1982 году, когда я уволился с военной службы в морской авиации. С самого начала я стал специализироваться на добавлении стоимости. В Филадельфии пустующие дома встречались на каждом шагу, а мне только это и надо было. Я покупал здания по цене от 5 до 30 тысяч долларов, а затем решал, заселять их или продавать.

Меня часто навещал дядя из Сан-Франциско. Во время каждого визита он только и делал, что рассказывал о рынке недвижимости. Наконец, в 1985 году он убедил меня переехать в Сан-Франциско и там заняться недвижимостью. Я и представить не мог, насколько трудно будет повторить успех, которого я добился в Филадельфии. Почему? Да хотя бы потому, что недвижимость в Сан-Франциско была намного дороже. Средний дом на две семьи стоил 250 тысяч долларов. Цены меня просто шокировали. Хотя я уже скопил кое-какие деньги для инвестиций, но прежде чем начинать дела на новом месте, мне требовалось больше информации о рынке недвижимости в Калифорнии.

Тем временем возросшая стоимость жизни и учеба на курсах уже начали серьезно подтачивать мои денежные запасы. Но главное – меня сковывал страх потерять все накопления. Даже если сделка была выгодной, я не мог на нее решиться! Закончив учебу и получив лицензию, я тут же принялся за работу, стремясь повторить успех, достигнутый в Филадельфии. Однако там все складывалось проще. Достаточно было просто найти заколоченный дом по низкой цене, отремонтировать его и продать. А Сан-Франциско не пестрел заколоченными домами. Здесь требовалось придумать другой способ добавления стоимости. И я, в конце концов, нашел нишу. Она называлась «тещин дом»[4]. Я начал скупать индивидуальные особняки (которые продавались в то время по цене от 50 до 75 тысяч долларов) и строить за гаражами «тещины дома», которые владельцы могли сдавать внаем. По завершении строительства я продавал оба дома уже по цене от 175 до 199 тысяч. Постоянная бригада строителей работала не покладая рук, и я зажил припеваючи. Конечно, не все и не всегда было так гладко. На мою долю выпало немало трудностей и проблем, но если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.