Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве.
4.2. Налогообложение заказчика-застройщика.
Порядок ведения бухгалтерского учета и исчисления налогов в строительных организациях четко в нормативных актах не регламентирован. Налоговой базой заказчика-застройщика будут не все полученные средства, а лишь часть их – приходящаяся на оплату его услуг. Заказчик-застройщик оказывает инвесторам услуги по организации, техническому надзору за строительством и бухгалтерскому учету затрат. Стоимость этих услуг включается в инвентарную стоимость объекта и оплачивается инвесторами в составе общей суммы по сделке.
Цена договора об участии в строительстве может быть определена как сумма возмещения затрат на строительство и денег на оплату услуг застройщика. Поэтому если в договоре цена определена именно таким образом, то сложностей не возникнет. Правда, в платежных поручениях обычно не указано, какая часть приходится на возмещение расходов, а какая – на услуги. При этом инвесторы, как правило, вносят деньги постепенно. Поэтому бухгалтеру нужно рассчитать долю платежа, относящуюся к услугам заказчика-застройщика, пропорционально полной стоимости услуг по договору. На полученную величину следует начислить НДС, так как моментом определения базы в данном случае является дата поступления денег от инвестора (п. 1 ст. 167 НК РФ).
Что касается налога на прибыль, то время его начисления зависит от способа определения доходов и расходов, применяемого предприятием. В случае метода начисления – это дата подписания акта выполненных работ, а для кассового метода – день получения средств (в том числе и предоплаты) от участников долевого строительства. Если же в договоре с инвесторами сумма вознаграждения заказчика-застройщика не указана, ее можно определить на основании сметы на строительство.
Кроме вознаграждения за услуги по организации стройки, контролю и учету, у застройщика может возникнуть дополнительный доход, на который нужно начислить НДС и налог на прибыль. На практике зачастую бывает, что по окончании строительных работ образуется положительная разница между поступившими от инвесторов средствами и фактическими расходами на строительство. Это происходит, если заказчик закупил более дешевые материалы, чем заложено в смете, или нанял менее оплачиваемую рабочую силу. Дополнительный доход (если иное не предусмотрено договором) остается в распоряжении заказчика-застройщика.
Налог на добавленную стоимость.
В целях налогообложения деятельность застройщика по организации строительства объектов, в том числе по техническому надзору за строительством, нужно рассматривать как оказание услуг независимо от примененного застройщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и от источника финансирования, которые подлежат обложению НДС на общих основаниях (письмо МНС России от 21.02.2003 № 03-1-08/638/17-Ж751 «Об обложении НДС средств на содержание служб заказчика-застройщика»).
Пример.
Если в процессе осуществления функций заказчика-застройщика предприятие оказывало, с одной стороны, посреднические услуги инвестору строительства, а с другой – подрядчику строительства. В соответствии со ст. 146 и 153 НК РФ НДС облагаются операции по реализации на территории Российской Федерации товаров (работ, услуг) независимо от источника финансирования, а также полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
В целях налогообложения деятельность застройщика по осуществлению технического надзора следовало рассматривать как оказание услуг, подлежавшее обложению НДС на общих основаниях. Кроме того доходы предприятия от реализации этих услуг нужно облагать налогом на прибыль.
В то же время суммы инвестиций, направленные заказчиком-застройщиком на содержание дирекции (технического надзора), без подтверждения налоговым органом факта реализации (выполнения заказчиком-застройщиком для дольщиков-инвесторов каких-либо работ или услуг) не могут включаться в налоговую базу по НДС (постановление ФАС Центрального округа от 23.12.2004 по делу № А14-3069-04/90/28).
Если организация выполняет функции заказчика-застройщика, которые финансируются за счет средств долевиков-инвесторов, то эта сумма не должна включать в налогооблагаемый оборот сумму выручки от реализации услуг заказчика-застройщика (содержание дирекции), и уплату НДС.
