Инвестиции в недвижимость.

Что такое инвестиции в залоговое имущество.

Этот вид инвестиций порожден нашим законодательством. Правительство любит пользоваться налоговыми поступлениями, но очень не любит собирать налоги и, тем более, брать на себя функции банкиров. Деньги нужны правительству прямо сейчас, чтобы покрыть дефицит бюджета. Поэтому, если налогоплательщик по какой-то причине решает не платить налоги, в частности за недвижимость, то перед правительством возникает серьезная проблема. Порой процесс взыскания налога затягивается на целые годы и далеко не всегда заканчивается успешно. Но если правительство не хочет быть кредитором, то еще меньше ему хочется быть владельцем недвижимости. На самом деле ему нужны только наличные, причем срочно.

Итак, вместо того чтобы брать на себя функции кредитора и владельца недвижимости и ждать, пока налогоплательщик погасит свою задолженность, многие местные администрации нашли способ немедленного получения денег. Он называется установлением залогового права на имущество. В упрощенном виде этот процесс выглядит так:

1. Правительство облагает налогом объект недвижимости, к примеру участок земли. В большинстве случаев владелец просто уплачивает требуемую сумму.

2. Но как быть, если землевладелец не платит налогов вовремя?

3. В этом случае правительство устанавливает на недвижимость залоговое право для обеспечения уплаты налога.

4. Затем это право продается инвесторам, к примеру вам или мне. Продажа осуществляется на публичном аукционе. В качестве начальной цены назначается неуплаченная сумма налога плюс другие дополнительные расходы.

5. Если залоговое право продается на аукционе, то инвесторы соперничают за его покупку. Торги должны быть публичными, чтобы в них могли принять участие обычные граждане вроде меня или вас. В одних штатах цена во время торгов последовательно набавляется. Право на залог получает тот, кто предложил наивысшую цену, но при этом процент на залоговую стоимость остается фиксированным. В других штатах цена, наоборот, убавляется, но чем меньше цена, по которой покупатель приобрел залог, тем выше процент. Стандартный процент на залоговую стоимость имеет разную величину в различных штатах и может достигать 18 процентов годовых.

6. Таким образом, покупатель залога получает еще и проценты с его стоимости.

7. Проценты накапливаются до тех пор, пока налогоплательщик (или банк, держащий эту землю в залоге) не уплачивает инвестору сумму налога плюс набежавшие проценты, чтобы выкупить залог.

8. Если деньги инвестору так и не поступают, то по истечении определенного периода времени он становится владельцем земли, уплатив для этого сбор за совершение операции по изъятию и передаче собственности.

Таблица 21.1. Процедура установления залогового права.

Самое привлекательное в этой процедуре то, что задолженность по налогам имеет преимущественное право почти перед всеми другими видами задолженности. Поэтому если вы купили залоговое право, то в большинстве случаев можете получить в собственность землю всего лишь за сумму неуплаченных прежним владельцем налогов, а все его остальные задолженности имеют второстепенное значение. Неплохо, правда? Во всяком случае, при определенных обстоятельствах у вас есть такая возможность. Однако существует несколько важных моментов, касающихся инвестиций в заложенное имущество, и мы сейчас рассмотрим их.