Потому что, суммы инвестиций физических лиц (потенциальных собственников профинансированного жилья) в части средств, направленных на содержание дирекции (технического надзора), без подтверждения факта реализации не могут включаться в налогооблагаемую базу по НДС.
С дополнительного дохода, получаемого заказчиком-застройщиком нужно платить НДС (письмо УФНС по г. Москве от 25 октября 2004 г . № 24-11/68529), так как данная величина по сути связана с оказанием услуг заказчиком-застройщиком. Такие суммы увеличивают облагаемую базу в соответствии с п. 1 ст. 162 НК РФ. Чтобы возвести здание, застройщик заключает договоры подряда со строительными организациями, их работы облагаются НДС. Поэтому на протяжении всего строительства застройщик получает от подрядчиков счета-фактуры. Налог, указанный в этих счетах, застройщик к вычету не принимает, а когда строительство завершено, то распределяет «входной» НДС, выделенный в счетах подрядчиков, между всеми инвесторами. Затем каждому из инвесторов застройщик выставляет от своего имени счет-фактуру, в котором указана соответствующая сумма «входного» налога.
В процессе строительства заказчик-застройщик собирает у себя все расходы, связанные с реализацией инвестиционного проекта. В составе некоторых затрат присутствует входной НДС, который застройщик перечислил поставщикам материалов и подрядным организациям. Этот налог к вычету он поставить не может, так как понесенные расходы произведены для деятельности, не подлежащей обложению НДС. По логике право на вычет есть у инвесторов, ведь именно они оплачивают строительство (а также входной НДС) и получают по окончании работ в свою собственность недвижимость. Но вычет для дольщиков возможен не во всех случаях. Если инвесторы финансируют многоквартирный дом, то вычитать налог нельзя, поскольку реализация жилья не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Но если строится нежилой объект, от использования или продажи которого они получат выручку, облагаемую НДС, то входной налог можно вычесть.
Заказчик-застройщик выписывает сводный счет-фактуру на основании аналогичных документов, ранее полученных им от подрядных организаций и поставщиков товаров (письмо Минфина России от 24 мая 2006 г . № 03-04-10/07). По сути он перевыставляет свои счета-фактуры на имя инвестора. При этом заказчик-застройщик хранит и полученные, и выставленные счета-фактуры в журналах учета, но не регистрирует их в книгах покупок и продаж. Инвестор же на основании сводного (то есть перевыставленного) счета-фактуры принимает к учету входной налог.
Рекомендован следующий порядок оформления счетов-фактур при строительстве объекта (когда организация-инвестор финансирует строительство, а заказчик-застройщик реализует инвестиционный проект с привлечением подрядных организаций), основанный на Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г . № 914:
1) при получении от инвестора сумм финансирования на строительство заказчик должен выделить НДС, относящийся к предоплате за оказываемые инвестору услуги по организации строительства. При этом выписывается счет-фактура (А) в одном экземпляре, который регистрируется в книге продаж у заказчика и остается у него;
2) заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры инвесторам (соинвесторам) после оформления акта реализации инвестиционного контракта, то есть в течение пяти дней после передачи в установленном порядке объекта (его части) в соответствии с п.3 ст. 168 НК РФ;
3) заказчик-застройщик представляет инвестору сводный счет-фактуру (В) по построенному объекту. Он составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур (Б), ранее полученных заказчиком-застройщиком от поставщиков и подрядчиков по выполненным строительно-монтажным работам. При этом стоимость услуг заказчика в сводный счет-фактуру (В) не включается;
4) если в строительстве участвует не один инвестор, то заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры (В) соинвесторам на основании сводной ведомости затрат на строительство и расчетной справки на долю, причитающуюся каждому соинвестору. То есть НДС делится по частям между соинвесторами пропорционально долям, и на каждую часть НДС должен быть выписан счет-фактура (В) в двух экземплярах (по сути, сводный счет-фактура разбивается по инвесторам). Первый экземпляр каждого такого счета-фактуры передается заказчиком-застройщиком соответствующему соинвестору, а второй – подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур, но при этом не регистрируется в книге продаж (этот НДС не отражается в налоговой декларации);
5) счета-фактуры (Б), полученные заказчиком-застройщиком от поставщиков оборудования (материалов) и подрядчиков по выполненным строительно-монтажным работам, хранятся у заказчика-застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации их в книге покупок. Копии этих счетов-фактур (Б) прилагаются заказчиком-застройщиком к сводному счету-фактуре (В), который представляется инвестору. Кроме того, к сводному счету-фактуре заказчиком-застройщиком прилагаются документы, подтверждающие фактическую уплату сумм НДС поставщикам оборудования (материалов), а также подрядным организациям по выполненным строительно-монтажным работам;
6) на оказываемые инвестору согласно договору услуги по организации строительства объекта заказчик выписывает счет-фактуру (Г) в двух экземплярах. Первый экземпляр предъявляется инвестору, второй – регистрируется у заказчика в книге продаж в установленном порядке. Сумма НДС, уплаченная по счету-фактуре (А), принимается к вычету;
7) сумма превышения итогового целевого финансирования инвестора над фактической стоимостью объекта, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении заказчика-застройщика (если иное не предусмотрено инвестиционным договором), у заказчика-застройщика облагается НДС. На указанную сумму денежных средств заказчиком-застройщиком составляется счет-фактура (Д) в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж.
Что касается услуг по организации строительства, то на них заказчик должен оформить отдельный счет-фактуру и зарегистрировать в книге продаж. НДС, указанный в таком документе, подлежит вычету у инвестора. Важно, чтобы стоимость услуг не попала в сводный счет-фактуру, иначе сумма будет задублирована.
Застройщик может изначально выступать единоличным инвестором, который сам планирует финансировать строительство объекта, предназначенного в дальнейшем для продажи. В данном случае существует вероятность, что данные работы сочтут как выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления, такие работы образуют объект обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Одним из критериев облагаемых НДС строительно-монтажных работ является выполнение работ собственными силами организации. В данной ситуации на заказчика-застройщика возложены всего лишь административно-технические функции по контролю за ходом работ и по приемке этапов строительства. Следовательно, для него объекта обложения НДС не возникнет. Однако, несмотря на противоречивую практику, застройщику, выступающему в роли единственного инвестора, стоит попытаться доказать, что строительно-монтажные работы для собственного потребления он не производил. Ведь суммы, о которых идет речь, весьма внушительны.
Случается, что заказчик-застройщик, изначально планирующий финансировать строительство за счет собственных или заемных средств, принимает решение привлечь и посторонних инвесторов. Для этого он заключает договоры соинвестирования. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ, при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома, помещения, доли в них, гаражи или машины налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются права, с учетом налога и расходами на их приобретение. Застройщик, первоначально считающийся единоличным инвестором, имущественных прав не приобретал. Поэтому в данной ситуации невозможно определить затраты на приобретение прав и как следствие рассчитать облагаемую базу.
Изменения, внесенные в гл. 21 НК РФ Федеральным законом от 22.07.2005 № 119-ФЗ, затронули налогообложение операций по передаче имущественных прав. Так с 1 января 2006 года ст. 171 и 172 НК РФ в полной мере распространяются и на операции с имущественными правами.
Изменениям подверглась ст. 155 НК РФ, которая с 1 января 2006 года называется «Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав». Наименьшим правкам подвергся п. 1 ст. 155 НК РФ: теперь пункт первый относится исключительно к денежным требованиям. Под денежным требованием в соответствии со ст. 11 НК РФ и ст. 826 ГК РФ следует понимать право кредитора на получение от должника денежных средств.
Налоговая база по уступке денежного требования определяется как превышение суммы доходов, полученных при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение права требования (п. 4 ст. 155 НК РФ). Однако ст. 17, 38 и 146 НК РФ связывают возникновение обязанности по уплате НДС с наличием объекта налогообложения, поэтому объектом обложения НДС является передача имущественных прав, а не прибыль от их приобретения.
Момент определения налоговой базы определяется как день уступки права требования (п. 8 ст. 167 НК РФ). Если договор об уступке права требования подлежит государственной регистрации, то такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому, НДС должен уплачиваться в бюджет в момент государственной регистрации договора, а по договорам, не требующим государственной регистрации, – на дату подписания договора. . При этом следует применять расчетную ставку 18/118.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, этот объект незавершенного строительства сразу же считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. Налог, выделенный в счетах-фактурах застройщика, инвестор может принять к вычету, однако, для этого нужно, чтобы построенный объект использовался в деятельности, облагаемой НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ). НДС можно принять к вычету только в том месяце, с которого инвестор начнет амортизировать свою долю в построенном здании (п. 5 ст. 172 НК РФ).
Продажа доли в недостроенном здании представляет собой уступку права требования, в таком случае инвестор должен начислить НДС (письмо ФНС России от 9 декабря 2004 г . № 03-1-08/2467/17@). Однако есть веский довод в пользу того, что такая операция вообще не облагается НДС.
Пример.
Если застройщик заключил с дольщиком договор о долевом участии в строительстве дома, и согласно этому договору дольщик финансировал строительство в размере, соответствующем стоимости 11 квартир. При этом сумма финансирования составила 7 096 640 руб.
Впоследствии дольщик переуступил застройщику свою долю, заключив с ним договор уступки доли в строительстве жилья. Стоимость имущества по этому договору – 7 811 611 руб. Ее застройщик оплатил в полном объеме. На момент передачи доли дом еще не был построен и не был сдан в эксплуатацию.
Затем дольщик представил в налоговую инспекцию декларацию по НДС для камеральной проверки, после которой налоговики решили привлечь его к налоговой ответственности, доначислив НДС. Инспекторы сочли, что общество занизило налог, не включив в налогооблагаемый оборот денежные средства, полученные по договору об уступке доли в строительстве жилья. Однако дольщик не согласился с такими выводами проверяющих инспекторов и обратился с иском в суд.
Суд же занял сторону дольщика, так как, согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, передача имущественных прав подпадает под обложение НДС.
Однако в п.2 ст. 146 НК РФ указано, что НДС не облагаются операции, перечисленные в п. 3 ст. 39 НК РФ. В этой статье указано, что реализацией не признается передача имущества, если она носит инвестиционный характер.
Поэтому в силу ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются денежные средства, иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
В данном случае из анализа условий договора о долевом участии в строительстве жилья следует, что он является инвестиционным: застройщик, передавая дольщику 11 квартир, передает ему имущественное право на них.
Так что, отношения между застройщиком и дольщиком по передаче последнему имущественного права также носят инвестиционный характер.
И соответственно договор уступки доли в строительстве жилья не вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), а носит инвестиционный характер. Поэтому, налоговики необоснованно применили положения п. 1 ст. 155 и п. 1 ст. 154 НК РФ, поскольку они определяют особенности расчета облагаемой базы по НДС при уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), а не из инвестиционного договора.
В заключение напомним, что с 1 января 2005 года реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них НДС не облагается (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это означает, что заказчик-застройщик-инвестор входной НДС, уплаченный им при строительстве, не может принимать к вычету. Сумма входного налога увеличивает стоимость объекта (ст. 170 НК РФ).
Налог на прибыль организаций.
Средства инвесторов, полученные заказчиком во время строительства, не облагаются налогом на прибыль, так как относятся к средствам целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом назначение таких средств инвестор определяет в договоре. Этот момент важен потому что, если налоговая инспекция установит, что заказчик расходовал деньги на работы, которые не предусмотрены договором, пусть и в интересах инвестора, она признает их налогооблагаемым доходом инвестора как целевое финансирование, использованное не по назначению (п. 14 ст. 250 НК РФ). А такие средства включают в состав внереализационных доходов на дату нецелевого использования (подп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).
В связи с этим, направления расходования средств нужно четко прописать в инвестиционном договоре. При необходимости их перечень можно дополнить, заключив дополнительное соглашение к договору. Например, если заказчик расходует деньги инвестора на рекламу проекта и маркетинговые исследования, то негативных налоговых последствий не будет только в случае, когда в договоре это специально оговорено (письмо Минфина России от 19 июля 2006 г . № 03-03-04/1/599).
Для целей налога на прибыль заказчик также обязан вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. В противном случае целевые средства могут расценить как безвозмездно полученное имущество. Тогда их включат в состав внереализационных доходов на дату поступления (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Налог на прибыль заказчик должен заплатить с суммы вознаграждения, полученного при строительстве объекта, за минусом расходов на его содержание (письмо Минфина России от 23 ноября 2004 г . № 07-05-14/306). По окончании строительства у заказчика может возникнуть экономия от использования целевых средств. Если по условиям договора с инвестором эта экономия остается в распоряжении заказчика-застройщика, он должен заплатить с нее налог на прибыль.
Финансовый результат у заказчика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся объекты, и фактическими затратами по его содержанию (п. 15 ПБУ 2/94). В соответствии с п. 7 Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре расходы по содержанию заказчика должны быть предусмотрены в смете на строительство. Порядок определения затрат на содержание заказчика-застройщика регламентируется письмом Госстроя России от 7 апреля 1994 г . № ВБ-12-64 «О затратах на содержание заказчика-застройщика».
Стоимость услуг заказчика-застройщика включается в инвентарную стоимость построенного объекта, формируемую на балансе заказчика-застройщика и отражаемую по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При оказании услуг по организации строительства в учете заказчика-застройщика должна быть отражена выручка, которая на основании п.5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» является доходом от обычных видов деятельности. Доходы от обычных видов деятельности отражаются по кредиту счета 90 «Продажи» на субсчете 90-1 «Выручка». Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах по данному отчетному периоду, и фактическими затратами на его содержание (п.15 ПБУ 2/94).
Когда застройщик передает инвестору построенный объект или вводит его в эксплуатацию для собственных нужд, речь идет о таком показателе учета, как завершенное строительство.
Для целей исчисления налога на прибыль денежные средства, поступающие от инвестора и расходуемые на выполнение работ собственными силами, считаются доходом заказчика-застройщика. Так, согласно п. 1 ст. 249 НК РФ в целях гл. 25 Кодекса доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг).
Порядок признания доходов при методе начисления определен в ст. 271 НК РФ, согласно п. 1 которой в целях гл. 25 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав.
В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ в отношении доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав) в их оплату. Реализацией работ признается передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица.
Таким образом, моментом определения налоговой базы по налогу на прибыль является дата передачи заказчиком-застройщиком результатов выполненных работ инвестору. При определении налоговой базы по налогу на прибыль заказчик-застройщик вправе учесть свои фактические расходы, связанные с выполнением работ собственными силами.
Для целей обложения налогом на прибыль полученные средства являются средствами целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Заказчик-застройщик,должен вести отдельный учет:
– строительства доли дома, профинансированной инвестором;
– строительства доли дома, которую он финансирует за счет собственных средств;
– доходов и расходов от его деятельности как заказчика-застройщика;
– доходов и расходов от его деятельности по оказанию услуг генподрядчику.
Соответственно вводятся следующие субсчета:
К счету 08 «Вложения во внеоборотные активы»:
– «Капитальные вложения, профинансированные инвестором»,
– «Капитальные вложения, профинансированные за счет средств заказчика-застройщика»;
К счету 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы»):
– «Затраты по оказанию услуг инвесторам»,
– «Затраты по оказанию услуг генеральному подрядчику»;
К счету 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»:
– «НДС, перепредъявленный инвестору» – НДС, который заказчик затем перепредъявит инвестору,
– «НДС по расходам заказчика-застройщика» – НДС, который выделен в счетах поставщиков (подрядчиков), по товарам (работам, услугам), относимым на счет 20 (26) и являющимся расходами заказчика-застройщика на его содержание.
Налог на имущество.
Иногда застройщикам необходимо включать объекты незавершенного строительства в базу по налогу на имущество, постараемся уточнить, когда это нужно делать.
Затраты заказчика-застройщика на строительство включаются в расчет среднегодовой стоимости имущества по состоянию на 1-е число месяца квартала, следующего за кварталом, на который приходится дата:
1) окончания строительства, установленная договором подряда или при его отсутствии – договором с инвестором и проектно-сметной документацией;
2) составления Акта о приостановлении строительства (форма № КС-17). Эта форма утверждена постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г . № 100 и предназначена для оформления результатов строительства на момент приостановки. На основании этого акта застройщик рассчитывается с подрядчиком за выполненные строительно-монтажные работы. Консервация строящегося объекта, как правило, происходит из-за недостаточности финансирования;
3) начала строительства, если дату его окончания забыли указать в договорах и проектно-сметной документации.
При осуществлении строительства объектов денежные средства инвесторов (дольщиков), поступающие на расчетный счет заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются целевым финансированием. (Письмо УМНС РФ по г. Москве от 25.10.2004 № 24-11/68529 со ссылкой на Письмо МНС России от 28.01.2003 N 03-1-08/293/13-Г156).
Земельный налог.
До 1990 г . все земли в пределах границ России находились в исключительной собственности государства. С началом земельной реформы земельные участки постепенно стали вовлекаться в оборот, и в настоящее время большинство совершаемых сделок с землей по-прежнему опосредует переход земельных участков из публичной собственности в частную собственность. Приобретение земельных участков для строительства – весьма актуальный вопрос.
Изучая различные варианты размещения объекта строительства, устанавливается правовой режим предлагаемых земельных участков, который можно толковать, как комплекс правовых средств, определяющих содержание прав и обязанностей лица, являющегося субъектом правоотношений по приобретению земельного участка из государственной или муниципальной собственности и последующему его использованию для строительства.
Земельный участок можно считать сформированным в качестве индивидуально-определенного объекта недвижимости – объекта земельных правоотношений, если:
1) границы земельного участка установлены на местности;
2) границы земельного участка описаны и согласованы в порядке землеустройства;
3) осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или по решению суда. Они могут быть бессрочными или на определенный срок и сохраняются при переходе прав на земельный участок к другому лицу.
Планируя приобретение земельного участка, необходимо четко знать, потребуется ли решать вопрос о прекращении прав на него третьих лиц. Изменения, внесенные в ст. 49 ЗК РФ в декабре 2004 г ., существенно ограничили основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. И теперь строительство завода, деятельность которого может коренным образом улучшить экономическое и социальное положение в определенном районе, не служит основанием для такого изъятия.
Определяя правовой режим земельного участка, важно выяснить размеры платы за землю применительно к нему, а именно арендной платы, земельного налога, выкупной стоимости. Инвесторов обычно интересует, какие дополнительные расходы потребуется нести в рамках процедуры приобретения прав на земельный участок, например связанные с возмещением потерь сельскохозяйственного производства, компенсациями за отказ третьих лиц от прав на земельный участок, оказанием помощи на развитие инфраструктуры и т.п.
При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:
1) оформляет документы по отводу земельного участка;
2) назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;
3) получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций источников газо, водо, паро и энергоснабжения;
4) оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;
5) определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;
6) создает геодезическую разбивочную основу для строительства;
7) выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;
8) проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;
9) обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;
10) производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;
11) возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;
12) получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;
13) обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;
14) организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.
Стоимость приобретенных в собственность земельных участков должна не увеличивать первоначальную стоимость построенных на них объектов: такие объекты учитываются обособленно. Ведь они имеют разный срок полезного использования (для земли его вообще нет); законченный объект подлежит амортизации, а земля не амортизируется. Поэтому стоимость выкупленной земли отражается в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» отдельно (субсчет «Приобретение земельных участков»).
Пример.
Организация приобрела в собственность земельный участок. Его стоимость – 1 800 000 руб. За услуги нотариуса работником предприятия за счет денежных средств, выданных под отчет, уплачено 27 000 руб., учреждению юстиции за регистрацию права собственности – 7500 руб.
Организация отразит в учете данные операции следующим образом:
Дебет 08 субсчет «Приобретение земельных участков»,
Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 1 800 000 руб. – учтены капитальные вложения в земельный участок;
Дебет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,
Кредит 51 «Расчетные счета» – 1 800 000 руб. – произведена плата за землю;
Дебет 08 субсчет «Приобретение земельных участков»,
Кредит 71 «Расчеты с подотчетными лицами» – 27 000 руб. – отнесена на стоимость приобретенной земли плата за услуги нотариуса;
Дебет 08 субсчет «Приобретение земельных участков»,
Кредит 76 «Расчеты с учреждением юстиции» – 7500 руб. – отнесены на стоимость приобретенной земли расходы по регистрации права собственности;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с учреждением юстиции»,
Кредит 51 «Расчетные счета» – 7500 руб. – перечислены денежные средства учреждению юстиции;
Дебет 01 «Основные средства»,
Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Приобретение земельных участков» – 1 834 500 руб. (1 800 000 + 27 000 + 7500) – принят к учету земельный участок.
Затраты, которые связаны с приобретением земельных участков в собственность, не уменьшают налоговую базу (см. письмо от 5 апреля 2005 г . № 03-03-01-04/1/158). Потому что для списания стоимости неамортизируемого имущества в расходы необходимо ввести его в эксплуатацию. Для земельных участков понятие «ввод в эксплуатацию» не предусмотрено ни бухгалтерским, ни налоговым учетом. Однако это мнение было опровергнуто в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 августа 2004 г . № АО8-2355/04-21-16. Суд указал, что расходы на покупку земли можно считать материальными и учитывать в целях налогообложения прибыли по подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ Также в любом случае, согласно подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ, организация может единовременно включить в состав прочих расходов платежи за регистрацию прав на землю, изготовление документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.
Став владельцем земли, организации придется уплачивать земельный налог. Причем в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 января 2002 г . № 7486/01 констатируется: «…отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю».
Пример.
Организация приобрела земельный участок для строительства жилогодома. В каком порядке исчисляется земельный налог по этому участкусказано в п. 15 ст. 396 НК РФ. Земельный налог по участкам, приобретенным или предоставленным в собственность для жилищного строительства, исчисляется с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект. Этот порядок не распространяется на участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства. Если указанный срок превысил три года, применяется коэффициент 4.
Предположим, что 13 февраля 2007 г . организация приобрела в собственность земельный участок для строительства многоквартирного дома. Кадастровая стоимость земельного участка – 2 500 000 руб. Налоговая ставка, установленная представительным органом муниципального образования, – 0,3%.
Определим сумму налога по участку с учетом коэффициента К2, равного 0,92 (11/12), за 2006 год. Она составит: 2 500 000 руб. х 0,3% х 0,92 х 2 = 13 800 руб.
Право на построенное здание зарегистрировано 18 июня 2008 г . В этом случае, сумма земельного налога за 2008 г . будет рассчитываться с коэффициентом 2 в отношении периода использования земельного участка до момента госрегистрации права на построенное здание и с коэффициентом 1 – после госрегистрации:
2 500 000 руб. х 0,3% х 0,50 х 2 + 2 500 000 руб. х 0,3% х 0,50 х 1 = 11 250 руб.
При заключении договора аренды земельного участка у организаций нередко возникают расходы, не связанные непосредственно с арендной платой, однако обусловленные действующим законодательством о порядке заключения договоров аренды. Например, с организаций взимается плата за право заключения договора аренды, а также за оказание уполномоченными органами связанных с этим услуг.